無(wú)憂保社保知識(shí)早報(bào)：“這是具有歷史意義的時(shí)刻，標(biāo)志著營(yíng)改增稅制轉(zhuǎn)換的全面開(kāi)啟，標(biāo)志著新中國(guó)成立后已開(kāi)征66年的營(yíng)業(yè)稅正式告別歷史舞臺(tái)，也標(biāo)志著我國(guó)深化稅制和征管改革開(kāi)啟了新時(shí)代?！边@是國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍對(duì)我國(guó)本次稅制改革的描述。

聽(tīng)了王局長(zhǎng)的描述，我們很是振奮，但只是一個(gè)“營(yíng)改增”，老百姓就不知道什么意思。最近無(wú)憂保平臺(tái)收到了很多老客戶關(guān)于這方面的問(wèn)題咨詢，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”涉及到了他們最關(guān)心的二手房買賣問(wèn)題。這些客戶的戶籍大多不在北京本地，在無(wú)憂保平臺(tái)的幫助下，無(wú)論是社保還是個(gè)稅都已經(jīng)滿足了外地人在北京購(gòu)房的條件。今天借著這個(gè)機(jī)會(huì)，針對(duì)大家最關(guān)心的問(wèn)題，簡(jiǎn)單地對(duì)“營(yíng)改增”與二手房的關(guān)系進(jìn)行一次梳理。

什么是“營(yíng)改增”？

什么是“營(yíng)改增”？“營(yíng)”即營(yíng)業(yè)稅，“增”即增值稅，“營(yíng)改增”就是把那些原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的行為，改為征收增值稅?！盃I(yíng)改增”全面覆蓋與我們普通百姓息息相關(guān)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等。

拿我們國(guó)家百姓最關(guān)心的房子來(lái)說(shuō)，過(guò)去二手房交易所涉及到的各類稅費(fèi)，都隨著本次政策的調(diào)整發(fā)生了變化?！?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/1864503/">二手房交易‘營(yíng)改增’后，納稅人負(fù)擔(dān)總體上是減輕的?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士稱。

“營(yíng)改增”后，增值稅費(fèi)猛降

想要知道上面這段話所描述的“各類稅費(fèi)”，我們先看一組公式：營(yíng)業(yè)稅=含稅銷售額×征收率；增值稅=含稅銷售額÷×征收率。舉個(gè)例子，在北京一套價(jià)值300萬(wàn)的房子，“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅=300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元?！盃I(yíng)改增”之后，300萬(wàn)元÷×5%=14.29萬(wàn)元，可以減少納稅7100元。

“營(yíng)改增”后，契稅下降、個(gè)稅稍漲

上述只是增值稅的降低，在二手房買賣中還涉及契稅、個(gè)人所得稅等一系列稅種，這些稅的繳納稅基一樣發(fā)生了變化。拿北京2年以內(nèi)的普通住宅來(lái)說(shuō)，先看契稅，還是以上面的例子，契稅=×1%=2.8571萬(wàn)元，明顯比之前的300萬(wàn)元×1%=3萬(wàn)元要少了。再看個(gè)稅，個(gè)稅=×20%。營(yíng)改增后，個(gè)稅=×20%，這里面稅基由300萬(wàn)元變成了300萬(wàn)元÷，稅基減少，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅消失，這樣再次計(jì)算會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)稅會(huì)比之前繳納的會(huì)稍多一些。

綜上可以看到，北京地區(qū)普通的二手房買賣中，個(gè)稅的稍增相比增值稅的降低，總體繳納的稅費(fèi)還是降低了。其他采取簡(jiǎn)易計(jì)征方式計(jì)算個(gè)稅的地區(qū)你會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)稅同樣降低。

買房稅錢由誰(shuí)出？

買房由誰(shuí)繳稅，這也是無(wú)憂保的客戶比較關(guān)心的問(wèn)題。通常個(gè)稅和增值稅都是由賣方承擔(dān)，交易費(fèi)雙方共同承擔(dān)，其他部分由買方承擔(dān)。但是現(xiàn)在的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，通常在交易之前會(huì)有一個(gè)含稅或不含稅的整體交易價(jià)格，約定稅費(fèi)具體由哪方出。未來(lái)避免繁瑣，平臺(tái)建議無(wú)憂保的客戶在買房時(shí)最好約定一方交稅，畢竟圍繞著買房的一系列問(wèn)題已經(jīng)很累心了。

注意，2016年5月1日“營(yíng)改增”后二手房交易中，下列項(xiàng)目免征增值稅：

1、個(gè)人自建自用住房銷售。

2、涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3、個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

全國(guó)十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無(wú)憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國(guó)家全民參保計(jì)劃的踐行者。

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