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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)
營(yíng)改增稅率落地 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？ - 政策
2017-04-15 08:00:01
無(wú)憂(yōu)保
【導(dǎo)讀】:從今年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)全面納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬(wàn)戶(hù)，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2016年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出的第一項(xiàng)改革措施就是全面實(shí)施營(yíng)改增，并強(qiáng)調(diào)，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。如今，營(yíng)改增稅率已經(jīng)正式落地，下面就一起看看營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有什么影響吧!
從今年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)全面納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬(wàn)戶(hù)，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。
值得注意的是，繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，此次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。 加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
《經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》援引財(cái)稅專(zhuān)家評(píng)論稱(chēng)，總理提到的是所有行業(yè)稅后只減不增，是所有行業(yè)并不是所有企業(yè)。據(jù)他了解，在營(yíng)改增方案出臺(tái)后，大部分企業(yè)稅負(fù)不同程度減輕，而所謂“不同程度”，可能有的企業(yè)會(huì)減輕稅負(fù)超過(guò)50%，有的可能只有幾個(gè)百分點(diǎn)甚至是零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，有的則與之前繳納的營(yíng)業(yè)稅持平。
增值稅核心之處在于可以設(shè)定一個(gè)基數(shù)，對(duì)此基數(shù)免稅來(lái)縮小繳稅范圍。那么企業(yè)購(gòu)房納稅可抵扣意味著什么?
21財(cái)聞匯稱(chēng)，從2016年5月1日全面實(shí)施“營(yíng)增改”后，企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，意味著企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的成本降低了。這或?qū)е赂嘤心芰τ袆?dòng)力的企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)。因此本輪稅收改革，整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有望是利好，特別是對(duì)于一線(xiàn)城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
而對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)，會(huì)帶來(lái)哪些影響?
該文章中提到，營(yíng)改增以后，買(mǎi)賣(mài)二手房無(wú)需再考慮是否滿(mǎn)兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納，國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通;而對(duì)于未滿(mǎn)兩年的房產(chǎn)，原來(lái)按照營(yíng)業(yè)稅的政策需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個(gè)利空消息，因?yàn)楫?dāng)初價(jià)格很低，增值部分很大，如果按照11%來(lái)增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)東方財(cái)富網(wǎng)表示，營(yíng)改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算來(lái)說(shuō)明“營(yíng)改增”中間的稅費(fèi)變化。如果按照目前的營(yíng)業(yè)稅征收計(jì)算公式，轉(zhuǎn)讓100萬(wàn)元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營(yíng)業(yè)稅5%的稅率計(jì)算，那么營(yíng)業(yè)稅共需交納5萬(wàn)元。
而如果營(yíng)改增成功后，那么計(jì)算增值稅則需要考慮銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。這可以從兩類(lèi)不同的購(gòu)房行為中得到解釋。
第一類(lèi)：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了一套50萬(wàn)元的住房，目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬(wàn)元，而銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬(wàn)元，增值稅稅額則為5萬(wàn)元。
第二類(lèi)：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了一套90萬(wàn)元的住房，目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬(wàn)元，而銷(xiāo)項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬(wàn)元，增值稅稅額為1萬(wàn)元。
“如此對(duì)比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)然這樣一個(gè)計(jì)算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會(huì)有新的計(jì)算方法，還需要看相關(guān)政策的表述。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。
但他同時(shí)表示，房企到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行此類(lèi)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣中，是需要各類(lèi)完稅憑證的。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類(lèi)憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。
二手房開(kāi)征增值稅，是否會(huì)增加稅負(fù)?對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對(duì)稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來(lái)才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿(mǎn)2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
有專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的抵扣可能會(huì)分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
“為什么兩年還不是平均分配，也就是每年50%?其實(shí)應(yīng)該平分，但整個(gè)營(yíng)改增的時(shí)間為了往前推，財(cái)稅部門(mén)為了把減稅釋放得更大一點(diǎn)，允許第一年多抵一點(diǎn)到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點(diǎn)。”該專(zhuān)家說(shuō)。
該報(bào)道提及，其實(shí)在營(yíng)改增更早時(shí)候的方案中，不動(dòng)產(chǎn)是按10年進(jìn)行分期抵扣的項(xiàng)目，但考慮到時(shí)間太長(zhǎng)了，財(cái)稅部門(mén)希望加大對(duì)企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。
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