3月下旬，中國第一個不動產投資管理規(guī)章——《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》正式施行。包括交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等國家級重點基礎設施項目被允許向龐大的保險資金敞開，而此前已甚囂塵上的房地產投資領域并未獲得主管者的首肯。

據保監(jiān)會披露，截至2005年底，國內保險總資產已達1.52萬億元。按照新辦法的規(guī)定：“壽險商投資的余額，按成本價格計算不得超過該公司上季度末總資產的5%；財險商投資的余額，按成本價格計算不得超過該公司上季度末總資產的2%”來計算，約有700億的投資規(guī)?？梢赃M入基礎設施項目。

這也意味著在房地產開發(fā)投資領域至少目前無緣這一龐大的數字，基于目前國內覬覦房地產項目投資的保險資金并不在少數，如果僅以一半計算，暫時無緣這項投資的規(guī)模就也將達到350億之巨。

“目前對一個開發(fā)商，或一個成熟的商業(yè)項目，海外上市、融資的目標平均在10億元左右?！币晃粯I(yè)內地產商發(fā)出這樣的感慨，如果保險資金可以投向房地產，那么至少可以盤活35個商業(yè)地產項目或者同樣數量的企業(yè)。

事實上，國內眾多地產商將其開發(fā)物業(yè)(主要是商用物業(yè))打包到海外上市融資的做法正大行其道，包括萬達、華銀、復地等準備海外TEITs的一線地產品牌不下十多個，業(yè)內對于內地優(yōu)質物業(yè)資產低價轉讓給海外資金的憂慮之聲開始漸漸響起。

目前成功在境外資本市場上市的國內地產商不超過10個，加上國內上市房企也就30家左右，基于國內資本市場已基本對房地產緊閉大門，而即使買殼上市同樣融資堪憂的現狀下，國內房地產融資渠道單一的窘境，逼迫更多國內優(yōu)質項目在海外資本市場尋找新鮮血液。

另一方面，摩根士丹利、高盛、花旗、麥格理等近年來活躍在中國房地產舞臺上的投行類基金外，越來越多的海外基金聞風而動，全球最大的華人基金富頓，美國、加拿大最大的退休基金等紛紛開出大單，表示出對中國物業(yè)的迫切心情。有統計正在國內覓食的天文數量級海外基金已有上百個。

為什么要將國內的優(yōu)質物業(yè)拱手于外人？為什么不能讓國內的保險資金參與分享優(yōu)質資產的回報？相比之下，海外基金對于物業(yè)的考核近乎于苛刻的標準，已經讓不少業(yè)內大呼賤賣。

一位服務境外投行多年的主管告訴記者，國內封閉保險業(yè)資金進入房地產的做法，無異于只限定海外投資人對房產收益和風險進行選擇。更具諷刺意味的是，目前在國內的很多百億海外財團中不乏養(yǎng)老退休等保險類基金，事實上這些退休基金最終的獲益者是很多普通人，而在中國投保的普通人則被以一種“保險”的名義剝奪了這種收益權。

一直以來，是否允許保險資金投資房地產項目備受爭議。新辦法出臺前，監(jiān)管機構也對是否放行此項投資進行了長時間研究，最終風險意識占據了上風。對此的官方解釋是由于房地產在全國各地的發(fā)展情況不一，保險資金不允許投入房地產是從風險、收益等多方面綜合考慮。

誠然，國內的整個房地產業(yè)聲譽不佳，各種風險隱患隨處可見，近年來市場迅速發(fā)展加大了泡沫形成的可能，但不可否認，其中不乏一些脫穎而出的地產商，有大量值得投資的項目存在，這也就是國外基金既熱衷又謹慎參與的原因。

基于整個房地產經濟因為可能存在的風險而去影響保險業(yè)資金的正常投入，實在有因噎廢食之嫌。房地產金融似乎已經走到了除銀行融資、海外募資外，無可選擇的死胡同，真正意義上的融資管道解禁從未出現。從更寬泛的層面來看，無論是基礎建設，還是家電、IT、汽車等行業(yè)，都經歷了從分散到競合的趨勢，寸步離不開融資的支持，當條件成熟的時候，不如就讓市場來決定資金的走向好了。

2006年03月31日  第一財經日報  林明