2005年全國1%的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)表明，我國60歲及以上的人口已經(jīng)超過1.44億，占總?cè)丝诘?1%，預(yù)計老年人口總數(shù)仍將進一步快速增長。到2050年，全國老年人口總量將超過4億。當養(yǎng)老成為一種剛性需求，養(yǎng)老方式引起人們普遍的思考?！?a href="http://www.kcuv.cn/shebaoanli/2300609/">以房養(yǎng)老”方式能使房屋在提供住所的同時又肩負起養(yǎng)老的功能，應(yīng)當?shù)玫酱蠹业年P(guān)注。

“倒按揭”模式舉步艱難

房屋除了賣出與出租兩種變現(xiàn)形式，還有一種以房養(yǎng)老的模式可供探討，這種模式簡稱“倒按揭”，即將房屋抵押給有關(guān)金融機構(gòu)，分期獲得一筆貸款用于養(yǎng)老，也就是住房反向抵押貸款。具體來說，就擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，按房屋的評估價值減去其折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算將其“化整為零”，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人身故。這種做法與傳統(tǒng)按揭貸款的“一次發(fā)放，分期償還”正好相反，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。這種“倒按揭”在西方發(fā)達國家已是“以房養(yǎng)老”的普遍模式，但在我國還處于自發(fā)階段，沒有大規(guī)模實行。

貸款人觀念待轉(zhuǎn)變

在中國，普遍推行“倒按揭”養(yǎng)老模式首先會遭遇強大的觀念阻力。一位房產(chǎn)中介公司的市場總監(jiān)說，絕大多數(shù)的老人認為，房產(chǎn)是他們最大的一筆財產(chǎn)，更應(yīng)該留給愿意照顧他們的小輩。“很多老人不愿放棄親情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金。”這是多年來中國傳統(tǒng)的主流認識。許多老人擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了。對于那些丁克家庭或是子女較為富裕、老人比較開通的家庭，“以房養(yǎng)老”可能是一種合適的新選擇。

貸款機構(gòu)顧慮多

更大的阻力是，對于“倒按揭”，國內(nèi)各大銀行目前鮮有敢“接招”的。

“其實兩三年前，我們內(nèi)部就對房屋倒按揭模式進行過探討，但因?qū)嵤╇y度過大，最后沒有下文了?！币患毅y行房貸部的負責人說。

銀行承接“倒按揭”業(yè)務(wù)的難處在于，一方面國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測。正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的；而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大。如何確定“倒按揭”利率是一個很大的難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風險的難度很大。另一方面，“倒按揭”要獲得盈利一般要10多年甚至二三十年后，目前大部分銀行對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進行的，在任的經(jīng)營部門負責人很難對后任期間才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。

“以房養(yǎng)老”零星漸起

雖然多數(shù)人對“倒按揭”在我國實行存有疑慮，但也有人已經(jīng)嘗試符合實際的“以房養(yǎng)老”模式。

南京湯山“溫泉留園”曾首次公開推出倒按揭性質(zhì)的以房養(yǎng)老舉措。該園規(guī)定，擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人離世后歸養(yǎng)老院所有。這種模式得到了部分老年人的認同，認為這種“以房養(yǎng)老”的方式好，父母不用操心兒女，兒女也不用為贍養(yǎng)老人擔憂，解決了家庭的后顧之憂。

湖南長沙也有一些老人已經(jīng)將自己獨居的住房出租，用獲得的房租和養(yǎng)老金，選擇一個合適的養(yǎng)老院安度晚年。家住中心市區(qū)的趙老太將居住的兩室一廳房屋出租，獲得1200元/月的房租，加上每月1400元的退休金，選擇了在河西一個環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、設(shè)施條件較好的養(yǎng)老院，需交1600元/月左右，每月還可結(jié)余1000多元。這實際上是一種個人性質(zhì)的“倒按揭”。

2007年04月16日18:51 搜狐財經(jīng) 作者：張鋒