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劉越(化名)，68歲，北京退休公務(wù)員。為了不打擾工作繁忙的子女，馬年春節(jié)后，他和老伴住進(jìn)了當(dāng)?shù)匾患艺?jīng)營(yíng)的養(yǎng)老院。4月初，當(dāng)《國(guó)際金融報(bào)》記者撥通劉越的電話時(shí)，他告訴記者，老兩口已經(jīng)從養(yǎng)老院搬出來(lái)了，“說(shuō)實(shí)話，養(yǎng)老院環(huán)境整潔，起居飲食也照顧得不錯(cuò)，但就是少了點(diǎn)"家"的味道”。
64歲的阮阿姨是退休護(hù)士，在上海中心城區(qū)有一套房產(chǎn)。為了給兒子準(zhǔn)備婚房，阮阿姨打算找一個(gè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，和她的同齡人一起做運(yùn)動(dòng)、看電影、互相扶持，優(yōu)雅地老去?？墒?，政府辦的養(yǎng)老院只能滿足基本生活需求，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)入住門檻太高，尋覓了2個(gè)月，阮阿姨仍沒(méi)能找到一個(gè)合適的養(yǎng)老去處。
在老年人數(shù)量急劇增長(zhǎng)的中國(guó)，“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”無(wú)疑是潛力巨大的新市場(chǎng)。用泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰康人壽”)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳東升的話說(shuō)：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海，當(dāng)下，保險(xiǎn)公司正站在臺(tái)風(fēng)的風(fēng)口上，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)被吹起來(lái)?！?br>
角力養(yǎng)老地產(chǎn)，圈地？
上海松江新城建筑工地。一輛運(yùn)送物資的卡車陷進(jìn)了松軟的泥地，工人們正圍攏在一起忙著把它“拯救”出來(lái)。相隔百米的距離，泰康之家·申園的養(yǎng)老生活體驗(yàn)館迎接了第一批參觀者；3年后(2017年)，這里將成為長(zhǎng)三角首個(gè)由保險(xiǎn)公司投資建設(shè)的連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
“早在2011年，我們就在北京啟動(dòng)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)—泰康之家·燕園?！标悥|升告訴記者，“未來(lái)10年，泰康人壽將投資700億元人民幣，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。2014年6月，第一批用戶將入住燕園?！?br>
陳東升在泰康之家·申園的養(yǎng)老生活體驗(yàn)館親自充當(dāng)解說(shuō)員，他說(shuō)：“泰康人壽已經(jīng)開(kāi)始在北京昌平、上海崇明島、海南三亞開(kāi)建高端的養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)計(jì)劃在未來(lái)10年在全國(guó)范圍內(nèi)推出15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?！?br>
無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)平安集團(tuán)旗下不動(dòng)產(chǎn)投資管理子公司平安不動(dòng)產(chǎn)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，發(fā)布其首個(gè)養(yǎng)老品牌“合悅”。平安不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理朱政堅(jiān)告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“合悅”旗下包括全齡化適老社區(qū)和旅游養(yǎng)生地產(chǎn)兩大產(chǎn)品線，目前包括合悅江南、合悅版納、合悅烏鎮(zhèn)3個(gè)項(xiàng)目。
與上述2家公司相比，合眾人壽顯然是最快“下手”的公司。2013年10月，合眾人壽打造的“合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)”將于武漢市蔡甸區(qū)正式落成，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)由保險(xiǎn)資金投資興建，并正式投入使用的健康養(yǎng)老社區(qū)。
記者了解到，這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬(wàn)平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前，已經(jīng)開(kāi)始接待老人入住體驗(yàn)。
“以武漢養(yǎng)老社區(qū)為例，預(yù)計(jì)15年可以回收土地及建設(shè)投資。”合眾人壽黨委書(shū)記、副總裁劉校君向記者透露，“未來(lái)10年，我們計(jì)劃在全國(guó)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)，每年貢獻(xiàn)稅收約30億元，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)中高端客戶在全國(guó)范圍內(nèi)的候鳥(niǎo)式養(yǎng)老?！?br>
平安不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者：“綜合經(jīng)濟(jì)、政策、人口結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老理念等因素的考量，就養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老產(chǎn)品的布局，未來(lái)相對(duì)看好京津翼城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群和長(zhǎng)江中游城市群?！?br>
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：除了泰康人壽、合眾人壽和中國(guó)平安外，目前中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)和中國(guó)太保等多家壽險(xiǎn)公司都在謀劃建立自身的保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)。最新的消息是，前海人壽以4億元的價(jià)格擊敗30余家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，拿下了深圳首次公開(kāi)掛牌出讓的一塊養(yǎng)老設(shè)施用地—寶安地塊。
保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的“癡迷”有幾個(gè)方面的原因。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)系教授、中國(guó)保險(xiǎn)學(xué)會(huì)常務(wù)理事庹國(guó)柱在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)：“一方面，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)方興未艾，潛力巨大；另一方面，我國(guó)養(yǎng)老現(xiàn)狀堪憂，政府主導(dǎo)的社會(huì)養(yǎng)老院無(wú)法滿足老人日益提高的對(duì)養(yǎng)老生活品質(zhì)的需求。”
那么，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)究竟有多大？到底有多少保險(xiǎn)資金已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)？據(jù)保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2035年，中國(guó)老年人口將占到全部人口的30%以上，人口老齡化越發(fā)明顯。日前，國(guó)務(wù)院還下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出力爭(zhēng)到2020年，基本建立覆蓋全生命周期、內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康服務(wù)業(yè)體系，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上。
“截至2013年10月末，保險(xiǎn)公司投資到養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃投資總額是150億元，實(shí)際投資額是50億元?！北１O(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部市場(chǎng)處處長(zhǎng)賈飆指出，“目前，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)是8萬(wàn)億元，其中，7.3萬(wàn)億元是資產(chǎn)應(yīng)用余額，可見(jiàn)，我們?nèi)蕴幱诒ｋU(xiǎn)資金探索階段。”
“平安不動(dòng)產(chǎn)此次養(yǎng)老地產(chǎn)的投資資金來(lái)源并非是保險(xiǎn)資金，而是平安信托和第三方資金。”平安不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，“目前，我們與平安養(yǎng)老險(xiǎn)等保險(xiǎn)"兄弟公司"也沒(méi)有合作關(guān)系，"但不排除今后合作的可能"?！?br>
保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)得益于2009年10月開(kāi)始施行的新《保險(xiǎn)法》，其中允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性的前提下投資不動(dòng)產(chǎn)。在巨大的市場(chǎng)需求面前，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”無(wú)疑讓險(xiǎn)企躍躍欲試。
不過(guò)，一位不愿透露姓名的資深保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“保險(xiǎn)資金"蜂擁"進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，不排除圈地的可能。當(dāng)下，保險(xiǎn)資金仍不能投資商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)投資也是一種方式?！?br>
掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品，絕配？
“與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然優(yōu)勢(shì)。”在庹國(guó)柱看來(lái)，“在中國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)由壽險(xiǎn)公司來(lái)做最合適，不僅可以大大降低養(yǎng)老社區(qū)的融資和運(yùn)營(yíng)成本，還將使壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20年?！?br>
陳東升認(rèn)為，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)商相比，壽險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，壽險(xiǎn)企業(yè)擁有巨大的資金優(yōu)勢(shì)；第二，壽險(xiǎn)公司具有良好的長(zhǎng)期理財(cái)能力；第三，保險(xiǎn)公司有強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，以及養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)公司產(chǎn)品具有的協(xié)同效應(yīng)。
通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的“門票”是大部分保險(xiǎn)公司采用的模式。《國(guó)際金融報(bào)》記者從泰康人壽上海分公司獲悉，根據(jù)泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，只有那些一次性繳納200萬(wàn)元保費(fèi)，或者未來(lái)10年每年繳納20萬(wàn)元保費(fèi)的客戶，才有資格在未來(lái)入住泰康之家。
“200萬(wàn)元只是購(gòu)入一張入住泰康之家的"門票"，正式入住后，老人還要每個(gè)月支付7000-8000元的管理費(fèi)?！扁諊?guó)柱在仔細(xì)研究了泰康之家·燕園的模式后說(shuō)，“坦白說(shuō)，這么高的管理費(fèi)，一般的退休工人根本無(wú)法承擔(dān)。”
對(duì)此，具體負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)投資的泰康人壽助力總裁兼泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍表示：“這些養(yǎng)老社區(qū)瞄準(zhǔn)的大多是擁有數(shù)千萬(wàn)元以上資產(chǎn)的富裕人群。盡管價(jià)格不菲，這樣的高端養(yǎng)老社區(qū)仍然供不應(yīng)求?！?br>
資料顯示：盡管2015年第一期養(yǎng)老社區(qū)才會(huì)開(kāi)放，但泰康人壽的上述養(yǎng)老計(jì)劃推出不到一年，已經(jīng)有超過(guò)2000人購(gòu)買，中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征是其第一個(gè)客戶，打算70歲之后入住。
相比之下，合眾人壽將目標(biāo)客戶鎖定在中端人群，價(jià)格也比較親民。合眾人壽的保險(xiǎn)客戶只要購(gòu)買了“合眾優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”，就可提前鎖定未來(lái)入住“合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)利，在保險(xiǎn)期滿后，如符合入住條件并選擇入住社區(qū)，就可盡情享受“居住在家中、生活在社區(qū)、服務(wù)于機(jī)構(gòu)”的快樂(lè)退休生活。
具體而言，客戶可以選擇直接繳費(fèi)入住活躍老人區(qū)，兩室一廳的房子，每月租金1350元，服務(wù)費(fèi)每套每月需700元，共計(jì)2050元；如果選擇購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品，以35歲-40歲的客戶為例，選擇10年繳費(fèi)，每年需繳納3萬(wàn)元-5萬(wàn)元保費(fèi)(根據(jù)不同房型而定)。
“入住期間，如入住人不幸身故，退還剩余租金，入住合同終止。同時(shí)，配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用后可陪同被保險(xiǎn)人一起入住優(yōu)年生活社區(qū)的同一個(gè)房間，共同享受快樂(lè)幸福的老年生活?！焙媳娙藟塾嘘P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“如果被保險(xiǎn)人在入住前想放棄入住權(quán)，可選擇領(lǐng)取生存金，入住合同終止。入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分，選擇非常靈活，被保險(xiǎn)人擁有絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)?！?br>
對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)認(rèn)為，傳統(tǒng)的保險(xiǎn)采用保單形式，以虛擬性、不可預(yù)見(jiàn)性、口頭承諾為主，傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品運(yùn)作模式均以產(chǎn)品為導(dǎo)向。但“合眾優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)的觀念與產(chǎn)品模式，從虛擬保障向可見(jiàn)的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)模式的全新升級(jí)。
"保險(xiǎn)+實(shí)物對(duì)接"的模式，引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命：將原有、單一的保單保障向"保單+實(shí)物養(yǎng)老"雙保障的形式轉(zhuǎn)變，用"保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)"實(shí)物對(duì)接產(chǎn)品的模式，為客戶提供高品質(zhì)養(yǎng)老的一站式服務(wù)?！蓖醴€(wěn)分析。
然而，對(duì)于紛紛殺進(jìn)去的險(xiǎn)企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)并非真的就是塊“香餑餑”。庹國(guó)柱分析指出，養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過(guò)預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開(kāi)發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。
其次，降低養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)的另一個(gè)因素是公共設(shè)施投資。養(yǎng)老地產(chǎn)不完全等同于商業(yè)地產(chǎn)，涉及的方面會(huì)很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)，直到日常起居。比如泰康北京的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)一期雖然大概只占總體的1/5，但當(dāng)2015年客戶入住的時(shí)候，所有的配套公共設(shè)施都要到位。
“養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要長(zhǎng)期資本市場(chǎng)的配合?！标悥|升強(qiáng)調(diào)，“與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)?！?br>
試點(diǎn)以房養(yǎng)老，沒(méi)戲？
當(dāng)保險(xiǎn)資金“圍剿”養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，另一種養(yǎng)老模式躍然呈現(xiàn)—以房養(yǎng)老。
以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。近日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，武漢與北京、上海、廣州名列“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)首批試點(diǎn)城市。
《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，雖然相關(guān)細(xì)則還未出臺(tái)，但是本地部分險(xiǎn)企已躍躍欲試，合眾人壽和幸福人壽兩家保險(xiǎn)公司正在籌備武漢版“以房養(yǎng)老”規(guī)劃，泰康人壽也已開(kāi)啟武漢泰康養(yǎng)老社區(qū)計(jì)劃。
對(duì)此，庹國(guó)柱并不看好。在他看來(lái)：沒(méi)有明確的法律法規(guī)和政策支持，“以房養(yǎng)老”就很難推行。與此同時(shí)，“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。
“養(yǎng)兒防老的觀念一直影響著中國(guó)老人，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受?！扁諊?guó)柱進(jìn)一步分析稱，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展很多年，但也沒(méi)有非常普及，中國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”需要從觀念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
當(dāng)然，“以房養(yǎng)老”推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，庹國(guó)柱告訴記者，“這其中涉及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等多重影響，目前，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素都難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。這也就不難理解，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為什么在"以房養(yǎng)老"試點(diǎn)上表現(xiàn)得并不積極?！?
標(biāo)簽： 養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老
