無(wú)憂(yōu)保社保知識(shí)早報(bào)：公積金貸款利率下調(diào)四次，對(duì)于“房奴”來(lái)說(shuō)，月供負(fù)擔(dān)得到了一定程度的降低。然而因?yàn)殂y行的合同規(guī)定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息帶來(lái)的減負(fù)福利。下面由為您介紹相關(guān)問(wèn)題。

臨近年末，大部分銀行仍延續(xù)此前的優(yōu)惠政策，基準(zhǔn)利率的八八折為主流房貸利率

央行今年5次降息，對(duì)于“房奴”來(lái)說(shuō)，月供負(fù)擔(dān)得到了一定程度的降低。然而因?yàn)殂y行的合同規(guī)定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息帶來(lái)的減負(fù)福利。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》計(jì)算，如果貸款人在今年3月份以前獲得貸款，按照6.15%的貸款基準(zhǔn)利率，期限20年額度100萬(wàn)元貸款的月供需要7251元，而從明年伊始，累計(jì)了5次的降息效果將顯現(xiàn)，貸款者也將因此每月少還700余元。

央行數(shù)據(jù)顯示，11月份，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增加3278億元，較10月份的1998億元大幅增加，相較去年同期的1830億元也增長(zhǎng)明顯。瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，這可能表明，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，居民房貸也較快增長(zhǎng)。

“老房奴”減負(fù)

今年，央行分別于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共進(jìn)行了5次降息，對(duì)于準(zhǔn)備出手買(mǎi)房的朋友，10月24日后申請(qǐng)房貸的可按最新的4.9%利率計(jì)算。而基準(zhǔn)利率從3月份也6.15%一路降至4.9%，降幅高達(dá)20%。

公積金方面，由于10月24日的降息中，個(gè)人住房公積金貸款利率未作調(diào)整，公積金貸款利率今年經(jīng)歷了4次下調(diào)，五年以上個(gè)人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

然而，按照銀行合同約定，目前已經(jīng)享受到降息成果的購(gòu)房人并不多，大部分購(gòu)房人仍然按照既定合同進(jìn)行還本付息。

《證券日?qǐng)?bào)》了解到，目前各家銀行的房貸政策，在降息或者加息的情況下，房貸利率調(diào)整有三種方式。一種是次年調(diào)，銀行利率調(diào)整后，次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率；一種是按年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息；一種是次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。目前，大部分銀行約定調(diào)整于次年生效，所以大部分人的月供將從明年1月份開(kāi)始下降。

根據(jù)最新的房貸利率，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元、期限20年為例，按照等額本息的還款方式，購(gòu)房者需要總共支出57萬(wàn)元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%計(jì)算，購(gòu)房者總共需要支出74萬(wàn)元利息，月供7251元。也就是說(shuō)，購(gòu)房者從明年開(kāi)始，每月將減負(fù)707元。

銀行業(yè)人士提醒，對(duì)于采用等額本息還款的客戶(hù)，由于要重新分段計(jì)息，2016年1月份月供可能會(huì)多一些。比如2016年1月15日為還貸日，對(duì)于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年計(jì)算，2016年1月1日至1月15日按照新利率計(jì)算。

按照等額本息還款法，在每月還款金額不變的情況下，由于2016年要還的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增長(zhǎng)的本金抵消，多出來(lái)的錢(qián)實(shí)際上是多還的本金。2月份以后，貸款月供就恢復(fù)正常，會(huì)比2015年低。因此，銀行人士提醒，在2016年1月份還款日之前，多存一些本金，以備還款使用。

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