人口老齡化嚴(yán)重社保體系尚不完善，省政協(xié)委員建議推出“住房反向抵押貸款”解憂

本報(bào)訊 去年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員賴明和九三學(xué)社同時(shí)提出推行“反向住房抵押貸款”，“以房養(yǎng)老”模式（本報(bào)2006年3月6日曾報(bào)道），在社會(huì)上引起廣泛影響。昨日，省政協(xié)委員、深圳市羅湖區(qū)政協(xié)副主席林萬(wàn)泉又在大會(huì)發(fā)言時(shí)建議，我省可以推出住房反向抵押貸款，老人把房子抵押給銀行，拿貸款來(lái)養(yǎng)老。

2050年我國(guó)將有4億老人

在昨日的大會(huì)上，林萬(wàn)泉委員表示，當(dāng)前，我省正面臨人口老齡化的嚴(yán)重威脅，單純依靠傳統(tǒng)的社會(huì)養(yǎng)老模式，不僅將使財(cái)政的壓力越來(lái)越大，而且也將越來(lái)越無(wú)法滿足多元化的養(yǎng)老要求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年，我國(guó)老年人口已經(jīng)達(dá)到1.3億，占總?cè)丝诘?0.7％，占世界老齡人口的1/5，超過(guò)了國(guó)際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。由于遭遇上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國(guó)老年人比例之多，年輕人口比例之少，國(guó)家未富社會(huì)已老等問(wèn)題突出。專家預(yù)測(cè)，在短短一二十年內(nèi)，中國(guó)社會(huì)將由一個(gè)輕度老齡化的社會(huì)迅速過(guò)度到高度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到29％以上，幾乎不足2個(gè)在職人員就要負(fù)擔(dān)一個(gè)退休人口?！斑@種情況，在我省同樣存在。如果不采取切實(shí)有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰(zhàn)?！?/P>

“房子富翁，現(xiàn)金窮人”

據(jù)國(guó)家第五次人口普查顯示，城市中擁有住房的家庭達(dá)到587萬(wàn)戶，占72％，其中相當(dāng)部分是老年人。林萬(wàn)泉指出，即使不少老人擁有住房，也難以避免陷入到“房子富翁，現(xiàn)金窮人”的尷尬境地。他舉例說(shuō)，許多老人擁有價(jià)值昂貴的房子，逐月交納不菲的物業(yè)管理費(fèi)，卻只能靠微薄的養(yǎng)老金維持窘迫的生活，向子女索取又加重了他們的負(fù)擔(dān)。老年人如果忍痛出賣(mài)房子，安居的地方卻又失去了。有些老人沒(méi)有子女、或子女有自己獨(dú)立的住房，死后將房子留給子女并沒(méi)有太大的意義。社會(huì)上希望盤(pán)活資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)物盡其用，以拓寬財(cái)物使用途徑的呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈。

建議成立課題組研究

因此，林萬(wàn)泉建議，開(kāi)展住房反向抵押貸款，允許房屋所有人在保有所有權(quán)，繼續(xù)使用的情況下，以住房作為融資的擔(dān)保。這樣既能激活龐大的老年消費(fèi)市場(chǎng)，又能達(dá)到補(bǔ)充養(yǎng)老的效應(yīng)。

他表示，可由政府綜合職能部門(mén)出面，成立課題組組織相關(guān)部門(mén)調(diào)研。結(jié)合實(shí)際進(jìn)行利益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估，對(duì)我省住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推出作出具體規(guī)劃。此外，應(yīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策支持，包括采取靈活的稅收政策、銀行與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)情況提供補(bǔ)貼，修改阻礙住房反向抵押貸款的規(guī)則等，為住房反向抵押貸款的發(fā)展創(chuàng)造良好制度條件。

■業(yè)界怎么看？

可能有人利用政策套利

工行省分行行長(zhǎng)認(rèn)為實(shí)行住房反向貸款難操作

省政協(xié)委員、工行廣東省分行行長(zhǎng)黃明祥認(rèn)為，住房反向抵押貸款作為一種養(yǎng)老方式，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家比較流行，這也是因?yàn)檫@些國(guó)家外部環(huán)境、法律條件等都比較完善，房屋產(chǎn)權(quán)也較清晰。但就中國(guó)目前來(lái)說(shuō)，法律、市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)等都不夠完善。此外還關(guān)系到一個(gè)金融準(zhǔn)入的問(wèn)題，因?yàn)樗吘惯€存在一定風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭是一個(gè)民生問(wèn)題，目前還主要采用本人即為第一還款人的方式，就中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)，如果推出這樣一項(xiàng)政策，可能會(huì)出現(xiàn)有人利用政策來(lái)套利的情況。

“住房反向貸款，從技術(shù)上也很難操作，”黃明祥預(yù)計(jì)，即使這項(xiàng)政策得以推行，也不會(huì)成為銀行的主流業(yè)務(wù)?！罢麄€(gè)情況來(lái)看，現(xiàn)在更注重的是本人作為第一還款人有無(wú)能力來(lái)償還債務(wù)。如果老人沒(méi)收入，等他過(guò)世后需要將他的房產(chǎn)拍賣(mài)，這些在操作層面上都不容易實(shí)施?！秉S明祥說(shuō)，他個(gè)人感覺(jué)真正有需求的人并不多，也就是說(shuō)，現(xiàn)在老年人這塊的市場(chǎng)并不大，不會(huì)有多少人拿房子來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老金。因?yàn)楹芏嗬先硕际菄?guó)企、單位上退下來(lái)的，有退休金和一些相應(yīng)的社會(huì)保障。從中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，黃明祥也認(rèn)為目前的可實(shí)施性不太強(qiáng)，他估計(jì)可能近十年內(nèi)也難為老人們所接受。他打了個(gè)比方：“現(xiàn)在我們這一代四五十歲，父母也有七八十歲，他們大多從單位上退下來(lái)，肯定不會(huì)接受拿房子抵押獲貸款養(yǎng)老，而且現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)制還不至于非要他們這么做?！?/P>

有專家預(yù)測(cè)，到2050年中國(guó)老年人可能達(dá)到四億，一對(duì)夫妻要養(yǎng)4位老人。對(duì)此，黃明祥表示：“當(dāng)然到我們老了的時(shí)候，消費(fèi)觀念發(fā)生變化，而社會(huì)發(fā)展、法律配套等也比較完善了，或者這種養(yǎng)老方式也會(huì)比較流行?！?/P>

■老人怎么說(shuō)？

萬(wàn)不得已才當(dāng)老屋

家住廣州市越秀區(qū)越秀南路的楊阿婆今年79歲，膝下的1兒3女已各自成家，自己僅靠900元/月的退休金生活。她表示，絕對(duì)不會(huì)把房子當(dāng)給銀行。理由有三，首先，這是中國(guó)的傳統(tǒng)，賣(mài)老屋、賣(mài)祖業(yè)，都是對(duì)祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做這樣的事”。

第二，信不過(guò)銀行，銀行是金融機(jī)構(gòu)，其利益是為賺錢(qián)，真的簽合同時(shí)可能會(huì)故意降低房?jī)r(jià)、或?qū)膊〉难a(bǔ)償細(xì)則作出限制。

第三，子女也不會(huì)同意。

還不如賣(mài)掉拿現(xiàn)錢(qián)

家住廣州市海珠區(qū)大塘街的王阿婆也不同意把房子當(dāng)給銀行，寧愿把它賣(mài)掉，自己住福利院或老人院。她說(shuō)，她有幾個(gè)“雀友”花500－600元/月在老人院、福利院，每天衣食住行都有人照顧，過(guò)得很好。如果把房子押給銀行，拿不到一分錢(qián)，還不如按照市場(chǎng)價(jià)賣(mài)掉，“拿現(xiàn)成的存折。”

愿意當(dāng)房過(guò)得舒服點(diǎn)

住在廣州市越秀區(qū)梅花街的孤寡老人于伯則表示如果廣州真的推行這個(gè)政策，在房?jī)r(jià)由中介方鑒定的前提下，他愿意把房子當(dāng)給銀行。于伯說(shuō)，他現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是1200元的退休金，經(jīng)濟(jì)很拮據(jù)，不敢出遠(yuǎn)門(mén)、不敢吃好的、不敢買(mǎi)衣服，甚至不敢生病。有一次夜里，他胸口突然陣痛，只好自己打車到醫(yī)院，住醫(yī)院期間，也沒(méi)有人照顧?！叭ナ篮蠓孔恿粼谑郎弦矝](méi)用，還不如老年時(shí)過(guò)得舒服一點(diǎn)?！?/P>

■名詞解釋

住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款，是指老年人將房屋抵押給銀行向銀行貸款，銀行對(duì)借款人年齡、預(yù)期壽命、房屋價(jià)值等方面進(jìn)行綜合評(píng)估后，按月或按照協(xié)定的時(shí)間支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)占有、使用房屋，到借款人逝世時(shí)以房屋價(jià)值為限一次償還借款的一種擔(dān)保貸款方式。

住房反向抵押貸款20世紀(jì)80年代起源于荷蘭，近年來(lái)，這一貸款方式因?qū)鉀Q人口老齡化社會(huì)的養(yǎng)老問(wèn)題效果顯著而迅速在許多國(guó)家推廣。其推出大大降低了老年人生活負(fù)擔(dān)，提高了老年人的生活水平。

■三大好處

老年人

能幫助擁有住房的老年人通過(guò)將住房抵押向銀行貸款來(lái)融通資金，來(lái)解決現(xiàn)實(shí)資金的不足，盡可能提高晚年生活水平，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)，也可減輕國(guó)家的養(yǎng)老壓力。

銀行

可以收取高于一般貸款的利息，由于這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開(kāi)辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

操作辦法

貸款對(duì)象：國(guó)外一般限定貸款消費(fèi)對(duì)象為62歲以上的老年人。我國(guó)以女60或61歲，男65歲為宜，這時(shí)老年人的平均余命有十年多一點(diǎn)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，貸款時(shí)間相對(duì)較短，風(fēng)險(xiǎn)也比較容易控制。

抵押房產(chǎn)：應(yīng)以在國(guó)有土地上成就的房產(chǎn)為限。共有的房產(chǎn)，除夫妻共有財(cái)產(chǎn)外，原則上不能用來(lái)抵押，租賃的房產(chǎn)，承租人只享有使用權(quán)，不能設(shè)定抵押；同理，土地使用權(quán)也不能設(shè)定抵押；土地所有權(quán)，屬國(guó)家或集體所有，亦不能設(shè)抵押。

2007年02月06日 12:20  南方都市報(bào) 朱豐俊 徐艷 彭美