房地產打響2016年去庫存重任的“第一槍”。2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，對首套房商貸首付比例最低可降至20%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的二套房商貸首付比例調整為不低于30%。

央行拋出房貸政策大禮包 機構解讀

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會共同下發(fā)通知，調整個人住房貸款有關政策。通知規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

這是去年年底中央經濟工作會議中提出化解過剩產能和房地產去庫存后，政府出臺的首個對購房者利好的信貸措施。而此前不“限購”的城市中，首套房購買家庭的首付款比例最低為25%;對于擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低于40%，新政出臺后該類家庭的首付款比例下調了10%。

隨后多家機構對該政策進行了解讀，國泰君安分析認為，房地產板塊估值優(yōu)勢盡顯。

任澤平：短期內利率下行難度加大

事件：2月2日，央行、銀監(jiān)會調整個人住房貸款政策，在不實施“限購”措施的城市，首套房貸原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;二套房最低首付款比例調整為不低于30%。據新浪網報道，近日央行召開會議，五大行參會，會上著重了解了委外情況以及杠桿情況。

點評：

1)核心觀點：首付政策放松意在去庫存穩(wěn)經濟適度擴大總需求，以配合供給側改革為主，而非過度刺激。按照慣例，吹風會后央行會采取措施，控制委外和結構化產品杠桿比例。短期看，可能會引起市場波動;中期，控制委外會加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長期有利于防范流動性風險和降低系統(tǒng)性風險。短期利率下行難度加大，貨政以配合供給側改革為主。

2)首付政策放松意在去庫存穩(wěn)經濟，適度擴大總需求，實際效果待觀察。1月26日，習近平總書記在中央財經領導小組第十二次會議上提出，在供給側結構性改革的同時要適度擴大總需求。房地產是周期之母，2014年我國房地產長周期拐點出現(xiàn)，幾乎與此同時，經濟下行壓力不斷加大。目前房地產預期較為悲觀，本次首付政策放松，意在適度擴大總需求并提振市場信心。但需要注意的是，由于人口結構發(fā)生變化，房地產高投資時代已經永遠地落幕，指望刺激房地產實現(xiàn)經濟復蘇將是不切實際的。

3)為改革贏得時間，適度擴大總需求以配合供給側改革為主。供給側改革長期內有助于經濟形成可持續(xù)增長動力，但短期內會帶來“陣痛”。在增速換擋期，為平滑經濟起見，供給側和需求側應同時抓，但應分清主次，以供給側改革為主，適度擴大總需求應定位于配合供給側改革，堅決避免過度刺激，以免造成經濟結構更大扭曲。

4)吹風會信號明確，債市去杠桿。市場近期銀行對理財、自營資金的委托管理業(yè)務高度關注，由于實操過程中委外業(yè)務杠桿和信用風險偏好常被放大，因而潛藏巨大風險，據新浪網報道，央行會上專門了解委外情況，釋放的信號十分明顯。此外，近期央行對杠桿型債券產品前期調研完畢，銀監(jiān)體系降低產品杠桿、釋放市場風險的信號也都出來了。從所有的信息判斷，春節(jié)后委外規(guī)模和股債結構化產品杠桿比例的限制可能會越來越嚴。短期看，可能會引起市場波動;中期，控制委外會加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長期有利于防范流動性風險和降低系統(tǒng)性風險。

5)短期內，利率下行難度加大，貨政以配合供給側改革為主，并兼顧匯率。目前，市場預期利率不斷下行，但11月6日央行《貨幣政策執(zhí)行報告》已強調“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”和“不能過度放水、妨礙市場的有效出清”。新浪網報道稱，央行會上更是明確點出市場預期利率不斷下行可能是有問題的。種種跡象表明央行并不支持貨幣政策持續(xù)寬松。目前來看，新一屆中央領導集體展現(xiàn)了推動改革的勇氣和決心，貨政以配合供給側改革為主。另外，在穩(wěn)匯率的情況下，降息的難度也越來越大。

那么對于此次房貸新政，各家機構和業(yè)內人士是怎么看的?

國泰君安：樓市注入強心針一系列政策將加速落地 地產板塊估值優(yōu)勢盡顯

國泰君安稱，政策出臺是為了進一步加快非限購城市去庫存(限購城市特指北上廣深及三亞)，通過銷售端的回暖帶動投資端企穩(wěn)，對目前預期較為悲觀的樓市注入一劑強心針。

地產長周期見頂，房價高位，政策放松所帶來的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。而效果仍需要看銀行層面的執(zhí)行意愿，預計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用，但不宜過高估計!

此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補貼、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產市場銷售改善態(tài)勢將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。

以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算，30%的首付比例下，首付30萬，月供約為4300元/月;20%的首付比例下，首付20萬，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準預期的雙重影響下，對改善型住房需求的刺激更大。

綜上所述，國泰君安認為，地產板塊經歷前期的深幅調整，估值優(yōu)勢盡顯，具備突出的“行業(yè)比較優(yōu)勢”，在具備估值優(yōu)勢，且政策頻繁吹暖風的情況下，應加大地產板塊的配置，維持“增持”評級，重點推薦優(yōu)質超跌龍頭和“轉型”標的：格力地產、中天城投、保利地產華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環(huán)球、寶安地產、金科股份和新城控股等。

民生證券：未來兩三年房地產政策暖風不會停

民生宏觀朱振鑫認為，去庫存是供給側改革第一要務，激發(fā)房地產合理需求是去庫存第一要務。下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調可能。未來兩三年，房地產政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。下一步等待：交易環(huán)節(jié)稅費進一步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。限購放開可能性不大(問題不在京滬，連這次下調首付都沒有)。

民生證券固收分析師李奇霖稱，首付下調將水引入實體經濟，強化金融機構對實體的信用派生。首先，購房本身是信用創(chuàng)造的過程，降低首付，促進更大力度的居民部門杠桿;其次，房價漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進信用派生;最后，房地產去庫存，配合上下游產業(yè)鏈擴張，也是信用創(chuàng)造加速的過程。債市去杠桿+促進信用派生，將流動性注入實體。

中泰證券：救市政策對于投資占比較大的三四線城市則彈性較小

中泰證券點評稱，房地產政策的主要邏輯是以地產救經濟，地產行業(yè)依然作為經濟政策博弈的工具。

不過，在救市政策上，目前遭遇的最大問題是：政策對于一線城市房地產市場提振具有很高的彈性，但對于投資占比較大的三四線城市則彈性較小。結果是，市場價格水平向上，而投資數據表現(xiàn)不佳，銷售和投資的剪刀差有拉大的趨勢。

中信建投：政策再續(xù)薪火，主流市場機遇在延續(xù)

9月份首付比例5個百分點的下調為后續(xù)政策調整留下余地，此次首付比例的進一步放松符合我們此前判斷，而二套房下調至30%略超預期。投資端企穩(wěn)回升之前，寬松向好的政策環(huán)境還將持續(xù)，我們繼續(xù)維持上半年投資有望企穩(wěn)的判斷。

從未來角度來看，此番央行定調25%首付比例，各地可向下浮動5個百分點，首付比例下調的空間依然存在，但幅度可能有限。未來的政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費減免層面，盡管按揭貸利息支出抵稅政策的推進非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強調供給側改革下去庫存的環(huán)境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。

近兩年行業(yè)扶持政策對市場的承托效應顯著，15年全年銷售額如期超越13年峰值，住宅銷售額達7.28萬億，同比增長16.6%，再創(chuàng)歷史新高。而在成交數據歌舞升平的背景下，凸顯的是全國城市之間分化格局。根據我們統(tǒng)計，全年一二三線重點城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線城市自二季度以來一直維持量價齊升的積極態(tài)勢，因一線市場往往具備示范效應，二線主流市場已經預熱，部分城市如南京等區(qū)域從房價到地價的傳導已經顯現(xiàn)，我們認為此次進一步加大資金杠桿將促使這個市場延續(xù)增長。同時我們并不認為三四線城市會因為繼續(xù)加杠桿而改善，這些城市依然需要時間換空間。

中原地產首席分析師張大偉：降低首付比例并未解決房地產需求的根本

中原地產首席分析師張大偉分析認為，首先：房地產政策再松綁，首付調整，相比之前的非限購城市25%，再次調整到可下浮5%，對二套購房者貸款未結清的再次購買首付比例降低到30%。這一政策有利于刺激房地產市場在2016年上半年繼續(xù)復蘇。

其次：但從根本上看，這一政策并未解決房地產需求的根本，對于購房者來說，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款的壓力增加。各商業(yè)銀行預計將分化執(zhí)行，對于購房者來說，新政策實際影響不大，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。

第三：市場分化，這一政策各地執(zhí)行力度不一，預計積極響應的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹慎。預計執(zhí)行的可能性不大。

第四：降低首付這一政策將打擊部分小貸公司的首付貸款業(yè)務，首付貸需求降低。

第五：雖然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。中原監(jiān)測的21個城市數據顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。無論是從新盤認購率水平還是從二手房成交走勢，都可以看出購房者入市意愿仍較強烈。預計2016年樓市依然將延續(xù)開門紅趨勢。預計2016年上半年市場依然將延續(xù)上行趨勢。

第六：刺激政策遇到難題，目前房價漲幅居前的部分城市已經引起當地政府重視。例如，上周上海發(fā)改委、房管局召集的關于樓市的內部研討會上特別強調，要嚴防房價過快上漲，從嚴執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。

第七：政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一二線城市，雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預計后續(xù)各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

易居智庫：房貸新政貫徹“去庫存”政策導向

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來“去庫存”的政策導向。從市場預期看，能較好撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。因為從很多政策看，包括住房公積金等政策，實際上都已經處于一個底部。而從降息等政策看，也基本相對寬松。商業(yè)銀行貸款的政策放松空間依然很大。

此次政策對于首套住房和改善型住房的群體來說，都有積極作用。對于首套住房來說，商業(yè)銀行貸款從過去的三成首付變?yōu)?5%的首付，降低了首付比例。而對于改善型置業(yè)的群體來說，過去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策。

標簽：   房貸新政