編者按:全國“兩會”剛剛謝幕,未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),已然被勾勒出一幅絕美的藍(lán)圖:60歲以上老人截至2010年底已近1.7億(占總?cè)丝?2.8%)、政府要大力促進(jìn)“養(yǎng)老消費(fèi)”、民間資本獲準(zhǔn)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)……

“退休后的生命鏈”,正牢牢吸引地產(chǎn)大鱷、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險商這三股勢力。

渴望分享一個更長的產(chǎn)業(yè)鏈的利潤,而非10年期、20年期甚至30年期壽險產(chǎn)品的利潤,是保險商緊盯“退休后的生命鏈”的根本動力。但高端養(yǎng)老社區(qū)無疑是一個綜合體,“綜合運(yùn)營商”的角色,正在考驗(yàn)保險商們的“集體智慧”。

和地產(chǎn)商相比,保險商動用的是被保險人的保險資金,只能長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),不得上市交易——沒有產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃關(guān)系,能夠迎合多少中國退休老人的消費(fèi)意愿？租賃價格,成為關(guān)鍵。

和政府興建的非營利性養(yǎng)老院相比,保險商要以商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)來打造養(yǎng)老社區(qū),優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源和多樣化的公建項(xiàng)目,是吸引富裕老年人群簽訂長期租約的重要砝碼——險商如此大手筆的投資,回報(bào)周期有可能長達(dá)30年之久。

如何定價,才能規(guī)避尚難估量的投資風(fēng)險？各路保險商正在覬覦的這個龐大市場,尚無一個可供參照的盈利模式,定價風(fēng)險將成為他們面臨的首要風(fēng)險。本報(bào)記者及時采訪老年消費(fèi)者、保險商及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu),就此探尋答案。

幾經(jīng)考察,退休之后嫌北京城區(qū)空氣質(zhì)量不好的“范叔”,元旦過后偕老伴入住順義區(qū)一所綠化率較高的老年公寓。

幾經(jīng)權(quán)衡,范家二老選擇了一套30平方米的一居室,入住一整年的月租金在3600元,這包含水、電、煤氣等居住成本和定期保潔服務(wù),以及針對老年人開發(fā)的所有康體項(xiàng)目,餐廳消費(fèi)和高爾夫球則屬于自費(fèi)內(nèi)容。

好在,這家老年公寓允許范家二老試住一周。

一周之后,久坐輪椅的老伴,喜歡上這里的空氣和環(huán)境,進(jìn)而居住了一月之久;緊接著,老伴愿意離開輪椅進(jìn)行康復(fù)鍛煉,步行的距離也越來越遠(yuǎn),二老正式考慮在此長期居住。

高綠化率、陽光房、低密度、社區(qū)醫(yī)院、無障礙起居設(shè)施和老年大學(xué)等公建項(xiàng)目,讓越來越多的老年人愿意改變居家養(yǎng)老模式,選擇專為老年人打造的養(yǎng)老社區(qū)。

“退休后的生命鏈”,正牢牢吸引地產(chǎn)大鱷、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險資金這三股勢力。一個囊括醫(yī)療、護(hù)理、娛樂、物業(yè)等服務(wù)在內(nèi)的高端養(yǎng)老社區(qū),令投資者更像一位“綜合運(yùn)營商”,這個全新的角色,正在考驗(yàn)保險商的“集體智慧”。

險資熱情:遭遇定價困惑

獲準(zhǔn)投資養(yǎng)老實(shí)體的興奮感,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有消退,保險商隨之面對的,是定價的困惑。

繼泰康人壽獲準(zhǔn)設(shè)立全資子公司——“泰康之家”以投資高端養(yǎng)老社區(qū)之后,中國人壽(601628,股吧)也已鎖定河北廊坊和海南這“一南一北”兩大地塊,欲投資養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉,其河北廊坊首期投資規(guī)模將達(dá)到100億元,總投資規(guī)模近千億元。

中國人保旗下已經(jīng)擁有一家專業(yè)健康險公司,初步搭建起全國性的醫(yī)療資源合作平臺,與地方政府采取什么樣的合作模式介入養(yǎng)老消費(fèi)市場,為中國人保正在積極探尋的方向。

中國平安(601318,股吧),2010年以戰(zhàn)略投資者身份投資深圳市龍崗中醫(yī)院,全權(quán)負(fù)責(zé)醫(yī)院日常經(jīng)營管理,意欲打造全市較大規(guī)模的一家醫(yī)院。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,一旦擁有如此優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源,中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可謂“勝券在握”。

先規(guī)劃,后建設(shè),進(jìn)而吸引富裕的老年人群入住,成為保險商進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)這一不動產(chǎn)投資的基本構(gòu)想,這不同于政府拿財(cái)政資金建設(shè)的公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。和地產(chǎn)商相仿,保險商追求的亦是最終的盈利,并且與10年期、20年期壽險產(chǎn)品相比,這無疑分享到了一個更長的產(chǎn)業(yè)鏈的利潤。

“但和地產(chǎn)商、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相比,保險商動用的是保險資金,嚴(yán)禁從事商業(yè)住宅的開發(fā),須長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),不得上市交易,因此只能以租賃的形式來實(shí)現(xiàn)回報(bào),租賃的價格,就成為關(guān)鍵?！本痛苏偌鞣酵顿Y人士舉行研討會的中美嘉倫國際咨詢(北京)有限公司,其副總經(jīng)理王雨菁在接受記者采訪時如是稱。

對國內(nèi)各大保險商而言,介入養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)投資可謂“史無前例”,當(dāng)前并沒有一個可供參照的市場價格及盈利模式?；趪楹宛B(yǎng)老習(xí)慣的不同,純商業(yè)化的歐美養(yǎng)老模式和“政府全部埋單”的日德養(yǎng)老模式,均無法復(fù)制和照搬過來。

“通常養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)期在3～5年,建設(shè)后可運(yùn)營30～60年,投資期足夠漫長,由于缺少經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)為最主要的風(fēng)險,在于出租率和預(yù)付費(fèi)的制定方面。”王雨菁稱,保險公司要以商業(yè)地產(chǎn)的思路和標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)養(yǎng)老社區(qū),又不像商業(yè)地產(chǎn)那樣一次性全部收回成本并獲取利潤,其長期投資的需要和政策的限制,導(dǎo)致保險商采取提前收取租金及部分服務(wù)費(fèi)的方式,首先面臨的就是定價的風(fēng)險。

醫(yī)療資源:養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心

2010年10月14日,中國平安與深圳市龍崗區(qū)政府簽署合作備忘錄,以戰(zhàn)略投資者身份,通過現(xiàn)金增資、托管、租賃等方式投資深圳市龍崗中醫(yī)院,全權(quán)負(fù)責(zé)醫(yī)院的日常經(jīng)營管理,這是國內(nèi)保險業(yè)首次介入公立醫(yī)院。

在與南非最大的健康險公司Discover建立戰(zhàn)略合作關(guān)系之前,中國平安已經(jīng)為其健康險產(chǎn)業(yè)鏈做出一系列鋪墊,如投資宜康醫(yī)療、慈銘體檢、1號店等機(jī)構(gòu),如今進(jìn)軍醫(yī)院,即完善了體檢、門診、線上和線下藥房、住院這一完整的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈。

但在業(yè)內(nèi)看來,這不僅僅是健康險產(chǎn)業(yè)鏈的補(bǔ)充,更為中國平安未來介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),提供了核心的籌碼。

“只要說到養(yǎng)老,就離不開醫(yī)院。對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說,核心就是醫(yī)療資源。”王雨菁稱,是以合作的方式還是以自建的方式提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源,是考驗(yàn)保險商智慧的關(guān)鍵。

2010年2月,國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于公立醫(yī)院改革試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,明確支持和鼓勵保險公司探索投資醫(yī)療機(jī)構(gòu),以促進(jìn)保險業(yè)與醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。這為保險公司參與公立醫(yī)院改革提供了政策支持。

2011年3月,溫總理所作的《政府工作報(bào)告》首次明確提出,“鼓勵社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu),放寬社會資本和外資舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入范圍”。政策鼓勵的號角,已經(jīng)吹響。

在開發(fā)杭州市某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時,萬科地產(chǎn)通過向醫(yī)療機(jī)構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)的方式,引入當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)——浙江省第一人民醫(yī)院,在該小區(qū)開辦了一家社區(qū)醫(yī)院,結(jié)果帶動該樓盤銷售價格的大幅攀升。

但保險資金不同于地產(chǎn)商,無法以贈送產(chǎn)權(quán)的方式“筑巢引鳳”,是投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)并引入養(yǎng)老社區(qū),還是直接采購優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)？保險商與醫(yī)療資源的合作模式,給市場提供了無限想象的空間。但不論是哪種合作模式,保險商對于醫(yī)療資源的投入,顯然不能吝嗇,這將成為左右高端消費(fèi)人群消費(fèi)意愿的重要因素。

“不僅僅是優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源,專業(yè)護(hù)理隊(duì)伍的培養(yǎng)和建設(shè),也是一項(xiàng)前期的投入,但即使是現(xiàn)有的醫(yī)院,護(hù)理隊(duì)伍都滿足不了需求,更談不上商業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)。”清華大學(xué)醫(yī)院建設(shè)指揮部顧問杜洪濤對記者稱。

“針對老年人開發(fā)的公建項(xiàng)目,如老年大學(xué)、醫(yī)療講座、物業(yè)服務(wù)等,也是吸引高端消費(fèi)群體的重要因素,這同樣是一筆前期的投入?！蓖跤贻挤Q,從開發(fā)建設(shè)到正式運(yùn)營,保險商將不得不和地產(chǎn)商、醫(yī)療資源、公建力量等展開合作,這些前期的投入,面對的是一個近30年的回報(bào)周期,風(fēng)險不言而喻。

未富先老:不確定的購買力

最新數(shù)據(jù)顯示,截至2011年末,中國60歲以上老人接近1.7億,占人口的12.8%;到目前為止,企業(yè)職工每月人均退休費(fèi)水平為1400多元。

“中國的老齡化問題,正處在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景之下,社會整體發(fā)展水平普遍不高?！比肆Y源和社會保障部部長尹蔚民在日前召開的中國發(fā)展高層論壇2011年會上如是評價。

未富先老,成為中國老齡化社會的真實(shí)寫照。高端養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)際購買力,究竟能有多大？這一疑問,擺在各路投資者的面前。

購買力的尚難確定,導(dǎo)致出租率的難以預(yù)測,兼之投資回報(bào)的漫長周期,令養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一個“燙手的山芋”,致使各路投資者均感興趣,但不急于動手。

以范家二老為例,由地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的三棟“只租不售”的老年公寓,去年11月份正式營業(yè)以來,110個公寓單位,目前僅僅出租了6戶;而同在一個小區(qū)的一期、二期打出“養(yǎng)老概念”的花園洋房,早已售罄。

“主要是剛剛開始營業(yè),還沒有大面積宣傳?！痹摴⒁幻?fù)責(zé)人如是解釋。從價格看,50平方米的一居室,全年租住的月租金在5000元,單月租住則高達(dá)6200元;逾90平方米的兩居室,月租金分別為9700元和7800元(全年租住),這樣的價格水平,顯然是供富裕家庭老人和積蓄較高的老人安享晚年之用。

“高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大,但有效需求不足?！蓖跤贻颊J(rèn)為,中國目前由老人掌握的財(cái)富較少,“未富先老”現(xiàn)象嚴(yán)重,如果收費(fèi)定得太高,不能吸引一定規(guī)模的消費(fèi)人群,而小部分的富裕老人,恰恰擁有多樣化的養(yǎng)老選擇。

據(jù)中美嘉倫估算,以“泰康之家”首期投資40億元為依據(jù),假設(shè)建成后經(jīng)營50年,建設(shè)期長達(dá)5年,建成后每年凈利潤增長率為5%,要求平均年回報(bào)在10%左右,根據(jù)財(cái)務(wù)模型,建成首年需要的年利潤為3.25億元,假設(shè)供養(yǎng)1.5萬名老人,則每年需要從每位老人處獲得21635元凈利潤。

“當(dāng)然,中國人長期沿襲的居家養(yǎng)老模式,也面臨種種現(xiàn)實(shí)的困境,比如很多舊居民樓和住宅區(qū),樓道、走廊的寬度和門窗的設(shè)計(jì),根本不具備搶救和救護(hù)的條件,商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū),至少在這一點(diǎn)彌補(bǔ)了不足,為市場提供了另一重選擇?！鼻迦A大學(xué)醫(yī)院建設(shè)指揮部顧問杜洪濤如是稱。

70后的一代將見證中國的飛速老化

妥善安排父母養(yǎng)老將成為新一代家庭規(guī)劃的核心

老人幫助分

擔(dān)家庭壓力

年輕夫婦

孩子

老人

家庭重心

1個孩子

2個年輕夫婦

4位老人

家庭重心

1979年中國有607萬個家庭在當(dāng)年領(lǐng)取了獨(dú)生子女證。30年前的計(jì)劃生育國策決定了“421式”家庭將取代現(xiàn)有家庭模式。

第一代獨(dú)生子女的父母正邁入老年人行列,在這種全新家庭結(jié)構(gòu)當(dāng)中,年輕一代需要背負(fù)的除了子女撫養(yǎng),還有4位老人的贍養(yǎng)問題,并且隨著父母年齡的衰老,父母及自己未來的養(yǎng)老將成為家庭中最核心的規(guī)劃之一。

贍養(yǎng)經(jīng)濟(jì)壓力

49%的城市家庭要贍養(yǎng)2~3位老人,若獨(dú)生子女下一代還是獨(dú)生子女,則第三代需最多贍養(yǎng)12位老人。不少父母將被置于家庭養(yǎng)老的危機(jī)之下。

照顧護(hù)理時間

49.8%的年輕人認(rèn)為最大的困難是工作忙沒有時間照顧與護(hù)理老人,合理照料老人的問題已不是一個單純的道德問題,而是一個普遍的社會問題。

老人空巢現(xiàn)象

北京老年人家庭的“空巢”比例達(dá)到36.8%。空巢老人增加是中國社會家庭結(jié)構(gòu)變化的產(chǎn)物,也是發(fā)展趨勢。

數(shù)據(jù)來源:北京市老齡委調(diào)查報(bào)告