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“營改增”后二手房稅費增加？具體細則尚未出臺
2016-11-30 08:00:12
無憂保
最近，“營改增”成為了樓市熱議的話題。有網(wǎng)友疑問道“營改增”后二手房稅費增加?“營改增”會如何改?這些問題的答案都是未定的，但我們可以看看專家的看法!
3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議宣布部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業(yè)稅負：從今年5月1日起，擴大試點行業(yè)范圍，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。
而在此前，兩會期間國稅總局局長王軍曾明確表示，本次營改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。上周五過后，二手房市場對于“營改增”是否會增加稅負這個話題議論紛紛。
據(jù)了解，目前在杭州，有不少二手房房東和購房者都接到了中介公司這樣的電話通知：5月1日后二手房稅費要增加了，要買房賣房的抓緊時間吧。事實上，目前營改增具體實施細則尚未出臺，政策對二手房市場的影響還沒有顯現(xiàn)。而且，國務(wù)院常務(wù)會議也明確表示，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
“營改增”后二手房稅費增加?具體細則尚未出臺
“現(xiàn)在是不是應(yīng)該立刻賣房子?”商報讀者王女士前天撥通了商報的讀者熱線，咨詢營改增的相關(guān)問題。據(jù)王女士介紹，上周末她接到了好幾個二手房中介公司的電話，催促她趕緊把房子賣掉。“中介說5月1日開始，二手房交易的稅費可能要增加，勸我趕緊趁這段政策空窗期把房子出手。”王女士表示。
據(jù)記者了解，上個周末像王女士這樣被催促賣房或買房的人并不在少數(shù)。在房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，并且適用11%的新聞出來后，不少人都在擔(dān)心，二手房交易的稅費是不是會增加?而在社交網(wǎng)絡(luò)上，所謂“滿5年房屋購買和銷售差價很大，要交11%的稅，需要盡快出手”等消息也是層出不窮。
那么，“營改增”后，二手房交易的稅費是否真的會增加?不一定，因為目前政策具體實施細則并沒有出臺，所以到底如何交稅尚未可知。昨日，記者致電浙江財稅12366熱線，服務(wù)人員告訴記者，目前尚未接到有關(guān)這方面的具體通知，可能要到4月份會有相關(guān)文件下來。
而且，從國務(wù)院部署營改增的初衷來說，也是為了減輕稅負。國務(wù)院常務(wù)會議上提到，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
有業(yè)內(nèi)專家表示，如果營改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔(dān)肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。
“營改增”會如何改?預(yù)測版
預(yù)測一：穩(wěn)中有降，個人購房2年以上免征增值稅
3月21日，財新網(wǎng)作出《二手房交易營改增不增稅，不足兩年按5%全額征》的報道。報道稱：營改增試點實施辦法中明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
《經(jīng)濟觀察報》也曾做出報道稱“對于個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人購買住房兩年以上的(含2年)對外銷售的免征增值稅。這樣一個5%的增值稅稅率，讓所有進行二手房買賣的個人都放下一顆心。二年之內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓，增值稅稅率從營業(yè)稅的5%平移到增值稅的5%。稅負沒有上升也沒有下降，保持穩(wěn)定。”
而澎湃新聞也報道稱：在二手房交易中，營業(yè)稅狀態(tài)下的現(xiàn)有優(yōu)惠政策未來也會平移到增值稅上，以保障稅負只減不增的大原則。
此由多方媒體權(quán)威報道免稅、減稅消息，可能性極大。以該報道為依據(jù)，我們可測算今后繳納稅費的變化。根據(jù)增值稅的算法，要計算增值稅額，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價100萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為[100÷(1+5%)]×5%=4.76萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為100×5%=5萬。如此看來，“營改增”之后稅費是穩(wěn)中有降。
預(yù)測二：對自然人來說，僅需繳納3%增值稅
3月18日國務(wù)院常務(wù)會議明確的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)亦納入“營改增”試點范圍，適用11%稅率，且不動產(chǎn)納入抵扣范圍。于是日前很多社會輿論均指向5月1日之后二手房上市交易，需要繳納11%的增值稅，企圖引起二手房市場拋售潮。一位財務(wù)專業(yè)人士表示，這種輿論純屬空穴來風(fēng)。
據(jù)了解，11%的增值稅適用于一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)通常是其中之一。而買賣二手房的自然人，在整個二手房買賣過程中的當(dāng)期進項抵扣額是無法核定的，因此這類人被納為小規(guī)模納稅人，根據(jù)增值稅暫行條例，小規(guī)模納稅人采用簡易計稅法，稅率也只有3%。而對于個人首套，或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔(dān)肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。
據(jù)此測算增值稅費，一套售價100萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為[100÷(1+3%)]×3%=2.91萬。比按現(xiàn)行政策的5萬元營業(yè)稅低不少。
無論哪種預(yù)測，都是符合國家“營改增”的改革目的，即確保所有行業(yè)稅負只減不增。另據(jù)知情人士透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。
“營改增”對二手房市場有什么影響?業(yè)內(nèi)專家這樣說
浙江中原地產(chǎn)品牌總監(jiān)荊海燕認為，在營改增實施細則出來之前，對于二手房的實際影響很難判斷。“從增值稅本身出發(fā)的話，可能有些房子稅費可能會增加，有些會減少。不過現(xiàn)在細則還沒有出來，不知道會不會有免征的情況。”荊海燕表示。同時，她強調(diào)細則早日出臺對穩(wěn)定市場至關(guān)重要：“目前來講，因為距離5月1日還有一段時間，很多人還沒有很強的迫切性，對市場也沒有太大影響。如果到4月份細則還不出臺的話，就會讓買賣雙方產(chǎn)生‘趕末班車’的心理，造成一定的恐慌。”
我愛我家市場評論員宋文杰認為，現(xiàn)行營業(yè)稅政策2年以上住宅交易免稅，因為增值稅2年以上免征的可能性極高，不必擔(dān)心交易將產(chǎn)生高額增值稅，另外也不會出現(xiàn)市場上的拋售潮。
YJBYS溫馨提示：買賣二手住宅，要交哪些稅?
目前，買賣二手房(住宅)常見有4種要交的稅種，一般包括：契稅、營業(yè)稅、個稅和土地出讓金(劃撥土地征收)。納稅基數(shù)以合同價或農(nóng)稅核定價就高價原則計稅。另外，還需繳納相關(guān)手續(xù)費，如產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費、注冊工本費等。
契稅分為三種情況：家庭首套購房，90平方米及以下，按照1%征收;90平方米以上，按照1.5%征收。家庭第二套購房，90平方米及以下，按照1%征收;90平方米以上，按照2%征收。家庭第三套及以上購房，均按3%征收。
營業(yè)稅分為兩種情況：納稅繳款書滿2年的，免征營業(yè)稅。納稅繳款書未滿2年的，全額征收營業(yè)稅，即房子成交價的5.6%。
個稅征收需看兩個條件：家庭唯一住宅和房產(chǎn)證滿五年，如果兩個條件都滿足，則免征個稅。任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅，計算方法為差額的20%(差額=賣出價格-買入價格-合理費用)，或者是全額的1%。
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