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深圳市：商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款知識問答-公積金常見問題
2017-04-03 08:00:01
無憂保
1、問：什么是商轉(zhuǎn)公貸款？
答：商轉(zhuǎn)公貸款是指在本市繳存住房公積金的職工辦理商業(yè)性住房按揭貸款購買本市行政區(qū)域內(nèi)商品住房(限為住宅，下同)、政策性住房、保障性住房后，尚未還清原商業(yè)性住房按揭貸款且具備住房公積金購房貸款條件的，以住房公積金購房貸款(以下簡稱公積金貸款，含公積金組合貸款)部分或者全部償還原商業(yè)性住房按揭貸款的活動。
2、哪些人可以按規(guī)定作為商轉(zhuǎn)公貸款的申請人？
答:在本市繳存住房公積金,符合公積金貸款條件的職工。
3、哪些人可以按規(guī)定作為申請商轉(zhuǎn)公貸款的共同申請人？
答：在本市繳存住房公積金的職工本人為商轉(zhuǎn)公貸款申請人，配偶應(yīng)當為共同申請人;父母在本市繳存住房公積金的，可以為共同申請人。
4、原商業(yè)性住房按揭貸款用于購買哪些房屋的，可以轉(zhuǎn)為住房公積金貸款？
答：通過辦理商業(yè)性住房按揭貸款購買本市行政區(qū)域內(nèi)商品住房、政策性住房、保障性住房，可以按條件申請商轉(zhuǎn)公貸款。
5、除配偶、父母、子女外，職工購買的住房有其他權(quán)利人的，職工能否以該住房申請商轉(zhuǎn)公貸款？
答：不可以。
6、異地購房的可在深圳申請商轉(zhuǎn)公貸款嗎？
答：不可以。
7、提取過個人住房公積金的，可申請商轉(zhuǎn)公貸款嗎？
答：可以，只要符合商轉(zhuǎn)公貸款條件即可申請。
8、已經(jīng)申請過公積金組合貸款的職工，是否可以再申請商轉(zhuǎn)公貸款？
答：不可以。
9、申請人的父母沒有作為共同申請人但繳存住房公積金的，是否可以作為共同還款人？
答：申請人的父母沒有作為共同申請人但繳存住房公積金的，可以申請為共同還款人，扣減其住房公積金個人賬戶的余額用于提前償還職工商轉(zhuǎn)公貸款中的住房公積金貸款，每年扣減一次。
10、商轉(zhuǎn)公貸款最高額度是多少？
答：職工個人申請的，單筆公積金貸款最高額度為50萬，與符合商轉(zhuǎn)公貸款條件的配偶或者父母一并申請的，單筆公積金貸款最高額度為90萬。
11、商轉(zhuǎn)公貸款的額度是如何核定的？
答：商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度為申請人和共同申請人住房公積金賬戶余額的14倍，并應(yīng)當同時符合下列要求：
(一)不高于單套住房的商轉(zhuǎn)公貸款最高額度。職工個人申請的，單套住房的商轉(zhuǎn)公貸款最高額度為50萬元。申請人與共同申請人一并申請，且共同申請人符合《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》第四、五條要求的，單套住房的商轉(zhuǎn)公貸款最高額度為90萬元。
(二)不高于原商業(yè)性住房按揭貸款余額。
(三)每月還貸額(即月供，按等額本息還款法計算的本金和利息)不超過申請人住房公積金繳存基數(shù)的50%。有共同申請人且共同申請人在本市繳存住房公積金的，住房公積金繳存基數(shù)為申請人和共同申請人繳存基數(shù)之和。
(四)不高于按貸款可貸比例計算的貸款額度。該貸款額度以申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房購房合同價作為該住房總價，按照國家規(guī)定的首付款比例確定貸款可貸比例后計算得出。
(五)申請人按照本規(guī)定以其他商品住房(不包括申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房)或者第三人的商品住房作為抵押物擔保的，可貸額度不高于抵押物評估價值的70%;申請人按照本規(guī)定以權(quán)利憑證質(zhì)押擔保的，可貸額度不高于權(quán)利憑證價值的90%。評估費用由申請人承擔。
申請人申請商轉(zhuǎn)公貸款當月前，已按照《深圳市住房公積金管理暫行辦法》繳存住房公積金滿3年且連續(xù)3年以上未曾提取住房公積金的，按照住房公積金賬戶余額倍數(shù)計算的商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度可以提高10%，但應(yīng)符合前款規(guī)定的其他要求。
最終商轉(zhuǎn)公可貸額度取以上最低值。
12、商轉(zhuǎn)公貸款期限是多少？
答：原商業(yè)性住房按揭貸款已還貸款期限與商轉(zhuǎn)公貸款期限之和不超過30年，且貸款期限與申請人申請貸款時的年齡之和不超過70年。
13、目前的住房公積金貸款利率是多少？
答：按住建部和人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率，目前(截止2015年4月2日)為：五年以下(含五年)的年利率為3.5%;五年以上的年利率為4.0%。
14、住房公積金貸款比銀行商業(yè)住房貸款有什么好處？
答：住房公積金貸款是國家政策性住房貸款，利率低于銀行商業(yè)貸款，職工可以節(jié)省利息支出。
按照現(xiàn)行人民銀行五年期以上基準利率，公積金貸款利率4.0%，商業(yè)個人住房按揭貸款利率5.9%，公積金貸款利率較商業(yè)銀行貸款利率低1.9%。那么，一筆50萬元30年期的貸款，按照等額本息還款法計算，公積金貸款每月比商業(yè)貸款節(jié)省579元，30年累積下來，節(jié)省利息支出約21萬元。一筆90萬元30年期的貸款，按照等額本息還款法計算，公積金貸款每月比商業(yè)貸款節(jié)省1041元，30年累積下來，節(jié)省利息支出約37.5萬元。
15.為什么已經(jīng)享受了商業(yè)貸款七折利率的，就沒有必要辦理商轉(zhuǎn)公？
答：目前商業(yè)銀行五年以上貸款年利率為5.9%，對于正在享受商業(yè)貸款七折優(yōu)惠的貸款人而言，目前的商業(yè)貸款利率為4.13%，這與公積金貸款五年以上貸款利率4.0%相比相差不多，從日后節(jié)省利息的角度出發(fā)，收效并不大。
16、申請商轉(zhuǎn)公貸款應(yīng)具備什么條件？
答：申請商轉(zhuǎn)公貸款的，申請人和共同申請人應(yīng)當同時具備以下條件：
(一)申請人或者配偶應(yīng)當在本市已辦理了用于購買本市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房的商業(yè)性住房按揭貸款(不含住房公積金組合貸款)，且該貸款尚未結(jié)清;
(二)申請人和參與計算商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度的共同申請人在申請當月之前在本市連續(xù)按時足額繳存住房公積金滿6個月，且申請時屬于正常繳存狀態(tài);
(三)申請人、共同申請人在本市未發(fā)生住房公積金貸款或者已經(jīng)還清住房公積金貸款;申請人的父母雙方或者一方作為共同申請人的，其父母雙方均應(yīng)當在本市未發(fā)生住房公積金貸款或者已經(jīng)還清住房公積金貸款;
(四)申請人提前償還部分或者全部原商業(yè)性住房按揭貸款的申請，已經(jīng)取得原商業(yè)性住房按揭貸款銀行同意;
(五)申請人或者配偶是申請商轉(zhuǎn)公貸款住房的權(quán)利人;
(六)申請人和參與計算商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度的共同申請人有償還貸款本息的能力，申請當月前6個月內(nèi)未出現(xiàn)貸款逾期記錄，且符合公積金中心規(guī)定的信用狀況標準;
(七)申請人同意提供符合《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》規(guī)定的擔保(抵押或者質(zhì)押);
(八)貸款申請符合國家、省、市房地產(chǎn)市場管理政策要求，在貸款辦理期間遇政策調(diào)整的，以公積金中心受理商轉(zhuǎn)公貸款申請的時間為準，但國家、省、市房地產(chǎn)市場管理政策已有明確規(guī)定的從其規(guī)定。
17、申請商轉(zhuǎn)公貸款的材料包括哪些？
答：商轉(zhuǎn)公貸款申請所需材料詳見我中心網(wǎng)站發(fā)布的貸款類辦事指南。
18、申請商轉(zhuǎn)公貸款的材料到哪里提交？
答：商轉(zhuǎn)公貸款由住房公積金貸款受托銀行貸款網(wǎng)點受理，具體網(wǎng)點詳見公積金中心門戶網(wǎng)站。申請商轉(zhuǎn)公貸款前需先在公積金中心門戶網(wǎng)站申報貸款信息，并預(yù)約辦理的網(wǎng)點和時間，然后按預(yù)約的時間到預(yù)約的銀行網(wǎng)點提交商轉(zhuǎn)公申請材料。
19、可以申請商轉(zhuǎn)公組合貸款嗎？
答：商轉(zhuǎn)公純公貸額度不足以全部轉(zhuǎn)換原商業(yè)貸款余額的，職工可以向受托銀行申請商業(yè)住房貸款，并由受托銀行以商轉(zhuǎn)公組合貸款的形式向職工發(fā)放。
20、申請商轉(zhuǎn)公純住房公積金貸款的，應(yīng)當如何辦理？
(一)申請人向原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前部分償還或者全部償還住房按揭貸款本息申請，并書面承諾已取得該銀行同意，同時取得該銀行蓋章確認的貸款余額證明、貸款明細證明;
(二)申請人應(yīng)當通過公積金中心網(wǎng)上服務(wù)平臺預(yù)約申請商轉(zhuǎn)公貸款，并在公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點提交材料;
(三)公積金中心對申請材料進行審核，并應(yīng)當在收到受托銀行遞交的貸款申請之日起5個工作日內(nèi)作出是否受理公積金貸款的決定;
(四)簽訂合同，落實商轉(zhuǎn)公貸款相關(guān)擔保。申請人到受托銀行辦理住房公積金借款合同簽訂，并辦理擔保等貸款手續(xù);
(五)受托銀行放款。
21、申請商轉(zhuǎn)公組合貸款的，應(yīng)當如何辦理？
(一)申請人向原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前全部償還住房按揭貸款本息申請，取得該銀行蓋章確認的貸款余額、貸款明細證明，并向公積金中心書面承諾已經(jīng)該銀行同意提前還貸;
(二)申請人應(yīng)當通過公積金中心網(wǎng)上服務(wù)平臺預(yù)約申請商轉(zhuǎn)公貸款，并在公積金中心指定的業(yè)務(wù)網(wǎng)點提交材料;
(三)公積金中心對申請材料進行審核，并應(yīng)當在收到受托銀行遞交的貸款申請之日起5個工作日內(nèi)作出是否受理公積金貸款的決定;
(四)申請人向受托銀行申請公積金組合貸款中的商業(yè)貸款，受托銀行確認可發(fā)放商業(yè)貸款額度;
(五)簽訂合同，落實商轉(zhuǎn)公貸款相關(guān)擔保。申請人到受托銀行辦理住房公積金借款合同簽訂，并辦理擔保等貸款手續(xù);
(六)受托銀行放款。
申請人向公積金中心提出申請前，應(yīng)當?shù)綌M申請商轉(zhuǎn)公組合貸款的受托銀行咨詢組合貸款具體辦理事宜。
22、商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)是否需要評估？
答：現(xiàn)階段，以原所購住房作為抵押物的，辦理商轉(zhuǎn)公貸款時不需要對抵押物進行重估;申請人以本市行政區(qū)域內(nèi)本人其他商品住房或者第三人的商品住房作為抵押物的，應(yīng)當提交公積金中心及受托銀行認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的在有效期內(nèi)的抵押物估價報告。
按照《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》，市住房公積金管理委員會可以根據(jù)本市房地產(chǎn)市場及風險控制等情況，必要時可決定對申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房開展價值評估。
23、我市住房公積金貸款最高額度以后是否會調(diào)整？
答：單筆商轉(zhuǎn)公貸款最高額度可以根據(jù)國家、省、本市住房政策以及本市住房公積金繳存、提取和貸款情況適時調(diào)整。另外，根據(jù)職工住房公積金賬戶余額的倍數(shù)、月供占繳存基數(shù)的比例也可以按照上述方式適時調(diào)整。
24、職工申請公積金貸款當月前，繳存住房公積金滿三年且連續(xù)三年以上未曾提取住房公積金的，貸款額度上有支持嗎？
答：申請人申請商轉(zhuǎn)公貸款當月前，已按照《深圳市住房公積金管理暫行辦法》繳存住房公積金滿3年且連續(xù)3年以上未曾提取住房公積金的，按照住房公積金賬戶余額倍數(shù)計算的商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度可以提高10%，但應(yīng)符合前款規(guī)定的其他要求。
25、商轉(zhuǎn)公貸款可采用哪些擔保方式？
答：商轉(zhuǎn)公貸款可以采用抵押、質(zhì)押擔保方式。
(1)抵押擔保。商轉(zhuǎn)公貸款采用抵押擔保方式的，如申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房是已取得房地產(chǎn)證的商品住房或者政策性住房、保障性住房，申請人應(yīng)當以申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房、本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房，或者第三人的商品住房作為抵押物。
如申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房是未取得房地產(chǎn)證的預(yù)售商品住房，申請人應(yīng)當以本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作為抵押物。
申請人以申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房作為抵押物的，除原商業(yè)性住房按揭貸款銀行外，抵押物應(yīng)當無其他抵押權(quán)人且無查封等權(quán)利限制情形;申請人以本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作為抵押物的，抵押物應(yīng)當無其他抵押權(quán)人且無查封等權(quán)利限制情形。
申請人或者提供抵押物的第三人應(yīng)當和受托銀行簽訂抵押合同，并按本市房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。
(2)質(zhì)押擔保。商轉(zhuǎn)公貸款采用質(zhì)押擔保方式的，申請人或者第三人應(yīng)當提供公積金中心和受托銀行認可的憑證式國債、受托銀行本行本幣定期存單以及其他依法可質(zhì)押的權(quán)利憑證進行擔保。
申請人應(yīng)當和受托銀行簽訂質(zhì)押合同，并在合同約定的期限內(nèi)辦理權(quán)利憑證移交等手續(xù)。
26、商轉(zhuǎn)公貸款的資金來源是什么？
答：商轉(zhuǎn)公貸款的資金來源于滿足職工提取和個人普通公積金貸款需要后的住房公積金存儲余額。
27、商轉(zhuǎn)公貸款是否分批次受理申請？
答:職工申請商轉(zhuǎn)公貸款時，應(yīng)當按照原商業(yè)性住房按揭貸款放款時間進行分段預(yù)約，首批預(yù)約申請商轉(zhuǎn)公貸款的為原商業(yè)性住房按揭貸款放款時間在2010年12月31日前的職工;原商業(yè)性住房按揭貸款放款時間在2010年12月31日后的，職工按照所在月份分批次預(yù)約，逐月順延。
28、當公積金中心住房公積金可貸資金額度不足時，商轉(zhuǎn)公貸款是否輪候？
答：按照《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》，商轉(zhuǎn)公貸款出現(xiàn)業(yè)務(wù)量劇增或者可貸資金額度不足等情形 時，對職工商轉(zhuǎn)公貸款的申請，公積金中心可以按照公積金貸款輪候規(guī)則處理。輪候規(guī)則由公積金中心另行擬訂，報公積金管委會批準后公布執(zhí)行。
29.商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序中需先取得原貸款行同意，具體同意內(nèi)容有哪些？如原貸款行不同意，公積金中心可否采取強制措施？
答：商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序中有此項內(nèi)容，主要是由于職工與原貸款銀行存在商業(yè)性借款合同，對于提前還款的事項，原貸款銀行在合同條款中列明需取得其同意。因此，職工在辦理商轉(zhuǎn)公貸款時需向公積金中心承諾上述內(nèi)容。該承諾內(nèi)容主要包括：一是提前還款/全部結(jié)清行為已經(jīng)獲得原貸款批準，公積金貸款審批通過后，如因原貸款不允許提前還款/全部結(jié)清而導(dǎo)致貸款無法發(fā)放的，后果由借款人自行負責;二是對于用其他房產(chǎn)提供抵押和以原所購住房辦理順位抵押的，需向公積金中心提供職工原貸款的貸款賬戶，以便公積金貸款發(fā)放。
職工與原貸款銀行已經(jīng)存在的借款合同具有法律效力，受到《合同法》的保護，任何第三方都不能強制其原來已經(jīng)規(guī)范的合同行為無效或不履行，所以公積金中心無權(quán)強制原貸款行必須同意職工的提前還款行為。
30、職工的原貸款違約金以及贖樓過程中產(chǎn)生各項費用是如何產(chǎn)生的？
答：在商轉(zhuǎn)公貸款的整個辦理流程中，職工在向原貸款行申請辦理提前還款或全部結(jié)清時，原貸款銀行可能會按照合同中約定收取提前還款違約金。
公積金貸款審批完成后，需職工自行落實貸款擔保手續(xù)。在此過程中，職工可通過自籌資金結(jié)清原貸款、向商業(yè)銀行申請贖樓貸款業(yè)務(wù)結(jié)清原貸款、向?qū)I(yè)擔保公司申請現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)結(jié)清原貸款后辦理原所購房產(chǎn)的抵押擔保手續(xù)、用其他房產(chǎn)提供抵押擔保，或以原貸款所購住房辦理第二順位抵押。上述第二種和第三種方式中會產(chǎn)生支付給擔保公司的贖樓擔保費和支付給商業(yè)銀行的贖樓利息等中間費用。
31、辦理商轉(zhuǎn)公貸款時，原商業(yè)貸款是否需要全部結(jié)清？
答：辦理商轉(zhuǎn)公貸款可以原貸款所購房產(chǎn)提供抵押擔保(包括以原貸款所購住房辦理第二順位的抵押登記)或以本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房或者第三人的商品住房提供抵押擔保。對于采取上述后一種擔保方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的，原商業(yè)貸款在商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放前不需結(jié)清，但對于上述前一種擔保方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的，如以原貸款所購住房辦理第二順位的抵押登記，原商業(yè)貸款在商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放前也不需要結(jié)清;如職工贖樓后以原貸款所購住房辦理抵押登記，商轉(zhuǎn)公貸款審批通過后需先將原商業(yè)貸款全部結(jié)清，再辦理原房產(chǎn)新的抵押登記后，公積金貸款才能發(fā)放。
32、如果原貸款為非受托銀行發(fā)放，是否可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)？
答：商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)不受原貸款行的限制，即無論原貸款是否為公積金貸款的受托銀行發(fā)放，都可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，但商轉(zhuǎn)公貸款只能在公積金貸款受托銀行發(fā)放。
33、假設(shè)職工于2009年申請了一筆商業(yè)貸款，貸款原余額為100萬元，貸款利率為基準利率下浮15%，辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)是否劃算？
答：辦理商轉(zhuǎn)公是否劃算并沒有一個明確的標準，這主要是因為每個職工選擇的受托銀行不同、選擇的擔保方式不同、原貸款的還款情況不同等，需要就每一個職工的具體情況來分析。大致舉例如下：
如職工選擇先自行結(jié)清原商業(yè)住房按揭貸款，再以原所購住房抵押的，那么可能會需要先向銀行申請短期贖樓貸款，這種情況下，職工就需要衡量總支出與總節(jié)約之間的對比，即將贖樓貸款利息支出、擔保費支出、違約金的支出與預(yù)計商轉(zhuǎn)公還貸利息與現(xiàn)有商業(yè)貸款的還貸利息差進行對比，如果職工需支付較高的中間費用，但預(yù)計商轉(zhuǎn)公過后，很快將會辦理貸款提前還款或全部結(jié)清，那么就不一定劃算。
如職工采用提供其他房產(chǎn)擔保或者以原所購住房順位抵押來辦理公積金貸款，這種情況下，職工支付的中間成本不高，主要衡量現(xiàn)有商業(yè)貸款利息與公積金貸款利息之間的差即可。但若屬于二套房貸款，公積金貸款年利率應(yīng)上浮10%，職工需考慮此種情況。
34、商轉(zhuǎn)公貸款是否有辦理截止時間的限制？
答：商轉(zhuǎn)公貸款暫未設(shè)定辦理截止時間。
35、商轉(zhuǎn)公貸款的受理模式是怎樣的？是否需要預(yù)約辦理？
答：商轉(zhuǎn)公貸款由受托銀行的公積金貸款受理網(wǎng)點辦理，職工需預(yù)先選定公積金貸款的受托銀行，并在公積金中心門戶網(wǎng)站查詢受托銀行指定的公積金貸款受理網(wǎng)點，再進行貸款信息預(yù)申報和預(yù)約，然后持貸款申請材料到銀行網(wǎng)點辦理。
36、已經(jīng)辦理了二套房的商業(yè)貸款的，是否可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)？貸款利率如何計算？
答：對于家庭成員名下房產(chǎn)套數(shù)已累計滿兩套，且商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)辦理的就是這兩套其中的一套的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的，公積金貸款可以受理，貸款利率按照第二套住房貸款的利率計算，即基準利率上浮10%。但需要辦理商轉(zhuǎn)公組合貸款的，需職工向受托銀行了解商業(yè)貸款的審批政策。
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