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南京：社?；鹕嫠Ｕ戏拷ㄔO(shè) 收益率偏低
2017-04-12 08:00:01
無憂保
上海三林地區(qū)的保障房項(xiàng)目 早報(bào)見習(xí)記者 楊一 圖
社保基金支持保障房建設(shè)日前在南京起航。分析稱，社?；鹂捎觅Y金規(guī)模相對(duì)于保障房建設(shè)所需巨額資金實(shí)屬杯水車薪，引入更多社會(huì)資本參與才是長遠(yuǎn)之計(jì)。
收益率偏低
此次社?；饘⑾蚰暇┦斜Ｕ献》拷ㄔO(shè)發(fā)展有限公司發(fā)放30億元貸款，支持其4個(gè)保障房項(xiàng)目的建設(shè)。
該信托貸款由江蘇省國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔(dān)保，期限為35個(gè)月，利率為6.05%，其中社保利率為5.45%并按季度浮動(dòng)，信托費(fèi)用率0.18%，擔(dān)保費(fèi)率0.42%。也就是說，該信托貸款的實(shí)際利率收益為5.45%。
根據(jù)公開信息，自成立至2009年年底，全國社保基金理事會(huì)管理的基金累計(jì)投資收益高達(dá)2448.59億元，年均收益率為9.75%；2009年年度，投資收益率更是達(dá)到了16.12%。
相比于上述數(shù)字，社?；鹜顿Y南京保障房的收益率明顯偏低，僅僅高出目前3年期人民幣存款基準(zhǔn)利率（4.5%）0.95個(gè)百分點(diǎn)。
“應(yīng)急之策”
住建部副部長齊驥日前表示，今年1000萬套保障房建設(shè)大約需要1.3萬億元的資金。其中5000億元將由各級(jí)政府通過各種渠道籌措，8000億元將通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和被保障對(duì)象及所在企業(yè)籌集而來。
社?；鹨暂^低的利率支持保障房建設(shè)，有益于解決保障房資金的籌措問題，但對(duì)于這一做法，南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)認(rèn)為并不合適。
宋堅(jiān)向記者表示，將社?；鹩绕涫瞧渲械?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/">公積金，“挪用于支持保障房建設(shè)，對(duì)于繳存者而言，在一定程度上有失公允性，略顯不宜。”
另據(jù)宋堅(jiān)透露，有地區(qū)相關(guān)公積金負(fù)責(zé)人對(duì)于這樣一種做法也不認(rèn)同，再加上平均收益率不太可觀，投資熱情并不高。
綠野資本董事長鄭曉軍也認(rèn)為，社?；鹜顿Y保障房，可以降低保障房建設(shè)的融資成本，但應(yīng)該說“只是一種應(yīng)急之策，并非根本之道。社?；鹱鳛?a href="http://www.kcuv.cn/shebaozhengce/1988738/">社會(huì)保障資金，固然對(duì)于投資回報(bào)率不會(huì)有過高要求，但如果回報(bào)率過低，長期來看其投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)并不小”。
長遠(yuǎn)之計(jì)
鄭曉軍認(rèn)為，社保基金可以用于投資保障房的資金規(guī)模，相對(duì)于保障房建設(shè)需要投入的巨額資金而言，實(shí)屬杯水車薪，況且不太可能形成一種長期持久的投融資模式。相反，政府相關(guān)部門應(yīng)該牽頭構(gòu)建一套系統(tǒng)的保障房投融資方案，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估，并給予一定的優(yōu)惠條件，吸引社會(huì)民間資金進(jìn)入，從而實(shí)現(xiàn)融資的可持續(xù)性。
如何能夠引入更多社會(huì)資本參與保障房建設(shè)？上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院副院長周洛華認(rèn)為，在現(xiàn)有市場(chǎng)機(jī)制和框架下，保障房未來的租賃收益權(quán)足夠融資，可以通過嘗試推出相關(guān)的金融產(chǎn)品，解決融資難問題。
根據(jù)周洛華的設(shè)計(jì)，政府部門可以將保障房租金與當(dāng)?shù)谻PI掛鉤，并將其未來10年甚至20年的租金收益權(quán)做成信托產(chǎn)品公開發(fā)售，并允許投資人在現(xiàn)有的柜臺(tái)交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓，這樣可以吸引大量社會(huì)資金介入認(rèn)購，從而解決保障房項(xiàng)目建設(shè)的融資問題。
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