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標(biāo)簽： 以房養(yǎng)老養(yǎng)老
上海以房養(yǎng)老試點(diǎn)3年擱淺 養(yǎng)老或有難度
2017-03-27 08:00:02
無憂保
昨天獲悉，上海市人大代表、申房律師事務(wù)所主任孫洪林提交的“以房養(yǎng)老”建議，日前得到市民政局的書面回復(fù)。民政局表示，施行“反按揭”形式“以房養(yǎng)老”在我國有難度，上海市公積金管理中心早在2007年就開展了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，但真正符合條件的老年申請者很少，因此施行3年無奈“擱淺”。
上海市公積金管理中心早在2007年就開展了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作。
“以房養(yǎng)老”使養(yǎng)老多樣化
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生條件的改善，人們生活水平的提高，我國人口平均壽命不斷增長。從有關(guān)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，老年人的養(yǎng)老問題成為了擺在人們面前不容回避的問題。
孫洪林透露，目前我國養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要包括子女贍養(yǎng)、退休金和社保金。他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)積極探索和創(chuàng)新更多的養(yǎng)老形式以滿足老年人的養(yǎng)老需求，面對公共財(cái)政無力解決所有養(yǎng)老問題的現(xiàn)狀，“以房養(yǎng)老”不失為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。
“以房養(yǎng)老”通俗地講，就是老年人將自己的房屋抵押或出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”的形式可以使養(yǎng)老更加多樣化，關(guān)鍵就在于將固定的房產(chǎn)變成流動的現(xiàn)金，及時(shí)補(bǔ)充老年人的資金需求。
孫洪林認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”適合中國國情。“我國多年實(shí)行的低工資，使得老年人沒有多少積蓄；多年保險(xiǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，多數(shù)老年人沒有養(yǎng)老保險(xiǎn)。但很多老年人因享受福利分房政策，都有套承租的公有住房；實(shí)行住房改革制度以來，很多老年人也都擁有了自有產(chǎn)權(quán)房；有的人后來通過購買商品房，還有了第二套、第三套房，已經(jīng)具備‘以房養(yǎng)老’的條件。”
政府應(yīng)在稅收等方面支持
為了提升社會保障水平，有效緩解養(yǎng)老急需，減少子女贍養(yǎng)的壓力，使老年人都老有所養(yǎng)，孫洪林建議，上海市積極探索并開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
他指出，政府應(yīng)制定并完善相關(guān)規(guī)章、政策制度，如在財(cái)政稅收等方面出臺相應(yīng)的支持政策，支持和鼓勵企業(yè)等相關(guān)機(jī)構(gòu)去試點(diǎn)開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。建立并完善 “以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度。對“以房養(yǎng)老”的條件、開展模式予以明確規(guī)定，大膽創(chuàng)新，突破僅產(chǎn)權(quán)房可以參與“以房養(yǎng)老”的一貫?zāi)Ｊ?，?guī)定公有住房在符合一定條件的基礎(chǔ)上也可以用來養(yǎng)老。
“以房養(yǎng)老”的條件可包括：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或抵押不至于影響正常生活；老人對房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)或者老人系公有住房的承租人而又無同住人并無具有上海市常住戶口的配偶、直系親屬或者公有住房的承租人、同住人分別為老年夫婦二人，無其他同住人且老人沒有具有上海市常住戶口的直系親屬。
孫洪林代表建議，開展模式可以是住房反向抵押貸款，老人將自己的房屋抵押給公益性機(jī)構(gòu)或者金融機(jī)構(gòu)，在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，在老人去世后，房屋由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息本金，“剩余價(jià)值”交給老人的繼承人，這樣老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)住房資產(chǎn)的高低、老年人年紀(jì)大小、預(yù)期壽命的長短來確定發(fā)放貸款數(shù)額的高低。
另外，老人可以將房子出租，自己住進(jìn)老年公寓，用所獲租金來養(yǎng)老；也可以是以大換小，用差價(jià)養(yǎng)老，即售出大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。
“反按揭”養(yǎng)老有難度
上海市民政局在答復(fù)中表示，許多專家、學(xué)者不斷提出推行“以房養(yǎng)老”的建議及研究方案，用老年人的不動產(chǎn)來盤活養(yǎng)老消費(fèi)，對上海養(yǎng)老事業(yè)有很大的參考價(jià)值。
根據(jù)市政府的要求，上海市公積金管理中心早在2007年就開展了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，先后通過制定辦法、籌措資金、宣傳實(shí)施等階段，但真正符合條件的老年申請者很少，一是房產(chǎn)非老年人獨(dú)立自有，二是子女有分歧意見，三是家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念占據(jù)上風(fēng)。另外，房價(jià)的不確定性和70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等因素加大了對 “以房養(yǎng)老”政策實(shí)施的難度，因此，市公積金管理中心通過3年時(shí)間試點(diǎn)，真正成功者寥寥無幾，無奈停止了試點(diǎn)工作。
市民政局表示，“以房養(yǎng)老”形式很多，國外也有一些成功經(jīng)驗(yàn)，總體包括7種形式：一是出售自有住房，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以房款補(bǔ)貼養(yǎng)老。二是將自有房屋出租，自己到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以租金補(bǔ)貼來養(yǎng)老。三是售出較大住房，購買或租賃較小住房，用其差價(jià)養(yǎng)老。四是將自有住房出售，再與購房者簽署長期租賃協(xié)議，仍然在原居房用購房款補(bǔ)貼養(yǎng)老。五是與贍養(yǎng)人簽訂遺贈贍養(yǎng)協(xié)議，用住房價(jià)值購買終身贍養(yǎng)服務(wù)。六是對子女承諾用現(xiàn)住房價(jià)值，采取家庭內(nèi)部的以房養(yǎng)老形式。七是通過金融或房屋機(jī)構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測算定期給予養(yǎng)老補(bǔ)貼，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。
市民政局稱，前6種形式屬于老年人以住房自助養(yǎng)老的途徑，有一定的可操作性和選擇性，所以前些年也曾經(jīng)出現(xiàn)過一些房屋銀行式的中介機(jī)構(gòu)，幫助老年人運(yùn)作房產(chǎn)資源；也有不少老年人簽訂了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，采取遺贈養(yǎng)老或家庭內(nèi)以房養(yǎng)老的形式；也有的老年人是自行處置房產(chǎn)，解決自身養(yǎng)老需求。
市民政局呼吁建立一個具有公信度的、可以為老年人代理盤活房產(chǎn)資源或委托管理的社會組織，提供能力缺損的老年人委托代理服務(wù)。
而第7種形式是較為復(fù)雜的“反按揭”形式，這種形式專家呼吁較多，國外也有一些成功做法，但從我國國情出發(fā)仍然具有一定難度，需要長時(shí)間探索研究。
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