社會福利房在德國有著悠久的歷史，最早的社會福利房政策可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)后的魏瑪共和國。但是社會福利房在德國的發(fā)展并非一成不變，它隨著德國社會經濟狀況的發(fā)展，而不斷調整變化。

　　上世紀50年代，由于大量市內住房在二戰(zhàn)期間被摧毀，德國的經濟開始起飛，大量人口從農村轉移到城市，城市出現(xiàn)住房緊張。為了解決這個問題，德國聯(lián)邦議會通過了《第二部住宅興建法》。該法律要求興建的住房在面積、設施、租金、按揭還貸及維護方面能為普通大眾所接受，為社會福利房的興建構建了法律基礎。50年代到七八十年代是社會福利房的大發(fā)展時期，到1987年，市場上共有390萬套社會福利房。人們也普遍認為市場上三分之一的房子應該是福利房。

　　80年代以前，從事社會福利住房建設的主體是市政當局控股的公司，此后，聯(lián)邦政府開始向私人以及私立的機構投資人開放福利住房項目。此舉一方面是確保有更多的私人資本進入該領域，擴大資金來源，另一方面也源于公眾對于市政不當改造的反對以及不斷爆出的財務丑聞。由于私人投資者通常來自德國較富有的階層，通過合作資助建設社會福利房，他們也得到了較大幅度的減稅。

　　90年代德國統(tǒng)一后，大量原東德的“大眾房”被納入社會福利房，同時由于大量原東德人外流至原西德地區(qū)，在一些經濟欠發(fā)達地區(qū)，出現(xiàn)較高的住房空置率，從而進一步推動了社會福利房政策的調整。2001年9月份，《第二部住宅興建法》被《住宅管理改革法》取代。新法中雖有關于社會福利房的條款，但其重點已不再是資助社會福利房建設，而是更多關注租房客里面的弱勢群體。

　　在本世紀的頭十年里，社會福利房進一步萎縮。德國租房人協(xié)會聯(lián)盟發(fā)言人烏爾里希斯·羅佩茨告訴《環(huán)球》雜志：“目前社會福利房已經越來越邊緣化了，只有低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等弱勢群體還在租住社會福利房。”

　　霍洛季林也指出，社會福利住房之所以能夠逐步退出德國住房市場而沒有抬升房價，一方面是德國社會越來越老齡化，普通民眾的住房需求已經基本解決，另一方面是德國政府對房地產市場投資采取嚴格管控，并建立起發(fā)達完備的租房市場。

　　他說：“2004年，不少英美投資人曾來柏林投資房產，以期短期抬升當?shù)胤績r獲取暴利，但在德國政府的嚴格控制下，最終他們只能鎩羽而歸，幾乎無利可圖。”

　　羅佩茨說，目前該協(xié)會會員共租住了德國120萬套住房。在繳納一定額度的會費之后，會員可以獲得租房相關的糾紛調解、法律咨詢及保險等一系列服務。除了向會員服務，該協(xié)會聯(lián)盟還定期出版刊物及報告，向全社會介紹德國與租房相關的各種信息，并積極參與國家及地方與租房相關的各種法律法規(guī)及政策的制定。

　　“代表租房人利益，為全體租房人謀福祉是我們協(xié)會的最高宗旨，”羅佩茨說。

　　雖然社會福利房在整個德國處于萎縮狀態(tài)，但不同地區(qū)影響卻不一樣。對于那些經濟形勢還很活躍的地方，社會福利房的過快萎縮也帶來不少負面影響。有研究就顯示，德國經濟最發(fā)達的慕尼黑、斯圖加特、科隆所構成的三角地帶，租金就太貴，為此很多人只能住到相對偏遠的地方。慕尼黑市政當局目前正在考慮在新開發(fā)的房地產項目中加入一定比率的社會福利房開發(fā)。

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