針對(duì)去年下半年以來上海房價(jià)加速上漲的現(xiàn)象，3月25日，上海市發(fā)布并實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，將非上海戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限提高至連續(xù)繳納滿5年及以上，二套房貸款首付比例最低為50%。

樓市出現(xiàn)非理性過熱現(xiàn)象

上海市住建委主任顧金山介紹，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房價(jià)形成了加速上漲的趨勢。“大寧板塊、迪士尼板塊等部分區(qū)域房價(jià)上漲明顯。”顧金山說，僅大寧板塊，一年房價(jià)上升了160%，“呈現(xiàn)非理性趨勢”。

顧金山分析房價(jià)上漲的原因，一是流動(dòng)性相對(duì)寬裕，一線城市的樓市成為主要的流向。根據(jù)房地產(chǎn)市場交易等資料分析，去年尤其是下半年以來，不少資金通過信貸或從股市轉(zhuǎn)移到樓市，還有較多二、三線城市資金流入到一線城市。二是去年的信貸、稅收政策寬松，激發(fā)了樓市升溫。其中剛需的快速入市也引發(fā)了部分透支性消費(fèi)，原本沒有預(yù)期購房的，看到房價(jià)上漲，也提前入市。三是供求關(guān)系比較緊張。這兩年除剛需外，投資投機(jī)性需求有所回潮，而商品住房可售面積略有下降。“和前兩年同比，單月可售面積少了大概十幾萬到二十幾萬平方米。”

同時(shí)，顧金山也不否認(rèn)，部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作，也助推了樓市過熱。“一些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)通過P2P平臺(tái)開展了一些業(yè)務(wù)，通過首付貸、過橋貸以及購買不過戶等做法，規(guī)避了限購，使部分沒有條件購買第二套房子的消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)了買房。”顧金山說，這些違規(guī)操作不僅助長了樓市投機(jī)行為，還助長了市場以及金融風(fēng)險(xiǎn)。

限購從嚴(yán)，差別化信貸從緊

根據(jù)上海實(shí)際，《意見》推出了從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策。

首先，要求從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非上海戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購政策執(zhí)行。同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

其次，強(qiáng)調(diào)從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

“在上海市整體房屋供給緊張的情況下，我們要首先保證沒有房子、要購買第一套房的消費(fèi)者需求。”中國人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營解釋道，對(duì)這部分消費(fèi)者上海繼續(xù)保持相對(duì)的金融支持，首付比例維持在30%。同時(shí)，為了控制高企的房價(jià)，減少甄別工作，此次第二套住房的貸款標(biāo)準(zhǔn)直接提高。與第一套房子的商業(yè)貸款是否結(jié)清沒有關(guān)聯(lián)度。“這樣能夠促使上海的房地產(chǎn)市場盡快回歸到供求平衡的水平上。”

違規(guī)企業(yè)中介信息納入信用平臺(tái)

為了維護(hù)市場秩序，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上海將建立進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的聯(lián)席會(huì)議制度，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的跟蹤、分析和研判，及時(shí)研究完善相關(guān)政策措施并協(xié)同推進(jìn)落實(shí)。

《意見》明確進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。

根據(jù)規(guī)定，上海將依托全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可信息管理系統(tǒng)和商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，防止捂盤惜售。按照上海存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約制度，強(qiáng)化房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理。

同時(shí)，建立二手房交易資金第三方監(jiān)管制度。顧金山表示，為了防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，防止中介機(jī)構(gòu)挪用、占用客戶資金，甚至是卷款逃跑，以及設(shè)立資金池等違規(guī)現(xiàn)象，上海已在松江區(qū)進(jìn)行第三方監(jiān)管試點(diǎn)，接下來上海市住建委將會(huì)同金融監(jiān)管部門在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加快二手房資金第三方監(jiān)管在上海全面實(shí)施。“目前我們正在制定相關(guān)政策，主要由銀行和政府部門聯(lián)手實(shí)施第三方監(jiān)管。”

上海還將加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)“捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易”等違法違規(guī)行為，并將相關(guān)信息納入全市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治。

顧金山表示，今年上海將開展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治行動(dòng)，住建委將會(huì)同工商等部門加強(qiáng)執(zhí)法力度，重點(diǎn)查處虛假房源、虛假廣告、炒作房價(jià)，利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對(duì)違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)可依法取消相關(guān)門店的網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的將取消區(qū)域網(wǎng)上簽約資格。

根據(jù)《意見》，上海還將建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布機(jī)制。加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。同時(shí)，推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行、多渠道籌措人才公寓住房，開展新一批共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)受理，加快舊區(qū)改造和“城中村”改造，著力擴(kuò)大符合政策的住房困難群體受益面。