一些從社保獲得委托貸款的房地產(chǎn)商，最近有點煩。

一家曾向社保借了2億元資金的地產(chǎn)商，原來正躊躇滿志計劃收購另外一塊地，但最近該收購計劃戛然而止。“因為最近被社保催討債務(wù)，所以不得不把資金先用來還社保的錢了?！?/P>

據(jù)知情人士透露，上海社保資金出事后，中央調(diào)查組可能會對所有涉及從社保獲得貸款的企業(yè)進行排查，并且要求各個獲得委托貸款的企業(yè)盡早還款。

緊急催收

“現(xiàn)在向社保貸款幾乎不可能了，要暫時緩一緩，避避風(fēng)頭?！碑敱粏柤澳芊駧娃k社保委托貸款時，上海一家國有企業(yè)資產(chǎn)管理公司的人士如此回答。這位昔日經(jīng)常幫房地產(chǎn)獲得委托貸款的人士顯然有些著急，他最近就經(jīng)常向在政府工作的朋友打探消息。

記者從不同渠道獲得證實，多家房產(chǎn)商已經(jīng)收到社保的通知，要求盡早收回并未到期的委托貸款。

委托貸款是社保資金投資房地產(chǎn)等行業(yè)的主要通道。目前，例如瑞安房地產(chǎn)旗下創(chuàng)智天地，就是通過浦發(fā)銀行獲得了來自社保的15億元人民幣貸款。此外，上海諸多擁有政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)也與社保有染。

“到目前為止，我們還沒有收到有關(guān)方面的催收?！比鸢卜康禺a(chǎn)(0272.HK)有關(guān)人士對此進行了否認。

“在2005年宏觀調(diào)控之后，通過委托貸款進入房地產(chǎn)行業(yè)的社保資金，明顯井噴?！币患以鴱纳绫Ｌ庂J過款的房地產(chǎn)商表示，社保貸款的利率非常低，大約在6%-8%之間，幾乎與銀行的要求差不多。

在宏觀調(diào)控銀行縮緊銀根之時，這些獨立在央行之外的資金卻在體外繼續(xù)“供血”。如果不是社保出事，這些“灰色通道“將繼續(xù)他們的美好時光。

“現(xiàn)在缺錢的企業(yè)很多，所以我都建議他們轉(zhuǎn)向向國有企業(yè)拿委托貸款，但是相比較社保6%-8%的低利率，國有企業(yè)的委托貸款利率顯然要高很多，幾乎達到了15%?！鄙鲜鰢Y企業(yè)融資人士說。

收緊社保委托貸款

社保引發(fā)的地震波及上海銀行界。

8月28日，一家國有商業(yè)銀行上海某支行緊急召開會議，布置了有關(guān)委托貸款業(yè)務(wù)的最新規(guī)定。如果房地產(chǎn)項目的自有資金部分來自于委托貸款，或者與年金中心有關(guān)的項目，一律封殺不予放貸；但如果是正常的委托貸款業(yè)務(wù)，上家與下家自己商量好了貸款條件，作為中間人的銀行，可以繼續(xù)做。

上述支行一客戶經(jīng)理強調(diào)，以前委托貸款業(yè)務(wù)，上家都有書面承諾。在歸還銀行委托貸款之前，下家不予提前歸還上家的貸款，能夠辦展期就辦展期，能借新款就借新款。

“現(xiàn)在涉及到社保資金，全部的口子都關(guān)掉了，房地產(chǎn)項目自有資金是委托性質(zhì)的，肯定都停掉，不管你是誰，都要停掉。已有的委托貸款，則要控制住?！?/P>

而在以往，卻是另一種熱鬧情形?！叭ツ曩J出去的幾個億，都是一些很好的項目。通過這些項目，年金中心、銀行、借款企業(yè)可以達到三贏，至少可以說是雙贏?！币晃恍刨J人士稱。

他的自信來自該行嚴格的風(fēng)險控制?！绊椖康盅?、評估，包括項目遠期規(guī)劃，都是非常詳細的，所以，我們做一個項目評估報告需要很長的時間。說到底，是我們銀行幫著年金中心一起做這個東西(委托貸款)?！?/P>

記者獲悉，兩家股份制銀行正在對他們銀行的委托貸款業(yè)務(wù)展開“自查”?！皫缀跛械你y行都有做過這些業(yè)務(wù)?！敝槿耸客嘎?。

“突然有很多房地產(chǎn)項目送進來，問我們要不要做。而一般看來，這些都是可遇而不可求的好項目。但我們都不敢做了?！?/P>

而這主要是因為，“其他銀行不敢做房地產(chǎn)項目的貸款了。但是別人不敢做，我們也不敢做。在這個當口，做這個事情是有風(fēng)險，需要認真考慮，所以，最近也忙著寫項目評估報告?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理稱。

“我如何從社保獲得貸款”

“至少在經(jīng)濟上，我認為社保的委托貸款是沒有問題的。”8月28日傍晚時分，上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的總裁對本報記者說。

與記者從其他渠道獲知的消息截然相反，這位房產(chǎn)商再三強調(diào)，從社保獲得的委托貸款，在排除其是否有資格放貸的前提下，并不會有問題?！吧绫５馁J款是嚴格按照金融機構(gòu)的規(guī)定，非常專業(yè)。”

這位總裁向記者介紹了他們從社保獲得貸款的流程。

首先，是社保內(nèi)部信貸部門的人接觸公司，社保方面甚至建議房地產(chǎn)企業(yè)不要找中介，以降低操作成本。

其次，由企業(yè)提交各方面材料，最主要的是完備的抵押物的地產(chǎn)證——甚至他項權(quán)利證的原件也要放在社保。“社保有專業(yè)的中介機構(gòu)，還有律師團隊，會對抵押物進行評估?！?/P>

一般來說，如果是建成的地產(chǎn)項目，則按照市場價的5.5折。而如果是在建工程，則可能是按照成本價給予相應(yīng)的折扣。

第三，社保內(nèi)部的風(fēng)險控制部門會對項目進行審核，最后則提交給社保局貸審會審核?！吧绫?nèi)部有信貸、風(fēng)險控制等部門，與銀行很相似。一般來說，他們操作的流程很快，兩三個月就能放款。”

第四，在社保審核完成后，接下來的銀行——委托貸款的第三方，則協(xié)助社保進行項目評估手續(xù)，但更重要的職責是負責放貸。具體包括：銀行需要保證在拿到抵押物之后，上家(委托人)的貸款可以發(fā)放下來；每個月通知下家(資金使用方)付息，或進行逾期提示等。

據(jù)操作過房地產(chǎn)委托貸款的上海某銀行的信貸人士介紹，銀行方面并沒有義務(wù)干預(yù)資金的用途，只要利率不超過國家的上限即可。

這位信貸人士的說法獲得上述房產(chǎn)商的認同。上述總裁表示，“社保只需保證他放貸資金的安全，而至于資金如何用，它并不關(guān)心”。

這似乎意味著，社保的委托貸款可以用于其他用途，比如流入股市等其他市場。

值得玩味的是，除了上述嚴格的委托貸款程序之外，記者從其他知情人處獲得的消息則是，社保委托貸款扮演的更重要的角色是比銀行信貸的條件更為寬松，而這則直接構(gòu)成與宏觀調(diào)控政策的抵觸。

有民企的財務(wù)總監(jiān)透露，社保給房地產(chǎn)企業(yè)的委托貸款主要是用于房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地證之后，而未獲得項目開發(fā)貸款之間的融資需要。

“在房地產(chǎn)市場高峰期，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地證之后，以社保資金融資，其后獲得項目開發(fā)貸款，用以償還社保貸款?！币晃簧虡I(yè)銀行的信貸人士說，“彼時，房地產(chǎn)商輕易便可獲得貸款，因而項目沒有風(fēng)險。”

但此種情況在宏觀調(diào)控之后，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不能如愿在理想時間內(nèi)獲得貸款，因而造成去年曾經(jīng)一度有很多房產(chǎn)商償還貸款的困難。

“當時社保有些慌張，盡管貸款時都有抵押物，但涉及手續(xù)繁瑣，而且社保并不方便出面，因而最后答應(yīng)房產(chǎn)商只要能夠歸還利息，就給予展期?！币晃恢槿耸空f，“這里面已經(jīng)凸現(xiàn)了很大的風(fēng)險?！?/P>

而且，據(jù)這位人士稱，事實上，社保不僅充當了在宏觀調(diào)控情況下銀行貸款的替代方，而且其貸款流程也多有商榷之處。

“比如社?？梢蕴峁﹥滟J款，只要一個證即可獲得貸款，而銀行則不能。”這位人士說，“另外，社保的審核似乎也并不專業(yè)，只有五六個人。而且在社保周圍還活躍著很多資金掮客。由這些掮客幫助社保網(wǎng)羅項目，因而即便社保給予的年利率只有6.8%左右，但借款人的實際使用成本則有可能高達12%或者更高?！?

http://finance.sina.com.cn 2006年08月28日 23:40 21世紀經(jīng)濟報道本報記者 王昆彬 上海報道