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限購政策對(duì)樓價(jià)的影響 - 政策
2017-04-12 08:00:01
無憂保
導(dǎo)語：自9月30日至10月3日，短短四天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢共計(jì)9個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。那么這些限購政策會(huì)對(duì)樓價(jià)帶來什么影響呢?今天我們就來了解一下吧!
限購政策對(duì)樓價(jià)的影響
很多業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點(diǎn)。
不過在筆者看來，這種地方政府的調(diào)控政策只可能在一定程度上降低房價(jià)的增長速度，而且具體的作用在房價(jià)上體現(xiàn)也未必明顯。所以盲目相信經(jīng)濟(jì)學(xué)家、評(píng)論家的什么房價(jià)暴跌論、拐點(diǎn)論、拋房論是非常幼稚的，什么調(diào)控能讓房價(jià)暴跌、讓房價(jià)暴跌到買不起房的人都買得起、讓投資投機(jī)者紛紛拋房、會(huì)讓房企降到成本價(jià)賣房?如果這樣想的話，你永遠(yuǎn)買不到房，因?yàn)榉績r(jià)的上漲會(huì)讓你多奮斗幾十年，甚至白干幾十年。
目前中國經(jīng)濟(jì)還沒探底、債務(wù)還沒還、土地還沒供應(yīng)完成指標(biāo)、銀行貸款還沒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒復(fù)蘇、基礎(chǔ)設(shè)施投資還沒錢、保障房目標(biāo)還沒完成，怎么可能就真正打壓房地產(chǎn)。房價(jià)暴跌會(huì)發(fā)生非?？膳碌氖虑?，這個(gè)是有前車之鑒的，后果就是經(jīng)濟(jì)崩盤、金融危機(jī)等一系列不可控的后果，所以政府不會(huì)愚蠢，況且，中國的房地產(chǎn)市場真的有那么大的泡沫嗎?非破不可?
在筆者認(rèn)為，其實(shí)不然，從全球來看，房地產(chǎn)市值/GDP的正常水平在260%左右，其中住宅總市值占房地產(chǎn)總市值的82%左右，而且發(fā)展中國家住宅總市值/GDP與發(fā)達(dá)國家住宅總市值/GDP大致差不多，都在213%左右。因此，判斷一國房地產(chǎn)市場是不是存在明顯泡沫，就看其房地產(chǎn)總市值/GDP是否顯著高于 260%，最新數(shù)據(jù)顯示中國房地產(chǎn)總市值約占GDP的339%，的確明顯高于合理水平，但是目前中國房地產(chǎn)市場高估了30%，如果未來幾年中國名義GDP平均增長6%，則在房價(jià)不漲的情況下大約4.5年即可通過經(jīng)濟(jì)增長消化完房價(jià)泡沫，也即中國房地產(chǎn)市場沒有崩盤或大幅下跌的基礎(chǔ)。從這個(gè)意義上來說，所謂的房地產(chǎn)困境之說還是有點(diǎn)可笑的。
因此，現(xiàn)在看是來勢洶洶的樓市新政，并不是為降房價(jià)來的。其一是這不是中國樓市政策拐點(diǎn)，中央、部委未出全國性政策，是局部收緊的分類調(diào)控、因城施策、一城一調(diào)，分區(qū)施政的體現(xiàn)，貨幣政策沒有轉(zhuǎn)向全面收緊。其二是這不是去中國房地產(chǎn)化，是保護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)增長。經(jīng)濟(jì)下行壓力大，不可能打死房地產(chǎn)。離開房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)必崩潰。經(jīng)濟(jì)要探底回升，企穩(wěn)，貨幣政策不可能過分收緊。其三是這不是降房價(jià)，是降漲幅，是讓房價(jià)上漲減速。房價(jià)怎么樣漲幅回落就會(huì)怎么反彈回去并且報(bào)復(fù)性暴漲。前二輪收緊型調(diào)控就是證明，不改變土地政策，調(diào)控必再失敗。其四房市是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長。其五是這不是全國去杠桿化，局部收緊調(diào)整，前八月去庫存才0.1億m2，要消化庫存，不可能一刀切去杠桿。
除去國家經(jīng)濟(jì)方面的考慮，就我們普通老百姓來說，也不難理解為什么房價(jià)不會(huì)暴跌，第一是現(xiàn)有“房奴”不允許降價(jià)，有房的人肯定不會(huì)這樣想。第二是傳統(tǒng)觀念的束縛，有房才有家，無論怎樣，房子都是剛需。第三是買漲不買跌的慣性，越跌越?jīng)]人買。第四是投資房產(chǎn)相對(duì)安全，因?yàn)槿嗣駧刨H值，實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本高。第五是你不買總有人買，這就是市場。
當(dāng)然還有很多買不起房的市民都盼著房價(jià)下跌，如果房價(jià)真的暴跌的話，中國經(jīng)濟(jì)面臨的將是很多無法預(yù)計(jì)的后果，那個(gè)時(shí)候無論是誰，買不買的起房子都沒辦法避免，不信，可以看看當(dāng)年日本房價(jià)暴跌的后果就知道了。
【延伸閱讀】中國房地產(chǎn)政策步入拐點(diǎn)
“現(xiàn)在正值中國黃金周。不過，中國許多城市的居民最關(guān)心的不是如何度假，而是各城市推出的限購政策。”德國《經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)》7日如此描述中國限購令帶來的影響。日本《朝日新聞》評(píng)論稱，中國主要城市在國慶長假當(dāng)中相繼推出強(qiáng)化制約房地產(chǎn)過熱的政策可謂“前所未有”，表明中國政府對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫非常警惕。新的規(guī)定都提高了購買住宅時(shí)必須的首付比例，又對(duì)已購買住宅的人再次購買做出限制，旨在對(duì)投資性購房踩剎車。中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市不振，資金都流入到了房地產(chǎn)當(dāng)中，這不得不讓人擔(dān)憂會(huì)產(chǎn)生泡沫。
“9月30日至今，已有19個(gè)城市實(shí)施新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。”路透社7日?qǐng)?bào)道說，中國各地城市的房地產(chǎn)限購愈演愈烈，最新加入調(diào)控陣營的城市是周四采取行動(dòng)的東莞、珠海和福州。此前，北京、天津、深圳、武漢、鄭州等城市已經(jīng)行動(dòng)。美國《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)論稱，這是中國政府領(lǐng)導(dǎo)層為抑制推動(dòng)房價(jià)飆漲的購房熱潮所采取的新一輪行動(dòng)。在經(jīng)歷了兩年的滑坡之后，中國房地產(chǎn)市場去年年末開始再度瘋狂上漲。分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，此輪樓市熱潮主要是由中國經(jīng)濟(jì)增長放緩之際過多的資金追逐過少的投資機(jī)會(huì)所致。中國官方今年年初以來就已警告房地產(chǎn)泡沫逐漸抬頭，政府上月末在更多城市報(bào)告房價(jià)大幅上漲后加大了樓市調(diào)控力度。報(bào)道稱，多個(gè)城市接連出臺(tái)限購的做法，中國政府在此前的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)也采用過，不過，這次正面臨經(jīng)濟(jì)全面放緩的考驗(yàn)，制造業(yè)等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)失去動(dòng)能，這些政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌并拖累經(jīng)濟(jì)增長。
為什么是國慶期間集中推出政策?香港am730網(wǎng)站7日援引中國社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛的分析說，主要因?yàn)殚L假及之后是傳統(tǒng)的買房熱門時(shí)間，此舉“不僅可以迅速消解恐慌的市場情緒，也從實(shí)際上及時(shí)有效抑制過度的投機(jī)，從而穩(wěn)定樓市”。
在一些西方媒體看來，限購令似乎并不令人驚訝。路透社3日發(fā)自湖南長沙的報(bào)道就稱“熱度在擴(kuò)散，中國的房地產(chǎn)投機(jī)者襲擊內(nèi)陸城市”。文章引述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理胡毅(音)的話說，這里的房價(jià)過去兩個(gè)月每平方米平均漲了2000元，與7月相比房價(jià)上漲了30%。報(bào)道引述另一名房地產(chǎn)銷售經(jīng)理陳小川(音)的話說，長沙購房者中投機(jī)者占了1/3。那些人主要來自上海、深圳等一線城市，也有人來自合肥，合肥房價(jià)今年以來幾乎漲了一倍，“他們認(rèn)為長沙將是下一個(gè)合肥”。
香港理工大學(xué)公共政策所研究員翁海穎5日在《東方日?qǐng)?bào)》上撰文稱，除各地推出限購令，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了對(duì)45家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的查處名單，對(duì)他們的虛假廣告、違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等行為采取行動(dòng)。文章認(rèn)為，限制買房，規(guī)管賣房，內(nèi)地采取“兩手皆硬”調(diào)控房地產(chǎn)，2014年以來寬松的中國房地產(chǎn)政策正式步入拐點(diǎn)。韓國《首爾經(jīng)濟(jì)》7日稱，現(xiàn)在中國不動(dòng)產(chǎn)投資者的處境可用在刀尖上跳舞來形容。7日，廣東佛山部分區(qū)域執(zhí)行限購，首套首付升至3成。
日本富士電視臺(tái)報(bào)道認(rèn)為，盡管中國地方政府出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)市場過熱，但民眾的住宅需求仍然強(qiáng)勁，加上很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場即使被調(diào)控也只是在短時(shí)期內(nèi)價(jià)格下跌，長遠(yuǎn)來看還是會(huì)漲，所以這讓中國人的儲(chǔ)蓄以及投資者手中的錢還是流向房地產(chǎn)市場，設(shè)法讓民間資金轉(zhuǎn)向投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這才是抑制房產(chǎn)泡沫的方向。
海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷7日接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前全國各地密集出臺(tái)的調(diào)控政策“算不得多嚴(yán)厲”，“從政策內(nèi)容上來看還是具有彈性，為政策未來的調(diào)整預(yù)留了空間。”他認(rèn)為政府通過政策給了市場一個(gè)預(yù)期，即“不希望房價(jià)這么個(gè)漲法，也不希望居民加杠桿”。李迅雷分析稱，政府會(huì)觀察政策實(shí)施后的效果進(jìn)行靈活調(diào)整，之后還會(huì)陸續(xù)有城市加入到房地產(chǎn)調(diào)控的隊(duì)伍當(dāng)中。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，2016年房價(jià)上漲并不是全國性的普漲，不同城市之間房價(jià)走勢出現(xiàn)了明顯的分化，而且房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性明顯增強(qiáng)。
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