要說養(yǎng)老金，人人都熟知，就是當(dāng)我們老了的時(shí)候，可以領(lǐng)用這筆錢來為自己提供保障；但要說我們居住的房子，同樣也有一筆“養(yǎng)老金”，可以用來為房子提供保障，卻是很多人都覺得新鮮的事兒。

房屋“養(yǎng)老金”，即商品住宅維修資金，它與我們每一個(gè)人都息息相關(guān)。

但一直以來，這筆資金或許因?yàn)槌恋淼枚?、使用得少，以至于在一些媒體報(bào)道中被稱為“沉睡的資金”。而如何“喚醒”這筆資金，也在業(yè)界引起不小的熱議，各地也在積極地探索。

既然要喚醒，不妨從了解住宅維修資金開始——

這筆錢從何而來，盤子究竟有多大？作為房屋的“養(yǎng)老金”，這筆錢何時(shí)能用，究竟用到何處？既是關(guān)乎每一個(gè)人的利益，這筆錢又由誰來保管，能否確保安全？

只有一一解答了這些疑惑，還原一個(gè)真實(shí)的、你所不知道的住房維修資金，才能真正去“喚醒”它，用好讓這筆資金，來為我們的房子“養(yǎng)老”。

房屋“養(yǎng)老金”規(guī)模究竟有多大

關(guān)于房屋“養(yǎng)老金”的規(guī)模，此前，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)曾公布過的一組數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，我國(guó)收繳的維修資金規(guī)模在5000億元左右。

而市場(chǎng)上也有另一種說法，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)各地交存的住宅專項(xiàng)維修資金已超過1萬億元。但不論是5000億元還是1萬億元，都算得上是一筆巨額的資金。

這筆巨額的房屋“養(yǎng)老金”如何累積而成？

“這是每一套住宅都需要繳納的資金，而且從上世紀(jì)90年代后期就開始有了房屋維修資金制度，到今天，也差不多有10多年，近乎20年的積累。”據(jù)上海市住房保障和房屋管理局、市物業(yè)管理事務(wù)中心主任馬浩元介紹，我國(guó)的房屋維修資金制度從1998年就開始實(shí)施，上海更早一些，從1996年就開始建立了商品住宅維修資金，來為商品住宅歸集一筆“養(yǎng)老金”。

具體而言，這筆資金歸集自開發(fā)商和購房人兩部分。按照2000年出臺(tái)的 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”)，首期維修資金基本上為一次性繳納，開發(fā)商在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，以及購房人在辦理產(chǎn)證前，均要各自按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來繳納維修資金。如果是配備電梯的商品房，開發(fā)商按照每平方米建筑面積成交價(jià)的4%來繳納，購房者則交3%；如果是非電梯房，那么，開發(fā)商交3%，購房者就交2%。關(guān)于成本價(jià)，全市也有一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，2000年年底之前出售的商品住宅，每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計(jì)價(jià)，而之后出售的則以1295元計(jì)價(jià)。

這一標(biāo)準(zhǔn)，到目前為止，沒有變動(dòng)過。“對(duì)于老百姓而言，自己究竟交了多少維修資金，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都可以很快地算出來。”馬浩元說。

最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年12月底，上海全市累計(jì)歸集商品住宅維修資金規(guī)模已達(dá)457.3億元。這筆資金覆蓋了全市1996年之后出售的商品住宅，1996年之前還有部分商品住宅尚未歸集維修資金。不過，據(jù)透露，這一遺留問題馬上也會(huì)解決，關(guān)于住宅小區(qū)綜合治理若干意見“三年行動(dòng)計(jì)劃”，年內(nèi)將會(huì)出臺(tái)，其中對(duì)1996年之前出售的商品住房如何歸集維修資金有了明確的應(yīng)對(duì)措施。

這筆錢如何為房屋“養(yǎng)老”

既然住宅維修資金經(jīng)歷了多年的積累，規(guī)模著實(shí)不小。按照相關(guān)管理辦法，這筆資金?？顚Ｓ?，用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。

但從目前來看，這筆資金的使用效率如何，作為房屋“養(yǎng)老金”，其在為房屋提供保障時(shí)，究竟發(fā)揮了多大作用，在全國(guó)范圍內(nèi)曾經(jīng)引發(fā)質(zhì)疑。

據(jù)此前披露的數(shù)據(jù)，全國(guó)繳存的公共維修資金總額超過萬億元，但使用率卻不足1%。截至2013年7月，北京繳存維修資金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%。截至2012年10月，廣州市繳存維修資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%。這組數(shù)據(jù)被用于證明維修資金使用率低、流通不暢。

實(shí)際上，維修資金使用率應(yīng)該達(dá)到多少才算正常合理？業(yè)界對(duì)此并沒有明確共識(shí)。在馬浩元看來，維修資金的使用率并不應(yīng)該是越高越好，使用率的數(shù)值如果很高，從側(cè)面反映出房屋的建筑質(zhì)量堪憂。反過來，如果維修資金能夠?qū)崿F(xiàn)房屋“應(yīng)修盡修”，那么其使用率低也未嘗不是一件好事。

外界關(guān)注“使用率”這個(gè)數(shù)字，其實(shí)是對(duì)當(dāng)?shù)毓芾硇实馁|(zhì)疑。很多問題都卡在了“流通不暢”上，比如一些住宅遇到亟須修理的問題時(shí)，卻仍要向主管部門層層申請(qǐng)，管理部門并非在一線，還要先了解實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估然后審核，整個(gè)流程一定會(huì)是漫長(zhǎng)的。而且，使用維修資金時(shí)，還有兩個(gè)“2/3”的門檻，即住宅維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過方可使用。往往遇到緊急維修的時(shí)候，原本兩個(gè)“2/3”的安全保障，客觀上也會(huì)成為資金使用的障礙。

在理順維修資金運(yùn)行機(jī)制這一方面，上海做了很多積極地探索。據(jù)上海物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金管理科科長(zhǎng)張炳軍介紹，上海在2000年出臺(tái)的管理辦法中就已經(jīng)明確，維修資金在歸集完畢后，這筆資金就屬于全體業(yè)主，由業(yè)主大會(huì)來決定開支。在業(yè)主大會(huì)成立之前，維修資金會(huì)由物業(yè)所在地的房管部門代為保管，并存在專戶銀行。住宅小區(qū)一旦成立了業(yè)主大會(huì)，那么就由業(yè)主大會(huì)來開立維修資金賬戶，這筆資金就會(huì)劃轉(zhuǎn)存入這一賬戶。

由于上海的商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的比例較高，目前已達(dá)到符合成立條件小區(qū)總數(shù)的80%左右，大部分維修資金都已陸續(xù)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)的專用賬戶上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海目前累計(jì)歸集的400多億元商品住宅維修資金中，200多億元的資金已下?lián)苤翗I(yè)主大會(huì)，僅有190多億元仍在房管部門的賬戶上代為管理。

為了進(jìn)一步盤活維修資金，上海在2011年出臺(tái)了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)定期維修、緊急維修以及維修資金管理若干問題的通知》，為小區(qū)的“急診”問題開啟了綠色通道。比如，將電梯安全、給水排水設(shè)備故障、消防安全隱患、房屋外墻脫落、屋頂屋面外墻滲漏等情況，列入緊急維修的范圍。這些緊急維修可以由業(yè)委會(huì)開會(huì)討論決定，迅速做出反應(yīng)。這一系列積極地探索也提升了維修資金的使用效率。

上海的探索和實(shí)踐，也取得了一定成效。到去年底，全市累計(jì)使用商品住宅維修資金39.6億元，占資金總額的8%。其中，去年新增歸集的39億元維修資金，則使用了6.6億元，使用率約17%。

如何確保資金花得物有所值

對(duì)老百姓而言，更重要的是資金如何確保安全，而且花得每一分錢都能物有所值。這也是考驗(yàn)管理者智慧的一道難題。

事實(shí)上，在對(duì)維修資金的質(zhì)疑聲中，已經(jīng)有不少對(duì)“對(duì)這筆錢究竟去了哪里”的猜忌，有人把矛頭指向管理部門，認(rèn)為這筆錢存在管理部門的賬戶上，并沒有真正的“沉睡”，而是成了一些利益部門拿來“錢生錢”的生財(cái)工具；也有人把矛頭指向商業(yè)銀行，認(rèn)為這筆錢，業(yè)主用起來不易，被管理部門存在指定的銀行賬戶上，成為商業(yè)銀行頗為豐厚的優(yōu)良資產(chǎn)，銀行不需要擔(dān)心大比例提現(xiàn)，可以從容“騰挪”；此外，也有人把矛頭指向物業(yè)或是業(yè)委會(huì)，認(rèn)為在維修項(xiàng)目的報(bào)價(jià)上會(huì)存在一定水分，個(gè)別利益相關(guān)者可以從中謀取私利，等等。

“老百姓有這些擔(dān)憂，很正常。我們要做的就是讓所有的賬目都公開透明，即便放權(quán)給業(yè)主大會(huì)，作為監(jiān)管部門，我們也要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。”馬浩元告訴記者，上海在全國(guó)范圍內(nèi)，率先建立了一套監(jiān)管體系，最大的亮點(diǎn)就是信息化。在強(qiáng)大的信息系統(tǒng)支撐下，維修資金的立項(xiàng)、申請(qǐng)、使用等，全部都在網(wǎng)上操作，流程規(guī)范，任何個(gè)人在這個(gè)過程中都接觸不到現(xiàn)金流。在信息化基礎(chǔ)上的項(xiàng)目三審，第三方審價(jià)、審計(jì)，以及銀行作為放款者的最后審核，把資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

舉例來說，業(yè)主通過的公共維修項(xiàng)目，相關(guān)維修企業(yè)給出的報(bào)價(jià)，必須通過第三方機(jī)構(gòu)的審價(jià)，而這第三方機(jī)構(gòu)由賬戶開立銀行推薦，免費(fèi)提供服務(wù)；通過審價(jià)，一是確保項(xiàng)目真實(shí)存在，二是避免報(bào)價(jià)高估冒算，盡可能地?cái)D出水分；只有通過了審價(jià)，而且各方面申請(qǐng)材料都齊備了，銀行審核完畢后放款；在業(yè)委會(huì)到期換屆時(shí)，還要請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的維修資金、小區(qū)公共收益進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，進(jìn)一步保障資金的安全和使用的合規(guī)。

“嚴(yán)格三審，能確保維修資金用得更加合理。”馬浩元說，目前，上海各個(gè)小區(qū)在維修資金使用上曝出來的資金安全問題相對(duì)較少。而針對(duì)管理部門對(duì)部分維修資金代為管理，上海在這方面也是嚴(yán)格控制的，在沒有成立業(yè)主大會(huì)，尚沒有開立維修資金專用賬戶的小區(qū)，房管部門代為管理資金，但這部分資金也是存入專用賬戶的，待業(yè)主大會(huì)組建、賬戶開立后，本金連帶利息一并劃轉(zhuǎn)。而且所有的賬目都在網(wǎng)上公開可查。

關(guān)于賬目的公開，根據(jù)“管理辦法”，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對(duì)維修資金賬目，并將維修資金使用情況，每半年向全體業(yè)主公布一次。馬浩元坦言，目前滬上絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會(huì)已經(jīng)做到了賬目的公開，但也有一些仍未做到。

馬浩元透露，今年上海還要做兩件事，來進(jìn)一步完善監(jiān)管體系。

一是培育一批咨詢機(jī)構(gòu)，來解決業(yè)委會(huì)專業(yè)性不夠的問題。根據(jù)目前維修資金制度實(shí)施過程中暴露出來的問題，很多時(shí)候住宅出現(xiàn)了一點(diǎn)小問題，業(yè)委會(huì)為了省錢或是覺得小問題不影響安全，暫不去修理，殊不知小問題不修理，可能會(huì)埋下安全隱患，逐漸演變成大問題，到時(shí)就要花更大的代價(jià)。通過專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，可為項(xiàng)目要不要修，怎么修提供專業(yè)咨詢。

二是要把目前商品住宅已經(jīng)使用的近40億元維修項(xiàng)目，比如什么項(xiàng)目、請(qǐng)了誰來修、花了多少錢等等，全部羅列并在網(wǎng)上公開，屆時(shí)還會(huì)請(qǐng)一些業(yè)內(nèi)專家來點(diǎn)評(píng)分析。“我們想要通過數(shù)據(jù)積累，加上專家評(píng)定分析，歸納出住宅小區(qū)維修中合理價(jià)格，哪些維修企業(yè)最受歡迎等，這些問題老百姓關(guān)心，最好能夠制定出相關(guān)目錄，供業(yè)委會(huì)和業(yè)主們參考。”馬浩元說。

房屋“養(yǎng)老金”花完了怎么辦

對(duì)上海而言，400多億元規(guī)模的商品住宅維修資金，看似規(guī)模不小。但具體到單個(gè)小區(qū)，隨著使用率的逐步提升，也會(huì)有用完的一天。

張炳軍告訴記者，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，維修資金用得不多，有住宅使用年限不長(zhǎng)、維修需求不高的因素，未來，越來越多的商品住宅使用超過10年，其維修率會(huì)逐漸升高。

參照售后公房的維修資金使用率，截至去年底，上海全市售后公房維修資金余額為131億元，累計(jì)使用78.8億元。售后公房的維修頻率和資金使用率，明顯高于商品住宅，重要的原因就是使用年限長(zhǎng)。“當(dāng)我們的商品住宅也到了中年，并逐步邁向老年階段，維修資金這筆房屋‘養(yǎng)老金’就真正到了派大用場(chǎng)的時(shí)候。”

據(jù)張炳軍透露，目前上海全市范圍內(nèi)的商品住宅，已有200-300個(gè)小區(qū)維修資金賬戶余額不足30%，面臨著續(xù)籌問題。也就是說，每家每戶要再次按照比例繳納住宅維修資金了。但續(xù)籌肯定沒有購房時(shí)一次性籌集來得容易，按100平方米面積的住宅來計(jì)算，住戶及開發(fā)商繳納的維修資金基本上為6475元-9065元，相對(duì)于購房款，這筆資金自然不算大頭，而且購房者只有繳納了這筆資金才能辦理產(chǎn)證，大多數(shù)人都會(huì)欣然接受。但一旦到了要重新籌集這一筆資金時(shí)，對(duì)住戶而言，卻是一筆不小的開支。一次性繳足維修資金確實(shí)比較困難。

如何續(xù)籌更加合理？目前最主要的方式，就是從小區(qū)的公共收益中得到補(bǔ)充。小區(qū)的公共收益，是指利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益，比較常見的包括公共區(qū)域的廣告收益，如轎廂廣告、戶外廣告等；同時(shí)小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi)收益也是一個(gè)塊重要組成部分；此外，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益，或是利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入，等等。這些公共收益是全體業(yè)主共有，同樣由業(yè)主大會(huì)來決定支配。不過，這其中要扣除物業(yè)為獲取公共收益而支出的相關(guān)成本。據(jù)透露，目前新建商品住宅小區(qū)，每年交到業(yè)主大會(huì)賬戶上的公共收益資金約為2億多元。這筆資金用來補(bǔ)充維修資金，自然是最合適不過，也是最容易操作的方式。

續(xù)籌的另一種方式，則是在業(yè)主每月繳納物業(yè)管理費(fèi)，多繳納一部分維修資金。這一模式在深圳運(yùn)用得比較成熟，被稱為“深圳模式”。3000多元的維修資金，如果分兩年或是更長(zhǎng)時(shí)間，平攤到每個(gè)月按月繳納，僅以兩年來計(jì)算，業(yè)主每月只需多繳納100多元。這樣一來，業(yè)主負(fù)擔(dān)增加不明顯，比較容易接受。而且對(duì)于維修資金賬戶而言，每月進(jìn)賬也足以維持小區(qū)的日常維修，直到維修資金賬戶余額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，就可暫?；I集。

無論從上海還是全國(guó)來看，維修資金雖仍有大量的資金沉淀，但續(xù)籌問題也正逐步開始顯現(xiàn)。每一個(gè)城市每一個(gè)小區(qū)都有著不同的現(xiàn)實(shí)情況。

“目前，面臨維修資金續(xù)籌的，基本上以上述這兩種方式為主，在上海，第一種方式更多一些。”馬浩元也提出了第三種方式的建議：如果公積金可以用來繳納維修資金，在制度的合理設(shè)置下，可行性也很高。原本公積金只能用于貸款購房，但目前上海、廣州等一些城市已經(jīng)拓寬了公積金使用渠道，租房以及繳納物業(yè)費(fèi)均可申請(qǐng)使用個(gè)人公積金。