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嘉興市住房公積金個人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（暫行）

2017-07-26 08:00:02 無憂保

第一章總則

第一條為規(guī)范住房公積金個人住房貸款管理，確保住房公積金貸款資產(chǎn)安全，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《浙江省住房公積金條例》及國家、省、市有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條嘉興市住房公積金管理中心及其所屬分中心（以下簡稱公積金管理部門）負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的住房公積金貸款管理工作。

第三條住房公積金個人住房貸款（以下簡稱住房公積金貸款）是指公積金管理部門委托市住房公積金管委會批準(zhǔn)的商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）,向購買、建造自住住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的住房貸款（包括組合貸款、商轉(zhuǎn)公貸款）。

第四條住房公積金貸款業(yè)務(wù)由住房公積金管理部門以及受托銀行辦理。公積金管理部門應(yīng)與受托銀行簽訂承辦住房公積金貸款金融業(yè)務(wù)協(xié)議，明確雙方職責(zé)。

第二章貸款條件

第五條住房公積金繳存職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造自住住房，提取本人及配偶住房公積金個人賬戶余額不足時，可以申請住房公積金貸款。借款申請人在申請住房公積金貸款時應(yīng)同時具備以下條件：

（一）在本市行政區(qū)域內(nèi)或在本省內(nèi)異地連續(xù)正常繳存住房公積金滿6個月;

（二）借款申請人家庭未申請過或已還清住房公積金貸款;

（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，個人信用良好，具備償還住房公積金貸款本息的能力；

（四）購買自住住房的，需簽訂有效的購房合同，已付清除貸款金額以外的不少于規(guī)定比例的首期付款。建造住房的，需提供有關(guān)批準(zhǔn)文件、房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證；

（五）所購商品房的樓盤必須是與公積金管理部門簽約的樓盤；

（六）同意辦理住房抵押登記或提供公積金管理部門認(rèn)可的貸款擔(dān)保；

（七）以共有房產(chǎn)申請貸款的，其房屋共有權(quán)人須為借款申請人配偶、父母或成年子女，其中父母年齡分別不能超過65周歲和60周歲，子女須年滿18周歲。

第六條住房公積金貸款申請時限規(guī)定：

（一）購買新建住房的，借款申請人應(yīng)在訂立購房合同后至結(jié)清房款前提出申請；

（二）購買再次交易住房（以下簡稱二手房）的，借款申請人應(yīng)在辦妥房屋交易過戶手續(xù)，交納房屋契稅（以房屋契稅證所列日期為準(zhǔn)）后的3個月內(nèi)提出申請;

（三）國有出讓土地建造住房的，借款申請人應(yīng)在所建房屋竣工并取得房屋所有權(quán)證（以權(quán)證所列日期為準(zhǔn)）的3個月內(nèi)提出申請;

（四）農(nóng)村宅基地建造住房的，借款申請人應(yīng)在在取得建房批文許可兩年內(nèi)提出申請；

（五）在優(yōu)先滿足每戶職工家庭享受一次住房公積金貸款的同時，已還清原有住房公積金貸款且近2年內(nèi)無連續(xù)3期（含）或累計6期以上惡意逾期不良信用記錄的住房公積金繳存職工，可再次申請住房公積金貸款。

再次申請住房公積金貸款的，借款申請人應(yīng)在前次住房公積金貸款還清后的次月提出申請。

第七條當(dāng)住房公積金貸款資金不足時，實(shí)行輪候發(fā)放住房公積金貸款模式，所購房屋為現(xiàn)房的（包括二手房）除外。

第三章貸款額度、期限和利率

第八條貸款額度須同時符合以下條件：

（一）不得高于嘉興市住房公積金管委會確定的貸款最高限額；

（二）不得高于按以下公式計算的可貸額度：

借款申請人（及配偶）可貸額度＝借款申請人住房公積金月繳存工資基數(shù)×40%×可貸年限×12

（可貸年限按借款申請人及其共同借款人的最長可貸年限為準(zhǔn)，可貸年限為借款申請人距法定退休年齡適當(dāng)放寬5年，大于30年的按30年計算）

（三）不得高于按照房屋總價確定的貸款限額：

1.購買新建商品住房（精裝修房除外）首次首套的，不得高于所購房屋總價的80%，二次及以上的不得高于所購房屋總價的70%；

2.購買二手房的，不得高于成交金額與計稅金額兩者低值的70%，其中房齡（指住房竣工至申請貸款期間的年限）在10年以上的，則不得高于60%；

3.購買拆遷安置房的，不得高于安置房總價的70%，且不得高于實(shí)際購房支付的補(bǔ)差款。

（四）貸款額與提取額之和不得超過所購房屋總價；

（五）直系親屬二代人（二戶）共同購房再次申請住房公積金貸款時，如其中一戶在前次貸款中不具備住房公積金貸款資格，則該戶認(rèn)定在本次購房貸款中不計算貸款記錄，前次貸款還清后再申請貸款按首套計算；

（六）直系親屬二代人（二戶）各有一套住房，且均符合申請住房公積金貸款購買二套條件的，可以共同購房申請住房公積金貸款；

（七）再次申請貸款，按戶最高貸款額度（當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)）減首次已還清的貸款總額為再次貸款的最高額度。如可貸額度大于再次貸款最高額度的，實(shí)際可貸額度以再次貸款最高額度為準(zhǔn)；如可貸額度小于再次貸款最高額度的，實(shí)際可貸額度以可貸額度為準(zhǔn)；

（八）離婚后再婚的申請人，一方有過住房公積金貸款記錄，另一方無住房公積金貸款記錄且家庭名下無房，如再次購房申請住房公積金貸款的，無貸款記錄的一方可按首套住房公積金貸款計算額度；

（九）婚前一方申請住房公積金貸款，婚后一方參與用住房公積金還款的，如離婚后，參與用住房公積金還款的一方名下無住房公積金貸款記錄及房產(chǎn)，申請住房公積金貸款時按首次首套計算；

（十）借款申請人為現(xiàn)役軍官（士官）的，需有所在部隊(duì)政治部干部處（軍務(wù)處）出具的年收入證明，視同在繳住房公積金，享受當(dāng)?shù)刈》抗e金貸款政策。

第九條貸款期限須符合以下條件：

（一）貸款期限原則上不超過借款申請人退休年齡，根據(jù)實(shí)際情況可適當(dāng)放寬貸款年限，延長期最長不超過五年；

（二）購買新建商品住房的貸款期限最長為30年；

（三）購買二手房的貸款期限最長為20年，房齡加貸款年限不超過35年，并不超過該住房土地使用年限。

第十條住房公積金貸款利率按中國人民銀行公布的利率標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

貸款期間如遇人民銀行有關(guān)住房公積金貸款利率調(diào)整時，合同期限在1年（含）以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計息；合同期限在1年以上的，從調(diào)整利率的次年1月1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。

第四章貸款擔(dān)保

第十一條借款申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供公積金管理部門認(rèn)可的擔(dān)保。

第十二條購買自住住房貸款的，借款人須將申請貸款所購買的住房作抵押；建造住房的，借款申請人須將申請貸款所建造的住房作抵押，如不具備抵押條件的，則應(yīng)由本人及配偶或第三人名下可抵押房產(chǎn)不低于貸款金額兩倍的房產(chǎn)價值，設(shè)定全額抵押。

第十三條采用房屋抵押方式的，抵押人須將抵押住房的總價值設(shè)定全額抵押。

（一）以現(xiàn)房作抵押的，借款申請人應(yīng)在貸款發(fā)放前辦理房屋抵押登記并取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；

（二）以在建住房作抵押的，借款申請人應(yīng)在貸款發(fā)放前辦理房屋抵押預(yù)登記，并由售房單位提供抵押登記生效前的階段性擔(dān)保。同時，借款申請人或委托代辦抵押登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在購房合同約定的房屋交付之日起3個月內(nèi)，辦理所購住房抵押變更登記，將取得的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交公積金管理部門或受托銀行保管。

第十四條抵押期間，借款人不得以任何理由中斷或撤銷抵押，并對作為抵押物的房屋，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任；在抵押物抵押期間，如發(fā)生房屋毀損的，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第十五條凡采用擔(dān)保機(jī)構(gòu)作貸款擔(dān)保的，擔(dān)保機(jī)構(gòu)須向公積金管理部門逐筆出具擔(dān)保書，承擔(dān)償還貸款的連帶責(zé)任。

辦理住房公積金貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)須具有擔(dān)保資格，經(jīng)公積金管理部門認(rèn)可并簽訂合作協(xié)議。

第五章貸款辦理

第十六條借款申請人向公積金管理部門提出貸款申請，填寫《嘉興市個人住房公積金貸款申請表》（見附件1）并提供以下證明材料的原件及復(fù)印件：

（一）借款人及其配偶（共同借款人，下同）的身份證明、婚姻狀況證明及戶口簿或戶籍證明（或有效居留證明）；

（二）借款人及其配偶的住房公積金繳存證明；

（三）借款人及其配偶住房信息登記證明；

（四）購買、建造自住住房的憑證：

1.購買商品房的，提供經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門備案登記的購房合同和達(dá)到規(guī)定首付比例的付款憑證。

2.購買二手房的，提供房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、契證及符合規(guī)定的賣方出具的收據(jù)或支付憑證。

3.購買拆遷安置房的，提供拆遷協(xié)議、安置房購房合同、達(dá)到規(guī)定首付比例的付款憑證（可包括拆遷補(bǔ)償款）等。

4.國有出讓土地建造自住住房的，提供所建房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、公積金管理部門認(rèn)可的評估公司出具的評估報告。

（五）受托銀行要求提供的其他資料。

第十七條住房公積金貸款辦理程序：

（一）公積金管理部門（或受托銀行，下同）對借款申請人的申貸資格及提供的證明材料原件和償還貸款本息能力進(jìn)行審核；

（二）公積金管理部門與借款申請人就住房公積金貸款的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行面談，并形成《嘉興市個人住房公積金貸款面談記錄》（見附件2）；

（三）公積金管理部門出具書面受理憑證，初步確定貸款額度、期限、利率標(biāo)準(zhǔn)、還貸方式及月還貸本息額。

第十八條公積金管理部門應(yīng)當(dāng)在7個工作日內(nèi)審核完畢，作出準(zhǔn)予貸款、不予貸款的決定，并通知借款申請人。

第十九條準(zhǔn)予貸款的，公積金管理部門出具《嘉興市個人住房公積金貸款審批表》（見附件3）。借款申請人、公積金管理部門、受托銀行三方共同簽訂《嘉興市個人住房公積金貸款借款合同》或《嘉興市個人住房公積金組合貸款借款合同》（統(tǒng)稱為《借款合同》），有保證擔(dān)保的，還需保證擔(dān)保人四方共同簽訂《借款合同》。

借款申請人及共同借款人，應(yīng)同時在《借款合同》上簽字認(rèn)可，抵押房屋所有權(quán)人及共有權(quán)人應(yīng)同時在《借款合同》上簽字認(rèn)可。

第二十條簽訂《借款合同》后，借款申請人或其委托代辦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)。

第二十一條《借款合同》生效后，公積金管理部門及時發(fā)放貸款。

第六章貸款本息償還

第二十二條借款人按以下方式償還貸款本息：

（一）貸款期限在1年（含）以內(nèi)的，采用到期一次歸還貸款本息方式；

（二）貸款期限在1年以上的，按月償還貸款本息?？蛇x擇等額本息還款法或等額本金還款法：

1.等額本息還款法：即貸款期內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式：

2.等額本金還款法：即貸款期內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計算公式：

借款申請人與公積金管理部門在借款合同中約定還款方式，一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，不得更改。

第二十三條經(jīng)公積金管理部門同意，借款人可在正常還貸的基礎(chǔ)上，使用自有資金或提取住房公積金提前償清或償還部分貸款，也可辦理按月提取住房公積金還貸。

（一）提前償清貸款

借款人須在正常還貸滿6個月后，才能向公積金管理部門提出提前償清貸款申請。

（二）提前償還部分貸款

借款人申請?zhí)崆皟斶€部分貸款，需符合以下條件：

1.須在正常還貸滿6個月后，且申請時無逾期貸款；

2.提取住房公積金提前償還部分貸款，若單方繳存公積金，則公積金賬戶內(nèi)余額及還貸額不得低于2.5萬，若雙方繳存公積金，則公積金賬戶內(nèi)余額合計還貸額不得低于5萬。使用自有資金償還的，還貸額應(yīng)滿足合同約定的金額；

3.提前部分還貸須還清當(dāng)月貸款本息，還款金額取至千元的整數(shù)倍；

借款人應(yīng)向公積金管理部門提出提前部分還貸申請，經(jīng)審核同意后，在《嘉興市個人住房公積金貸款提前還貸申請表》（見附件4）上簽名認(rèn)可，重新確定剩余期限和月還款額。

（三）委托按月提取住房公積金還貸

申請委托按月提取住房公積金還貸，需符合以下條件：

1.借款人及其配偶的住房公積金賬戶內(nèi)均應(yīng)留存6個月的繳存余額，留存的6個月繳存余額在按月還貸執(zhí)行期間不能提??；

2.申請人（借款人及其共同借款人）申請委托按月提取還貸時無逾期。

借款人應(yīng)向公積金管理部門提出申請委托按月提取住房公積金還貸申請，在受理貸款申請時如已符合按月還貸條件的可以一并申請。經(jīng)審核同意后，在《嘉興市委托按月提取住房公積金還貸申請表》（見附件5）、《嘉興市委托按月提取住房公積金還貸約定書》（見附件6）上簽名確認(rèn)。

申請人的月繳存額大于或等于其月還款本息額的，每月委托提取還貸額以月還款本息額為準(zhǔn)；申請人的月繳存額小于其月還款本息額的，每月委托提取還貸額以月繳存總額為準(zhǔn)，不足部分由申請人自行補(bǔ)足，確保按時足額還貸。

第二十四條借款人還清貸款本息后，憑公積金管理部門或受托銀行出具的結(jié)清證明、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋預(yù)告登記證明》以及同意注銷房屋抵押證明等相關(guān)資料，到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理抵押登記撤銷手續(xù)。

第七章組合貸款

第二十五條借款申請人申請住房公積金貸款不足以支付購買自住住房所需資金時，可用同一抵押物，同時向受托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款（即組合貸款）。組合貸款總額需符合本細(xì)則第七條第（二）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定，抵押物應(yīng)以同一順位向公積金管理部門和受托銀行設(shè)定抵押。

第二十六條申請組合貸款的，借款申請人申請貸款的條件必須同時符合商業(yè)性個人住房貸款銀行的有關(guān)規(guī)定。

第二十七條組合貸款實(shí)行兩種利率，即住房公積金貸款部分利率按住房公積金貸款規(guī)定的利率執(zhí)行，商業(yè)性個人住房貸款部分按貸款銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。

第二十八條組合貸款中住房公積金貸款部分與商業(yè)性個人住房貸款部分的到期期限應(yīng)當(dāng)一致，風(fēng)險由公積金管理部門與受托銀行按各自貸款金額（或余額）承擔(dān)。

第二十九條組合貸款的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由受托銀行保管，直至貸款全部結(jié)清。

第三十條在組合貸款本息還清之前，若發(fā)生抵押房屋處分的，公積金管理部門與受托銀行按組合貸款余額中各自所占比例受償。

第八章商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款

第三十一條申請商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款（以下簡稱“商轉(zhuǎn)公貸款”），是指在市本級或縣（市）同一行政區(qū)域已向公積金各受托銀行辦理商業(yè)性個人住房貸款且具備住房公積金貸款資格的借款人，將尚未還清的商業(yè)性個人住房貸款全部或部分轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款。

第三十二條申請商轉(zhuǎn)公貸款的借款人在符合住房公積金貸款條件的同時，還須符合以下條件：

（一）商業(yè)性個人住房貸款尚未結(jié)清，已正常還貸一年以上且無逾期記錄；

（二）商業(yè)性個人住房貸款所購住房未交付使用的，房產(chǎn)公司需愿意提供保證擔(dān)保;所購住房已交付使用或商業(yè)性個人住房貸款非全部轉(zhuǎn)成公積金貸款的，所購住房應(yīng)已辦妥《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;

（三）申請商轉(zhuǎn)公的借款人是原商業(yè)性個人住房貸款的借款人及配偶或二代內(nèi)直系血親的產(chǎn)權(quán)共有人（申請時女性18周歲至60周歲，男性18周歲至65周歲）。

第三十三條商轉(zhuǎn)公貸款額度：

（一）按照本細(xì)則第七條規(guī)定執(zhí)行;

（二）不超過商業(yè)性個人住房貸款余額（取至整千元）。

第三十四條商轉(zhuǎn)公貸款年限規(guī)定：

（一）不超過商業(yè)性個人住房貸款的剩余年限；

（二）不超過個人住房公積金貸款規(guī)定的可貸年限；

（三）商業(yè)性個人住房貸款余額部分轉(zhuǎn)為個人住房公積金貸款的，其剩余部分的商業(yè)性個人住房貸款期限原則上應(yīng)當(dāng)與個人住房公積金貸款期限保持一致。

第九章合同變更

第三十五條借款人發(fā)生以下情況需變更《借款合同》時，可持相關(guān)證明材料向公積金管理部門提出書面申請并填寫《嘉興市個人住房公積金貸款合同變更申請表》（見附件7）或《嘉興市個人住房公積金貸款抵押變更申請表》（見附件8），經(jīng)審核同意后，履行后續(xù)正常償還貸款義務(wù)。

（一）借款人提前償還部分貸款后，縮短剩余的貸款期限；

（二）借款人婚姻關(guān)系發(fā)生變化的，其抵押房屋擁有人愿意履行《借款合同》并具備還貸能力的；

（三）借款人死亡、失蹤或者喪失民事行為能力，其抵押房屋繼承人、受遺贈人愿意履行《借款合同》并具備還貸能力的。

發(fā)生上述第（二）、（三）項(xiàng)所列情形的，借款人提供公積金管理部門認(rèn)可的擔(dān)保，并辦妥擔(dān)保手續(xù)。

第十章違約責(zé)任

第三十六條借款人未按《借款合同》約定的期限償還貸款本息的，應(yīng)按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計算并支付逾期利息與罰息。

第三十七條借款人不能履行《借款合同》，出現(xiàn)下列情況的，可提前終止《借款合同》，并通過提前行使擔(dān)保債權(quán)或其他方式收回貸款本息：

（一）借款人違反《借款合同》約定，連續(xù)3期（月）或累計6期（月）拖欠貸款本息的；

（二）住房公積金貸款發(fā)放后，借款人無正當(dāng)理由停止繳存住房公積金的；

（三）發(fā)生抵押房屋價值減少或滅失時；

（四）購買在建住房的，未按《借款合同》約定，在購房合同約定的交付之日起3個月內(nèi)辦理與送交抵押《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的；

（五）借款人采取欺騙或提供虛假材料等手段騙取住房公積金貸款的；