個人住房公積金貸款的擔保、兩種還款方式的對比

我市住房公積金個人貸款還款方式主要有：等額本金遞減還息法(也就是現(xiàn)在所稱的等額本金還款法)和等額本息還款法。

等額本金還款法即每月等額償還貸款本金，貸款利息則隨本金的減少逐月遞減。其公式為：

本金(元)

月還本息額(元)= ---------+[本金(元)-累計已還本金(元)]×月利率

借款期(月)

按照公式計算，每月還款本金是個固定不變的常數(shù)，發(fā)生變化的是每月支付的利息，而此利息是由未償還貸款與利率相乘得出。由于逐月計算，利息不受利率調(diào)整的影響，全部和部分提前還款十分方便。但它的不足之處，是柜臺每月計算，工作量很大，受當時工作人員水平參差不齊以及計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)不配套等影響，出現(xiàn)錯誤的機率較大，因此并未全面推行。

等額本息還款法即在貸款利率不變的情況下，每月以相等的額度平均償還貸款本息。其公式為：

貸款本金(元)×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)

月還本息額(元)=------------------------------------------------

(1+月利率)還款月數(shù) -1

等額本息還款法雖每月償還的本金逐月增加，利息逐月減少，但由于還款期內(nèi)每月還款本息和相等，對借款人和借款銀行而言都較簡便易操作，因而被大家普遍采用。

舉例說明。假設某人貸款10萬元期限20年，為方便測算，我們將年利率恒定為4%，每年償還貸款本息一次。按等額本息還款法產(chǎn)生的利息共計47163.46元，而按等額本金還款法產(chǎn)生的利息共計42000元，后者比前者要少付利息5163.46元，差別的確很大。但對兩種還款方式的理解不能只局限于表面，要充分考慮貸款的占用時間和占用額度。

還用前面所舉事例來分析：第一年等額本金還款法應還本金為:100000元÷20年=5000元，利息為 100000元×4%=4000元，個人第一年還款本息和為 5000 + 4000 = 9000元。

第二年再還款時，由于個人所占用的貸款本金已經(jīng)減少，僅為 100000元-5000元=95000元，所承擔的利息也相應減少為 95000元×4%=3800元。其后依此類推。到最后一年，借款人占用的貸款本金只有5000元，應承擔的貸款利息只剩下5000元×4%=200元，還款本息和為5200元。

按照等額本息還款法測算，雖每年歸還本息和都是7358.17元，但本金和利息卻有變化。第一年應還利息為 100000元×4%=4000元，應還本金為7358.17元-4000元=3358.17元，第二年應歸還利息為(100000元-3358.17元)×4%=3865.68元，應還本金為7358.17元-3865.68元=3492.49元。其后依此類推。到最后一年應歸還本金剩余7075.16元，應承擔的貸款利息只有 7358.17元-7075.16元=283.01元，本息和為7075.30 + 283.01= 7358.17元。