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這個養(yǎng)老社區(qū)集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老于一體。具體來說，老人算是搬了一個新小區(qū)，可與子女同住在一起，并享有社區(qū)豐富的老年活動以及醫(yī)療機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)。
養(yǎng)老社區(qū)中提供各種生活配套設(shè)施，包括餐廳、超市、洗衣、銀行，以及各種休閑娛樂場所，包括休閑會所、老年大學(xué)、游泳池、健身房、圖書館等等。
“幾乎每個房間都裝有報警器，安全插座高位布線減少蹲身，所有設(shè)施都設(shè)置了無障礙通道”，合眾人壽保險股份有限公司不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理王崢介紹。
“快到入住年齡時，客戶需要提前18個月向我們提出申請，方便我們安排房間。同時，我們也要做一個資格審查，如果客戶本人有諸如暴力傾向之類影響其他住客的因素，可能就無法入住，只能辦理退款?！蓖鯈樚嵝?，“入住之后還有一些后續(xù)收費，客戶在購買保險之前也應(yīng)該了解清楚?！?br />
到2013年10月，合眾已在湖北、沈陽、安徽、廣西4省市區(qū)落實用地并開工建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，北京、濟南、鄭州等地正在辦理征地手續(xù)，海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。
商業(yè)模式創(chuàng)新：
“保單+社區(qū)”，推進養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化
目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)基本有兩類，一類是政府投資扶持的平價養(yǎng)老院，如北京市第一社會福利院，其月收費只有約2250元，但入住需要排隊的時間相對較長，“住不進”。另一類是商業(yè)養(yǎng)老院，費用不斷攀高，在廣東，一些養(yǎng)老院每人每月花費至少上萬元，“住不起”。至于房地產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)，嚴格說不屬于養(yǎng)老社區(qū)，只是商品房營銷概念，大部分市民“買不起”。
這個養(yǎng)老社區(qū)與上述不同。它的支付模式是買保險：將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險的“保單+現(xiàn)金”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨?實物”模式。
投資養(yǎng)老社區(qū)并非毫無風(fēng)險。但合眾人壽董事長戴皓認為，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有先天優(yōu)勢，“保險的最大特點就是互助”，保險公司可以通過“保單+實物(養(yǎng)老社區(qū))”的保險回報模式，讓養(yǎng)老服務(wù)真正變?yōu)橐粋€產(chǎn)業(yè)。
“保險公司如何才能實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式?”王崢說，他將自己關(guān)在辦公室里算了很多天的賬?！霸趺此阋菜悴贿^來，以商業(yè)地產(chǎn)投資的思維實現(xiàn)低價盈利非常困難”。
以如家酒店為例。如家力求降低公共空間面積、減少不必要的服務(wù)，從而成為中國最便宜的酒店之一。北京地區(qū)的如家平均一晚300元，一月9000元。而合眾的房間面積是如家房間的一倍，同時提供養(yǎng)老服務(wù)的成本也很高。
這意味著從投資回報的角度來講，養(yǎng)老社區(qū)月收費必須上萬元，才能保證投資盈利。但如此高收費顯然行不通。
最終解決方案是借力保險產(chǎn)品。
為此，合眾設(shè)計了兩款保險產(chǎn)品。以武漢為例，第一種每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲可以入住，可居住10年，相當(dāng)于每月租金2500元。第二種每年繳納保費4.8萬元，繳納10年，70歲入住，直至終身，假如活到90歲，月租金僅為2000元。
王崢表示，保險產(chǎn)業(yè)投資追求長期收益，其他商業(yè)投資多看重當(dāng)期收益。
對于民辦養(yǎng)老機構(gòu)而言，考慮到高投入，為保證回報率，只能抬高價格。這在一定程度上限制了入住率，目前民辦養(yǎng)老機構(gòu)入住率普遍只有60%左右。入住率不足又進一步制約了投資成本的回收，從而形成惡性循環(huán)。
然而通過保險產(chǎn)品，設(shè)計20年、30年的保單、在長期內(nèi)形成穩(wěn)定的投資回報，則可以有效降低客戶每月支出的費用。
武漢合眾養(yǎng)老社區(qū)開園后，一部分70歲客戶當(dāng)期入住。與此同時，40歲、50歲、60歲以上的客戶開始繳納保險年費，從而形成多重現(xiàn)金流，共同支撐養(yǎng)老社區(qū)運行費用。
據(jù)了解，目前合眾武漢養(yǎng)老社區(qū)一期完工開園后，不論是保單的簽約情況，還是當(dāng)期的入住數(shù)量都高于預(yù)期。
“預(yù)計投資回報將不成問題”，王崢說，在客戶端，合眾希望能通過較低價格解決“商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)住不起，公共養(yǎng)老機構(gòu)住不進”的問題，探索金融資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有效路徑與模式。
政策瓶頸仍存
難獲醫(yī)保定點資格，異地報銷存在困難
2013年9月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，開始鼓勵民資進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
然而在投資閘門放開之后，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列醫(yī)療、投融資、土地政策細則方面，目前仍然限制頗多。
例如醫(yī)療方面，各部委聯(lián)合調(diào)查組在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多地區(qū)在探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式過程中，缺乏衛(wèi)生、民政和社保部門的協(xié)調(diào)配合。養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)的合作渠道不通暢，養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)很難獲得醫(yī)保定點資格。
王崢對記者表示，異地醫(yī)療報銷目前還有較大困難，只有通暢報銷系統(tǒng)，才能擴大客戶群。此外在非醫(yī)療機構(gòu)中，無法進行護士注冊，這在一定程度上限制了養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)的專業(yè)化水平。
稅收與土地政策方面，盡管國家加大了政策支持力度，但部分政策目前還難以落實。
事實上，民間資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然存在“玻璃門”、“彈簧門”。
根據(jù)有關(guān)政策，民辦養(yǎng)老機構(gòu)可享受土地、稅收優(yōu)惠，但王崢表示，合眾在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中，并沒有享受到具體的免稅措施。 還有一個方面，那就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對于其它投資回收周期長，而且利潤率也比較低，這就需要長期的資金進行投入，但是由于國內(nèi)的融資環(huán)境不是很好，在融資方面也是制約了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
標簽： 保險
