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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)
營改增范圍擴(kuò)大至四行業(yè) 房地產(chǎn)稅率11%金融業(yè)稅率6%
2016-11-30 08:00:12
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房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。最新消息，營改增擴(kuò)圍至四行業(yè)，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。
國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署落實(shí)《政府工作報(bào)告》責(zé)任分工，確保實(shí)現(xiàn)全年發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù);確定今年經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作，為促發(fā)展惠民生防風(fēng)險(xiǎn)提供保障;部署全面推開營改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。
為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營改增的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，會(huì)議進(jìn)行了部署。
從今年5月1日起，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。 加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
營改增最后一戰(zhàn)新擴(kuò)圍四行業(yè)
這是一場涉及1000萬戶納稅人的稅制變革。
2016年5月1日起，占中國全部營業(yè)稅規(guī)模80%以上的四個(gè)行業(yè)將改征增值稅，它們分別是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，四個(gè)行業(yè)的年?duì)I業(yè)稅總額達(dá)到1.9萬億。這是中國財(cái)政部推行的營改增改革的最后一役。
從2012年到2015年，財(cái)政部花費(fèi)了四年時(shí)間，完成交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)，以及電信業(yè)的營改增改革，涉及納稅人共150萬戶。而這一次，留給財(cái)稅部門的準(zhǔn)備時(shí)間只有45天。
2012年，營改增率先在上海試點(diǎn)，其次是北京等8個(gè)省，先后覆蓋了交通運(yùn)輸、郵政、鐵路、電信等行業(yè)。按照國務(wù)院規(guī)劃，我國“營改增”分為三步走：第一步，在部分行業(yè)部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，上海是首個(gè)試點(diǎn)城市;第二步，選擇交通運(yùn)輸業(yè)等部分服務(wù)業(yè)服務(wù)行業(yè)試點(diǎn)。第三步，在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)“營改增”，也即消滅營業(yè)稅。
軍令狀來自剛剛結(jié)束的全國“兩會(huì)”。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2016年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出的第一項(xiàng)改革措施，就是全面實(shí)施營改增，即從5月1日起將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
一位接近政策制定層的人士說，這輪營改增將實(shí)現(xiàn)增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，不動(dòng)產(chǎn)納入營改增加大了減稅規(guī)模，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，釋放企業(yè)活力有重要作用，可以使改革和穩(wěn)增長獲得‘兩進(jìn)步、兩促進(jìn)’的效果。
財(cái)政部、國稅總局負(fù)責(zé)人稱，全面推開營改增試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。
一是實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活力。三是進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財(cái)稅領(lǐng)域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和活力，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級(jí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。
建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率
在這四個(gè)行業(yè)中，建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)適用于11%的增值稅稅率，金融業(yè)與生活服務(wù)業(yè)適用于6%的增值稅稅率。改革實(shí)施完畢后，年減稅規(guī)模將達(dá)到5000億左右，接近營改增自2012年實(shí)施三年多以來的減稅總規(guī)模。特別是，此次將不動(dòng)產(chǎn)納入營改增后，不動(dòng)產(chǎn)抵扣涉及到的減稅在全部減稅額度中接近六成，即3000多億。
具體來看，金融保險(xiǎn)業(yè)由5%的營業(yè)稅改為6%的增值稅，房地產(chǎn)和建筑業(yè)由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，酒店、餐飲等生活服務(wù)業(yè)由5%的營業(yè)稅改為6%的增值稅。
那么，營改增對(duì)于這四大行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響?著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示，營改增全面實(shí)施后，對(duì)建筑業(yè)而言，因?yàn)閯趧?dòng)力成本/折舊不能抵扣增值稅，或會(huì)在較短時(shí)期內(nèi)對(duì)建筑類行業(yè)公司的盈利水平產(chǎn)生不利影響，長期內(nèi)對(duì)營改增政策的修改將可能抵消不利影響。對(duì)房地產(chǎn)而言，如果土地成本不可抵扣，最終行業(yè)利潤下降幅度可能會(huì)更大，反之則對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有利。對(duì)金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)而言，屬于利好信息，將會(huì)顯著減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
對(duì)金融業(yè)的影響
金融保險(xiǎn)業(yè)的增值稅稅率將為6%，基本會(huì)采用一般計(jì)稅方法，即以銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額。
在金融業(yè)的營改增整體方案中，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣情況到底如何目前是影響稅負(fù)水平和企業(yè)利潤多寡的核心問題。普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍表示，目前對(duì)于某些行業(yè)的特殊問題如何處理還存在不確定性，一切都將以最終頒布的實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
部分金融業(yè)人士也呼吁營改增中對(duì)于行業(yè)進(jìn)行一定政策傾斜。全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓建議，對(duì)于無法取得增值稅專用發(fā)票的特殊支出允許按照一定比例視同進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣;對(duì)于原有營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策繼續(xù)保留;對(duì)保險(xiǎn)業(yè)金融產(chǎn)品買賣的差價(jià)收益不征收增值稅，或?qū)Σ顑r(jià)收益按3%的稅率實(shí)行差額簡易征收。
中信建投認(rèn)為，長期來看，營改增對(duì)證券保險(xiǎn)行業(yè)來說是利好，因?yàn)槎愗?fù)更加公平，稅負(fù)負(fù)擔(dān)會(huì)減小。但短期來看，由于證券和保險(xiǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，營改增的實(shí)施有一些問題亟待解決，也需要試點(diǎn)磨合，增值稅制度的優(yōu)越性可能暫時(shí)難以體現(xiàn)。
專家指出，證券業(yè)方面，券商如果可抵扣比例超過40%，營改增或有增厚業(yè)績效果，其中人力成本能否抵扣至關(guān)重要。保險(xiǎn)業(yè)方面，免稅和進(jìn)項(xiàng)抵扣確定至關(guān)重要，預(yù)期壽險(xiǎn)免稅設(shè)計(jì)或在營改增后能得以延續(xù)，而產(chǎn)險(xiǎn)受益幅度或依然較高。信托業(yè)方面，考慮營業(yè)成本中管理費(fèi)用/資產(chǎn)減值占比60%/40%，其中人力成本占比超過70%，人力及減值如何抵扣將非常重要。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。從營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來看，政策的基調(diào)是確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)減免將逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，因此本輪稅收改革，整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有望是利好。
營改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是對(duì)于房產(chǎn)稅(暫稱)來講，后續(xù)仍然有擴(kuò)圍或深化改革后擴(kuò)圍的可能性。
稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。改征增值稅后開發(fā)商，仍面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。此次政府工作報(bào)告提出要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)增在稅率、計(jì)稅方式上或給予企業(yè)更多的讓利，營改增將推動(dòng)房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場布局，提升管控水平。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
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