泉州市住房公積金貸款管理實施意見

為加強對泉州市住房公積金貸款工作的管理，維護住房公積金繳存者的合法權益，促進住房保障制度建設，提高城鎮(zhèn)居民居住水平，根據(jù)《住房公積金管理條例》（國務院令第350號，以下簡稱《條例》）、中國人民銀行《貸款通則》（中國人民銀行令第2號）、《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號）、《人民幣利率管理規(guī)定》（銀發(fā)〔1999〕77號）、《福建省個人住房組合貸款管理暫行規(guī)定》（閩銀〔1998〕209號）、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、人民銀行福州中心支行《關于印發(fā)福建省個人住房公積金貸款管理暫行規(guī)定的通知》（閩建〔2012〕18號）等有關規(guī)定，結合泉州市實際，制定本實施意見。

一、本實施意見適用于泉州市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金貸款管理。

二、住房公積金貸款是指泉州市住房公積金管理中心（以下簡稱管理中心）以歸集的住房公積金資金，委托由泉州市人民政府批準的貸款受托銀行（以下簡稱受托銀行），向購買具有自有產(chǎn)權的普通自住住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的專項住房貸款。

三、管理中心與受托銀行應簽訂承辦個人住房公積金貸款金融業(yè)務委托協(xié)議，明確雙方職責。管理中心按照委托協(xié)議的約定監(jiān)督、管理住房公積金貸款資金的使用情況。受托銀行要嚴格按照委托協(xié)議的約定范圍辦理委托業(yè)務，定期向管理中心反饋有關業(yè)務執(zhí)行情況等信息。

四、借款人申請住房公積金貸款不足以支付購買普通自住住房所需資金時，經(jīng)借款人申請可由受托銀行以住房公積金貸款和自營性個人住房貸款組合的形式同時向借款人發(fā)放住房貸款。

五、住房公積金借款人所購房屋僅限于本市行政區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權明晰的自住住房。

六、住房公積金貸款對象：凡按《條例》規(guī)定逐月足額繳存住房公積金滿12個月，具有完全民事行為能力的職工購買普通自住住房，均可申請住房公積金貸款。

已辦理過住房公積金貸款的職工除滿足前述條件外，須在全部還清原有住房公積金貸款本息滿12個月后，方可重新按規(guī)定用途申請住房公積金貸款。

七、住房公積金貸款條件：借款人申請住房公積金貸款須同時具備以下條件：

（一）具有本市常住戶口或有效居民身份證件。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）購買普通自住住房的（商品房、經(jīng)濟適用房、限價房、二手房），需簽訂經(jīng)房管部門登記備案的有效購房合同，并用自有資金支付總購房款30%以上首期付款（屬磚混結構的二手房須支付40%以上首期付款）。

（四）同意按照管理中心和受托銀行認可的擔保方式提供擔保。

（五）同意以貸款所購的房產(chǎn)作為抵押。

（六）貸款人規(guī)定的其他條件。

八、貸款額度由管理中心根據(jù)借款申請人家庭收入、住房公積金繳存額、住房總價款、抵（質(zhì)）押物價值等進行綜合測算確定，最高為所購房產(chǎn)全部價款的70%（或60%），并不得超過市住房公積金管委會規(guī)定的個人住房公積金貸款最高額度。借款申請人公積金貸款月應還款額與其本人（含共同借款人）及配偶個人信用報告中反映的已有各項貸款月應還款額之和，占借款申請人（含共同借款人）家庭月收入之和的比例控制在50%之內(nèi)。

（一）購買普通自住商品房、經(jīng)濟適用房、限價房的，貸款額度不得超過購房款的70%，貸款期限為受托銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的貸款按揭期限。

（二）購買二手房的，貸款額度控制在買賣價格、評估價格或已辦理過戶房屋所有權證上完稅價格（三者就低）的70%（或60%）以內(nèi)，貸款期限按貸款額度和借款人償還貸款本息的能力確定，最長15年，且不得超過房產(chǎn)剩余使用年限。

（三）屬危房改造或拆遷房的，原房屋拆遷補償款可抵作首期款，貸款額度為安置互補差價金額，但最高不超過總房款的70%，貸款期限為受托銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的貸款按揭期限。

九、購買二手房申請公積金貸款的，須采取擔保機構擔保方式，由擔保機構出具擔保書，提供貸款擔保。

辦理二手房公積金貸款的擔保機構須具備工商營業(yè)執(zhí)照，在房管部門注冊備案并與管理中心及受托銀行簽訂合作協(xié)議，按住房和城鄉(xiāng)建設部和中國人民銀行規(guī)定在受托銀行開立專用結算賬戶并存入一定風險保證金。

十、借款人申請貸款時的年齡與貸款期限之和一般不得超過法定退休年齡，在提供有穩(wěn)定經(jīng)濟收入的子女承擔連帶還款責任的前提下，其貸款期限可適當延長至借款人法定退休年齡后5年。

十一、住房公積金貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。

十二、借款人向管理中心提出個人住房公積金貸款申請時，管理中心應向借款人提供相關業(yè)務咨詢服務。借款人向管理中心提交如實填寫的《個人住房公積金（組合）貸款申請表》時，應同時提供住房公積金繳存卡和相關證明材料的原件及復印件。

（一）購買商品房、經(jīng)濟適用房、限價房的應提供下列材料：

1．借款人及其配偶的身份證原件及復印件；

2．借款人已婚的提供結婚證原件及復印件；未婚或喪偶提供戶口所在地無婚姻登記證明及兩張近期一寸免冠照片；離婚的提供戶口所在地無婚姻登記證明、離婚證（由法院判決離婚，但尚未辦理離婚證的應提供法院的《離婚判決書》和《法律文書生效證明》，由法院調(diào)解離婚，但尚未辦理離婚證的應提供法院的《民事調(diào)解書》和《法律文書生效證明》）、及兩張近期一寸免冠照片；

3．借款人及配偶戶口本原件及復印件；

4．借款人及配偶的有效合法收入證明（借款人收入不足還款的，須同時提供擔保人收入證明）；

5．已支付不低于總購房款30%的不動產(chǎn)發(fā)票（辦證聯(lián)）原件及復印件；

6．經(jīng)房管部門登記備案的購房合同或協(xié)議原件及復印件；

7．房屋預告登記證明原件及復印件；

8．個人信用報告查詢授權書；

9．管理中心或受托銀行根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定要求的其他證明材料。

（二）購買二手房的，除應提供第（一）款規(guī)定的1、2、3、4、8項材料外，借款人還應提供如下材料：

1．提供已經(jīng)擔保機構達成交易意向的買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議》原件及復印件；

2．有資質(zhì)評估機構對該房產(chǎn)的評估報告書原件及復印件；

3．買方已將不低于買賣價格、評估價格、已交易過戶產(chǎn)權證上契稅完稅價格（3種價格就低）30%（或40%）的首期款存入擔保機構在銀行開立的專用結算賬戶的憑證原件及復印件；

4．賣方及其配偶身份證、婚姻證明及房屋所有權證原件及復印件；

5．買賣雙方到房管部門辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓登記的受理單原件及復印件；

6．已交易過戶到買方名下的房屋所有權證及契稅完稅證原件及復印件；

7．屬房改房的，應提供房改辦審批的已購房進入市場審批表原件及復印件。

十三、借款人向管理中心提出住房公積金貸款申請時，管理中心在受理借款人申請7個工作日內(nèi)，作出準予或不準予貸款的決定，并書面通知借款申請人。對于準予貸款的，應當明確貸款的額度與期限。對于不符合貸款條件的，必須及時告知借款申請人不予貸款的原因并退回其所提交的相關材料。

十四、借款人持《貸款受理通知書》及《個人住房公積金（組合）貸款申請表》在15日內(nèi)到受托銀行辦理貸款手續(xù)。

十五、受托銀行根據(jù)《貸款受理通知書》及《個人住房公積金（組合）貸款申請表》與借款人簽訂借款合同。

十六、受托銀行應在規(guī)定時間內(nèi)辦理房屋抵押登記，辦妥登記后按借款合同約定的期限和金額，根據(jù)管理中心下達的貸款指標，以轉(zhuǎn)賬方式將貸款資金劃入售房單位在銀行設立的專用監(jiān)管結算賬戶內(nèi)，并同時將貸款資料整檔移交管理中心。

（一）購買商品房、經(jīng)濟適用房、限價房以及危房改造的，貸款直接轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)商在按揭銀行設立的專用監(jiān)管結算賬戶。

（二）購買二手房的，首付款及貸款直接轉(zhuǎn)入擔保機構在銀行設立的專用監(jiān)管結算賬戶。

十七、住房公積金貸款申請實行面簽制度，借款申請人委托他人辦理的，應出具委托公證書。

十八、管理中心應按照《福建省住房公積金檔案管理暫行規(guī)定》要求，及時整理歸檔貸款資料，做到“一戶一檔”，并做好公積金貸款檔案的保管、利用、銷毀和移交等管理工作。

十九、借款人應當按借款合同約定的還款計劃、方式償還貸款本息。管理中心與受托銀行要根據(jù)各自的職責共同做好貸款回收工作。

二十、貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，實行按月分期歸還貸款本息，借款人可選擇等額本息還款或等額本金還款方式償還貸款。

二十一、借款人還清貸款本息后，受托銀行應將相關材料返還借款人，借款人憑受托銀行出具的貸款本息結清證明和同意撤銷房屋抵押證明到房管部門辦理抵押登記撤銷手續(xù)。

二十二、借款人死亡、宣告死亡或宣告失蹤，借款人財產(chǎn)的法定繼承人、受遺贈人或代管人應繼續(xù)依法履行還款責任，并與管理中心、受托銀行簽訂補充合同和協(xié)議書。

二十三、借款人申請變更借款合同的，須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，依法簽訂變更協(xié)議。變更協(xié)議生效前，原合同繼續(xù)有效。還款期內(nèi)，借款人可按照借款合同約定，部分或全部提前償還貸款本息。

二十四、發(fā)生下列情況之一的，管理中心有權會同受托銀行依法對借款人、擔保人采取一種或數(shù)種債權保護措施，借款人應承擔全部違約責任：

（一）借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料；

（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；

（三）借款人未按合同約定的還款計劃連續(xù)3個月或累計6個月未按時償還貸款本息；或在合同到期后未歸還貸款本息的；

（四）借款人卷入經(jīng)濟訴訟案件中不能正常履行償還貸款本息義務；

（五）借款人在借款合同終止前死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，若無繼承人、受遺贈人、法定代理人，或其已繼承財產(chǎn)的法定繼承人、受遺贈人、法定代理監(jiān)管人拒絕履行借款合同；

（六）抵押人未經(jīng)管理中心或受托銀行書面同意，將抵押物拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與，或?qū)⒌盅何铩①|(zhì)押物重復抵押、質(zhì)押；

（七）借款人拒絕或阻撓管理中心、受托銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查；

（八）保證人違反保證合同或喪失保證能力、抵押物被征收、損毀不能清償債權、質(zhì)押物價值明顯減少影響債權實現(xiàn)的情況下，未按管理中心要求提供新的擔保措施；

（九）違反借款合同規(guī)定的其他行為。

二十五、債權保護措施包括：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人尚未提取的貸款，收回部分或全部貸款本息；

（三）按規(guī)定計收逾期利息和罰息；

（四）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)押物，清償貸款本息；

（五）按照合同約定提前追索保證人的連帶保證責任；

（六）依法追償貸款本息；

（七）追究借款合同約定的其他違約責任。

二十六、管理中心、受托銀行依法處理其抵押物所獲得價款，應按下列順序分配：

（一）支付抵押物拍賣費用和處理抵押物的其他費用。

（二）扣除與抵押物有關的稅費。

（三）歸還借款人所欠貸款本息、違約金和賠償金等。

（四）剩余部分，退還借款人。

抵押物處理后不足償還欠款的，借款人應繼續(xù)清償。管理中心有繼續(xù)追償?shù)臋嗬?/p>

二十七、本區(qū)域各縣（市、區(qū)）管轄范圍內(nèi)的公積金貸款，由管理中心委托所在縣（市、區(qū)）的管理部管理，并由各管理部承擔相應的貸款回收責任和風險責任。各管理部應落實公積金貸款逾期催收機制，明確催收工作責任，加強逾期貸款管理。

二十八、借款人逾期還款或擠占挪用貸款，從逾期或擠占挪用之日起，按罰息利率計收罰息，直到清償本息為止，遇罰息利率調(diào)整則分段計息。對貸款逾期或挪用期間不能按期支付的利息按罰息利率按季（短期貸款也可按月）計收復利。如一筆貸款既逾期又擠占挪用，應擇其重，不能并處。

二十九、借款人不能按合同約定期限歸還應還貸款本息形成逾期貸款的，應當依照借款合同約定進行處置，管理中心可在借款人及其配偶的住房公積金賬戶內(nèi)直接扣收逾期貸款本息和罰息；處置后形成貸款損失的，應當按照財政部《住房公積金貸款呆賬核銷管理暫行辦法》的規(guī)定申報呆賬核銷。

三十、管理中心應加強資金流動性風險管理并制定流動性風險應急預案。住房公積金貸款使用率超過75%時，管理中心應適時啟動應急預案。

三十一、借款人及其所在單位或相關機構利用虛假材料騙取公積金貸款的，管理中心應當按照借款合同約定終止合同、停止支付或提前回收全部貸款，并按以下規(guī)定予以處理：

（一）借款人提供虛假材料騙貸的，管理中心應將有關情況書面告知職工所在單位、其主管部門或當?shù)乇O(jiān)察機關，同時5年內(nèi)不受理其公積金貸款申請；

（二）借款人所在單位出具虛假證明造成騙貸的，管理中心應提請當?shù)乇O(jiān)察機關或其主管部門依法依紀追究所在單位直接責任人員和相關領導責任；

（三）有關單位或個人涉嫌偽造印章、證件、合同、發(fā)票等造成騙貸的，管理中心應提請當?shù)毓矙C關處理；

（四）管理中心應對騙貸的借款人、單位和個人進行登記備案，并通過管理中心網(wǎng)站或當?shù)孛襟w予以曝光。

三十二、凡繳交單位未辦理正常緩繳手續(xù)，借款人在貸款手續(xù)完成后即惡意停止繳交住房公積金連續(xù)12個月或累計15個月的，管理中心有權提前終止借款合同，提前收回全部貸款余額。

三十三、管理中心及其工作人員未按照有關法律法規(guī)履行職責，造成貸款風險或損失的，按照有關規(guī)定追究相關人員的責任，構成犯罪的提交司法機關依法追究其法律責任。

三十四、受托銀行及其工作人員違反規(guī)定或委托貸款協(xié)議約定的，管理中心可按照有關規(guī)定追究其相關責任，要求限期整改，并可依據(jù)《福建省住房公積金金融業(yè)務受托銀行年度考評辦法》，采取下調(diào)委托業(yè)務手續(xù)費等處罰措施，直至撤銷其承辦資格。

三十五、借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應協(xié)商解決。協(xié)商未果的，當事人可向仲裁委員會申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

三十六、本實施意見其他未盡事宜，參照中國人民銀行制訂的《貸款通則》及《個人住房貸款管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

三十七、本實施意見由泉州市住房公積金管理中心負責解釋。

三十八、本實施意見自2014年1月1日起實施。