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上海公積金新政出臺(tái)給樓市帶來(lái)的影響
2017-04-16 08:00:01
無(wú)憂保
上海公積金新政會(huì)給樓市帶來(lái)什么
4月9日，上海市公積金管理中心發(fā)布通知稱，購(gòu)首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬(wàn)元和100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的，上限再增10萬(wàn)元和20萬(wàn)元。也就是說(shuō)，家庭公積金貸款上限最高能達(dá)到120萬(wàn)元，比原有的家庭最高貸款額度60萬(wàn)元整整翻了一番。
值得注意的是，這一新政所惠及的不只是個(gè)人購(gòu)買第一套房產(chǎn)者，它還同時(shí)適用于購(gòu)買改善型第二套普通商品房者。根據(jù)新政，購(gòu)買第二套非普通商品房家庭最高也能拿到100萬(wàn)元的公積金貸款額度。
消息一出，當(dāng)天下午A股房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)拉升。
“雖然只是上海一地出臺(tái)的新政，但它在全國(guó)具有標(biāo)志性的意義。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授丁純覺(jué)得，房地產(chǎn)股因上海新政飄紅并非“一時(shí)興起”，而是時(shí)機(jī)到了。他告訴記者，北京、上海、廣州在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有標(biāo)桿性意義，“二三線城市給樓市松綁的新聞不斷，有的還取消了限購(gòu)，但這些都不如北上廣的一個(gè) 小動(dòng)作 來(lái)得更具指導(dǎo)性、標(biāo)志性”。
丁純覺(jué)得，此次上海公布的樓市新政釋放信號(hào)的意味很明顯，“引導(dǎo)老百姓按照正常需要配置房產(chǎn)，鼓勵(lì)老百姓均衡分配資產(chǎn)”。
最近一段時(shí)間，中國(guó)內(nèi)地股市一路走高，許多人在預(yù)測(cè)“牛市”的情況下將資產(chǎn)投入股海。公積金貸款新政的出現(xiàn)，無(wú)疑給萎靡的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。
但鼓勵(lì)老百姓買房有一條底線——政府鼓勵(lì)有剛性需求的普通百姓買房，而不鼓勵(lì)那些只有投資需求的有錢人買房。因此，“限購(gòu)政策”尚未放開(kāi)，且專家預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，北、上、廣的限購(gòu)都不會(huì)放開(kāi)。
房地產(chǎn)研究學(xué)者尹伯成認(rèn)為，大幅度調(diào)整公積金政策是上海政府的“上上之舉”——能釋放一些剛性的、消費(fèi)性的需求，但仍然不會(huì)讓那些投機(jī)者找到鉆空子的機(jī)會(huì)。“要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，必須要穩(wěn)住房地產(chǎn)。”尹伯成說(shuō)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，然而，“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益并不會(huì)在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)型成功之前，“日子怎么過(guò)”是一道難解的題。
房地產(chǎn)行業(yè)能否“穩(wěn)住”，是決定經(jīng)濟(jì)走向的一個(gè)舉足輕重的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)行業(yè)涉及其余60余個(gè)行業(yè)的“生計(jì)”。
在尹伯成看來(lái)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，是讓那些迫切需要住房者買得起房，而不是放開(kāi)限購(gòu)，讓投資需求重新入場(chǎng)。“用公積金貸款這一杠桿來(lái)刺激住房需求，效果最佳。”尹伯成說(shuō)，“原來(lái)想過(guò)讓銀行降低商業(yè)貸款利率，但銀行現(xiàn)在資金成本太高，它不干;動(dòng)公積金利率、公積金政策，是最好的辦法。”
在上海，有關(guān)公積金的一系列政策相繼出臺(tái)。今年3月1日起，上海5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4.25%下調(diào)至4.00%;5年期以下(含5年)個(gè)人住房公積金貸款利率由3.75%下調(diào)至3.50%。今天，公積金貸款額度提高。
這些政策究竟對(duì)樓市能起多大的推動(dòng)作用?上海一家中介機(jī)構(gòu)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦此前在接受采訪時(shí)預(yù)測(cè)，考慮到有大約30%的客戶擁有補(bǔ)充公積金條件，新政可能會(huì)在短期內(nèi)為樓市帶來(lái)一成左右的增量。
但尹伯成覺(jué)得，新政對(duì)上海樓市的刺激作用仍然有限。他分析，目前上海的狀況是“房?jī)r(jià)太高”，經(jīng)濟(jì)條件差一些的人，還是買不起房，經(jīng)濟(jì)條件好一些的人，早就買好房了。
尹伯成判斷，光靠公積金政策的“利好”或許并不能給上海樓市帶來(lái)多少“增幅”。因此，他建議，政府可以考慮采用貼息的方式，把銀行商貸的貸款利率降下來(lái)一些。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商降些價(jià)，保障性住房降低點(diǎn)門檻。
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