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2016房產(chǎn)稅營改增最新政策解讀 - 政策
2017-04-14 08:00:01
無憂保
為了進一步減輕企業(yè)負擔，“兩會”期間李克強總理提出，今年將采取三項舉措，其中一條是全面實施營改增，從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。
房產(chǎn)稅營改增一方面鼓勵企業(yè)或企業(yè)主投資不動產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，這樣的稅收機制成為未來樓市運行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。
一時間，房地產(chǎn)營改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，那么，營改增對樓市有什么影響?
房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。具體來講將產(chǎn)生如下四點影響：
1、房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;
2、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當然是利好，尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;
3、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;
4、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市(比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。
總的看來，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍然有擴圍或深化改革后擴圍的可能性。
從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機化，通過差別化稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi);房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。
盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，市場傳言也有可能被叫停的可能性，但這并不是房地產(chǎn)稅尤其是房產(chǎn)稅的終點。從當前政府財政收入來源來看，由于樓市供求關(guān)系平衡，已經(jīng)進入下半場，土地財政已難以像之前那樣為政府貢獻那么多的財政收入，尋求新的財政收入來源成為勢在必然。此時，房產(chǎn)稅的推進就顯得非常必要。未來，至于是推廣上海的房產(chǎn)稅模式還是推廣重慶的房產(chǎn)稅模式，還是推廣深化改革后的第三種房產(chǎn)稅模式，這個不重要，房產(chǎn)稅始終還是會登上房地產(chǎn)的歷史舞臺，以從持有環(huán)節(jié)影響市場需求結(jié)構(gòu)，影響市場發(fā)展趨勢。
由此，我們可以判斷，營改增將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負，同時，給了所有投資不動產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場也會因此而出現(xiàn)大整合與并購的趨勢;房產(chǎn)稅還會繼續(xù)推進，當企業(yè)或企業(yè)主持有不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機性需求，這也可以稱作是對于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。
綜上所述，“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵企業(yè)或企業(yè)主投資不動產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機制成為未來樓市運行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。
拓展閱讀
“營改增”后二手房交易稅費是增是減?
“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響?李克強總理曾表示，“營改增”之后稅負只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應(yīng)該遵循這一原則，但具體情況或許要根據(jù)實際來定。
比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。
根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營業(yè)稅的征收政策，個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。
另外，需要指出的是，增值稅有一個特點就是可以進行稅前抵扣。營業(yè)稅比較簡單，就是根據(jù)營業(yè)額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費者買房子之后，成本價是100萬，但花了50萬進行裝修，出售之后，這些裝修費用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細則來確定。
上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院教授胡怡建認為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負一定是提高還是降低。
另外，營業(yè)稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業(yè)稅一樣，根據(jù)不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負的一大要素。
3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發(fā)展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發(fā)營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案的遷移工作都已開始。據(jù)透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。
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