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“以房養(yǎng)老”能否紓解當前的養(yǎng)老困局？在房地產(chǎn)市場缺乏理性及金融機構(gòu)缺乏動力的現(xiàn)實中是否會觸礁？本報特邀專家進行探討。
本報記者 陳小雁
嘉賓
觀點
養(yǎng)老金只能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活，而“以房養(yǎng)老”可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養(yǎng)老體系的補充。
—中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江
目前中國人的房子多數(shù)是屬于家庭共有的，老人對房子并沒有自由支配的權(quán)利。為了養(yǎng)老而抵押房子并不現(xiàn)實。
—中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長唐鈞
“以房養(yǎng)老”
指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險（放心保）公司收回住房使用權(quán)。
現(xiàn)狀：各地試點情況慘淡
早在2011年，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會，“以房養(yǎng)老”的提案引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無相應(yīng)法律保障而陷入困局。而南京、上海、北京等地個別金融機構(gòu)也曾做過相關(guān)探索。南京的一些老年公寓要求，凡在當?shù)赜?0平方米以上的產(chǎn)權(quán)房，并超過60歲的孤殘老人可以把房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機構(gòu)，自己免費入住老年公寓，老人去世后房屋的產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機構(gòu)。上海也曾推出了針對老年人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，65歲以上的老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心，房屋再由中心返租給老人。
而從目前來看，多地試點情況慘淡。據(jù)媒體報道，南京首位申請“以房養(yǎng)老”的老奶奶房子3年沒人敢接。上海早在2007年就開展了“以房養(yǎng)老”試點工作，但真正符合條件的老年申請者很少，3年后無奈“擱淺”。
中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長唐鈞指出一個現(xiàn)實問題：目前中國人的房子多數(shù)是屬于家庭共有的，老人對房子并沒有自由支配的權(quán)利。為了養(yǎng)老而抵押房子并不現(xiàn)實。“以房養(yǎng)老”在實際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規(guī)定，導(dǎo)致這一政策步履維艱。
爭議：70年產(chǎn)權(quán)“卡”住以房養(yǎng)老
日前，有媒體在100名60歲以上老人中展開微調(diào)查，其中73名受訪者明確表示，“不會選擇這種養(yǎng)老方式”；44人認為，“這樣不能解決養(yǎng)老的實際需求”。如此高的反對聲音，難免讓人擔心“以房養(yǎng)老”會在現(xiàn)實中觸礁。
“以房養(yǎng)老”引起的爭議與顧慮，主要集中在三個方面：
首先，當前房地產(chǎn)市場準備好了嗎？“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險可以預(yù)見：如果漲速過快，則養(yǎng)老者要吃大虧；如果價格形勢急轉(zhuǎn)直下，則銀行機構(gòu)要當冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場里，看漲或者看跌的結(jié)果都無法使雙方在價格問題上達成一致，難以確立一個公平的交易價格。
其次，政府是否有推卸責(zé)任之嫌？中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江認為，在這個政策上，政府不存在推脫嫌疑。養(yǎng)老金只能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活，而“以房養(yǎng)老”可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養(yǎng)老體系的補充，也不會影響其他老人的收入。這種“逆按揭”模式，在西方有不少成功案例。對家庭較富裕的老人，子女不需要他們的房子，不如抵押給銀行。對于沒房的人，政府會提供基本的養(yǎng)老保障。
最后，70年產(chǎn)權(quán)是不是以房養(yǎng)老的障礙？有民眾質(zhì)疑，若是70年產(chǎn)權(quán)快到期了，再申請以房養(yǎng)老，還能申請下來嗎?我國土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年。產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問題。目前相關(guān)問題還得不到厘清。
對策：以房養(yǎng)老還需法律護航
經(jīng)濟學(xué)上有一個“帕累托改進”原理：假如一項政策在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個人變得更好，那么這項政策就是值得推行的。以房養(yǎng)老就是一種“帕累托改進”，要使政策成功落地，還須在以下幾方面做好功課：
首先，以房養(yǎng)老需要法律護航，政策出臺前必須配套相關(guān)法律，厘清相關(guān)利益問題。比如，很多60歲左右的老年人，很大一部分住房都是單位分配，使用情況復(fù)雜，在此情形下，70年之后房屋的歸屬問題、金融機構(gòu)履行的具體執(zhí)行問題亟待明確。另外，我國的農(nóng)村地區(qū)，由于房屋多為自家建造，還沒有開展產(chǎn)權(quán)認證工作，難以上市交易；對房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產(chǎn)價值折舊、利率等的評估測量問題應(yīng)制定行業(yè)標準和詳細法律法規(guī)。
其次，要讓房地產(chǎn)市場回歸理性。相對理性與健康的房價，能確保對房產(chǎn)市場價值較為穩(wěn)定的預(yù)期，對這種“逆按揭”十分重要。
再者， 要有獨立的第三方估價體系。中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江認為，以房養(yǎng)老是金融創(chuàng)新，對盤活存量、活化資金有促進作用。房產(chǎn)評估是這一政策的重要環(huán)節(jié)。為保證評估的公平性，須有獨立的第三方評估體系作支撐。另外，應(yīng)讓更多的銀行進入“以房養(yǎng)老”的金融行列，有充分的競爭環(huán)境才能讓估價更公正合理。
政府角色：
中間人和探索者
今年年底，我國60歲以上的老年人將突破2億；2025年，這個數(shù)字可能突破3億。銀發(fā)浪潮來勢洶涌，但遺憾的是，我國建成的各類老年服務(wù)機構(gòu)僅為4.4萬個，每千人床位不足21.5張。公共養(yǎng)老服務(wù)缺口較大。面對日益逼近的養(yǎng)老危機，在我國目前人口老齡化形勢嚴峻、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的情況下，開展“以房養(yǎng)老”試點不失為一種有意義的探索，既為老年人在居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、國家?guī)头?、社區(qū)服務(wù)等選項外增加了新選擇，也有利于滿足一部分老年人個性化的需求。
但是，政府在“以房養(yǎng)老”的推進過程中要有準確的定位。
政府的角色之一是公正的“中間人”：美國在“以房養(yǎng)老”的制度設(shè)計上，就是由住房管理部門在金融機構(gòu)與房主之間作為托管者，當房主逝世后就由其料理后續(xù)拍賣、還款等事宜，而不是直接假手金融機構(gòu)去處理，這樣能更好地保護雙方的利益，防止出現(xiàn)一些不必要的法律糾紛和道德風(fēng)險。
另外，政府應(yīng)做好“探索者”角色。林江強調(diào)，政府在養(yǎng)老問題上，要改變“全職保姆”的作風(fēng)，讓更多社會力量參與養(yǎng)老事業(yè)。在“以房養(yǎng)老”試點過程中，政府應(yīng)當制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)的房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風(fēng)險分擔機制，鼓勵金融機構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，使“以房養(yǎng)老”更符合我國國情，更能滿足多樣化養(yǎng)老需求。
同時，必須明確 “以房養(yǎng)老”只是一種擴大養(yǎng)老資金來源的模式，是一些老年人更好養(yǎng)老的選擇，而絕對不該成為他們支撐養(yǎng)老的唯一選擇?！耙苑筐B(yǎng)老”只是為公共養(yǎng)老體系打補丁，加大養(yǎng)老設(shè)施投入，完善養(yǎng)老服務(wù)仍然任重道遠。
@微論
@看著辦：“以房養(yǎng)老”只是讓老年人多了一種養(yǎng)老方式選擇，只與少數(shù)有需要的人相關(guān)，大多數(shù)公眾沒有必要過分憂慮。
@影Y月：30歲買房，按揭30年，直到60歲按揭完了房子是自己的了。然后為了養(yǎng)老房子給銀行？難道我們這一生都是在為銀行生活？
@依依兩兩：以房養(yǎng)老房價就別想再跌了，需求房源口又大了，這是在變相幫助開發(fā)商。
@孟曉蘇: 除了政府提供的低保養(yǎng)老服務(wù)，誰能為無子女和失獨老人長期提供無償服務(wù)？以房養(yǎng)老能增強老人支付能力。
標簽： 養(yǎng)老
