0571-22931819
標(biāo)簽： 養(yǎng)老
以房養(yǎng)老，看上去很美
2017-04-02 08:00:07
無憂保
未富先老的危機，開始如一把達摩克利斯之劍懸在中國人的頭上。
中國人靠什么應(yīng)對白發(fā)浪潮下的養(yǎng)老危機？靠養(yǎng)老金？畢生積蓄？抑或是孩子？如今，中國人又有了一個新的養(yǎng)老選擇——靠房子。 《北京市 “十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，鼓勵開展以房養(yǎng)老試點業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老這個舶來品能否在中國落地生根？
適用人群之惑——
有房的不需要，需要的沒有房
以房養(yǎng)老在西方國家是比較常見的養(yǎng)老模式，但在我國尚處于起步和摸索階段。目前，我國主要有 “以房自助養(yǎng)老”、 “以房換養(yǎng)”和銀行 “倒按揭”3種模式。
“以房自助養(yǎng)老”，即有兩處以上房產(chǎn)的老年人除了繼續(xù)居家養(yǎng)老外，同時將自己名下多余的房產(chǎn)出租，或者空巢老人將同一房產(chǎn)中多余房間出租以賺取租金的養(yǎng)老方式。這種模式并不需要專門機構(gòu)，不屬于機構(gòu)養(yǎng)老，是自我養(yǎng)老社會化的模式。
“以房換養(yǎng)”是老年人選擇去養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老前，委托相關(guān)機構(gòu)、人員或親自將名下房產(chǎn)出租，賺取租金用來補貼機構(gòu)養(yǎng)老所需。這種模式早在2007年就在北京市石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行。當(dāng)時是由該服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)公司合作，出租老人的房屋，所得房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費用。
可是，該項目在推出之后沒多久就早早擱淺。媒體報道，不少前去咨詢者都反映，老年人將房子交給中大恒基出租，并沒有享受到特有的優(yōu)惠政策，而且養(yǎng)老服務(wù)中心對中大恒基沒有任何約束機制，如果中大恒基沒有把房租按時給老人，養(yǎng)老院不能保障老年人的任何權(quán)益。
今年10月， “倒按揭”的養(yǎng)老模式被中信銀行破冰試水。老年人把房屋抵押給金融機構(gòu)后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。該項業(yè)務(wù)申請的門檻是，辦理該業(yè)務(wù)的申請者至少須有兩套以上住房。
由此可見，老年人要想在中國 “以房養(yǎng)老”，至少要有兩套住房。滿足這種條件的老年人，往往生活有保障，不需要靠房子養(yǎng)老。而可能存在養(yǎng)老之憂的，往往是養(yǎng)老金微薄、經(jīng)濟條件欠佳的孤寡老年人，而這些老年人卻一般居住條件極其有限，遑論靠房子養(yǎng)老。
70年產(chǎn)權(quán)之困——
人沒走，房子卻沒了
中國銀監(jiān)會對以房養(yǎng)老進行了專題調(diào)研，最終認(rèn)為，我國難以推行以房養(yǎng)老模式的原因主要是受房屋產(chǎn)權(quán)70年的掣肘。
我國的一個特殊國情是，住宅用地的使用年限一般只有70年。雖然2007年出臺的 《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定， “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。可是， “自動”的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請而自動地獲得續(xù)期，而且政府有責(zé)任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著自動續(xù)期等于無償續(xù)期。
嶺南律師事務(wù)所律師唐明曾經(jīng)對此作過解釋。他認(rèn)為，關(guān)于70年之后如何續(xù)期的問題，至今還沒有出臺相關(guān)細則。此外，根據(jù)1995年實施的 《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)的續(xù)期需要重新繳納土地出讓金，否則，土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無償收回。所以，住房70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋面臨有償續(xù)期的問題，續(xù)期需要多少費用都是一個巨大的未知風(fēng)險，因此，以房養(yǎng)老存在不穩(wěn)定因素。
著名經(jīng)濟學(xué)家韓志國提出，中國70年產(chǎn)權(quán)制度必須廢棄。他說，中國居民花比世界上大多數(shù)國家均價還高的價格辛辛苦苦買的房子，竟然起不到養(yǎng)老作用。中國居民平均壽命為71歲，扣除買地和建房時間，房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限大都為60年左右。如果想以房養(yǎng)老，等于人還沒走，房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒了。國家必須給民眾穩(wěn)定預(yù)期，產(chǎn)權(quán)制度改革已不容忽視。
房價走勢之迷——
房價下行危險，房價上行難企
對于金融機構(gòu)而言， “倒按揭”業(yè)務(wù)推出的最大風(fēng)險就是國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢。農(nóng)行個貸部的負(fù)責(zé)人曾經(jīng)在媒體上表示，雖然 “倒按揭”很可能成為銀行營利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風(fēng)險，以房養(yǎng)老很難大范圍推廣。 “倒按揭”的評估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，
事實上，對金融機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而 “倒按揭”恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如果是房價上行期，以房養(yǎng)老的問題不大，當(dāng)然，在目前國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控時期，房價是否還能夠繼續(xù)上走只是一個未知數(shù)。可是，如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題。
按照中信銀行 “倒按揭”業(yè)務(wù)的規(guī)定，如果老年人不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是在房價下行時，房子租不出去或者賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。所以，如何將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)對于金融機構(gòu)來說是一大考驗，可能積累成巨大風(fēng)險。
此外，媒體報道，以房養(yǎng)老之所以在國外成熟運行多年，是因為國外發(fā)達國家房價相對理性， “蘿卜就是蘿卜價”，而不是像時下的國內(nèi)房地產(chǎn)市場一樣， “蘿卜卻能賣出人參價”。在一個完全扭曲了商品性質(zhì)、保障功能的房地產(chǎn)市場，牟利的、炒作的資金樂于進入，理性的投資者卻不敢進入，這會直接排擠長遠的、預(yù)期并不明顯的以房養(yǎng)老模式。
因此，不少專家認(rèn)為，要解開中國的養(yǎng)老困境，以房養(yǎng)老是一個有益補充，創(chuàng)意不錯，卻操作不易。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)葛蔓研究員的話代表了不少人的心聲，她說： “對大多數(shù)晚年老無所依的人來說，最應(yīng)該負(fù)起養(yǎng)老責(zé)任的，除了他們有贍養(yǎng)能力的子女，政府也應(yīng)該出面擔(dān)負(fù)起這個重任。”
聲明：本站原創(chuàng)文章所有權(quán)歸無憂保所有，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源；
轉(zhuǎn)載文章僅代表原作者觀點，不代表本站立場；如有侵權(quán)、違規(guī)，請聯(lián)系qq：1070491083。
