辦理購房貸款時(shí)，就必須了解相關(guān)聯(lián)的貸款知識(shí)。
一、貸款常識(shí)
如今，許多購房人都會(huì)選擇貸款買房，但是，當(dāng)購房人真正辦理貸款的時(shí)候，卻感到很茫然，這就說明購房人對(duì)貸款知識(shí)的了解很不全面，而購房人對(duì)貸款知識(shí)的欠缺往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商提供作弊的機(jī)會(huì)：明明不具備貸款條件，卻告訴購房人可以申請貸款，為的就是讓購房人先交納部分購房款。因此，購房人想要在購房時(shí)辦理貸款，就必須先了解相關(guān)的貸款常識(shí)。通常情況下，住房貸款有三種：個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房組合貸款。
1.個(gè)人住房商業(yè)貸款
個(gè)人住房商業(yè)貸款是指銀行向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。也就是說，只有具備完全民事行為能力的自然人，才能在購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)以所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物向銀行申請住房商業(yè)性貸款。
2.個(gè)人住房公積金貸款
個(gè)人住房公積金貸款又叫個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，利率較低，面向所有公積金繳存職工提供貸款，但是必須以擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物。
3.個(gè)人住房組合貸款
個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)又繳存住房公積金，他在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可以向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款，也就是說，借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房為抵押物，可以同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金貸款。
4.貸款對(duì)象
（1）具有完全民事行為能力的中國公民。
（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（3）在中國內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國外公民。
（4）穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，并具備償還貸款本息的能力。
（5）有購買住房的合同或協(xié)議。
（6）交齊首期購房款（購房總額的30％或30％以上）的購房人。
（7）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。
5.貸款條件
（l）必須持有合法的戶口簿（不限本市戶口）、身份證或者營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或合法居留證、護(hù)照。
（2）購買銀行指定發(fā)展商的商品房。
（3）在銀行開立存款專戶，按銀行要求存入一部分金額。
（4）同開發(fā)商簽訂合法有效的購房合同、協(xié)議和其他證明文件。
（5）同意將所購房產(chǎn)作為貸款抵押物。
（6）愿意履行貸款合同的全部條款。
（7）同意銀行規(guī)定的相關(guān)（其他）條件。
6.借款人需要出具并提供的資料
（l）居民身份證原件和復(fù)印件。
（2）房屋認(rèn)購書原件和復(fù)印件。
（3）首期購房款的繳納原件和復(fù)印件。
（4）月還款能力證明：個(gè)人及家庭的收入證明、存款證明（存折或其他有價(jià)證券）等。
（5）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)威部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明。
（6）申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。
（7）借款人要求提供的其他文件或資料。
7.貸款期限
貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時(shí)間，也就是指從合同簽訂之日起至合同債務(wù)（含本金、利息和各種費(fèi)用）清償之日止的這段時(shí)間。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。
提款期是指從借款合同生效之日開始，至合同規(guī)定貸款金額全部提款完畢之日為止，或最后一次提款之日為止；寬限期是指從貸款提款完畢之日開始，或最后一次提款之日開始，至第一個(gè)還本付息之日為止，介于提款期和還款期之間。有時(shí)也包括提款期，也就是說從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的第一筆還款日止的這段時(shí)間。在寬限期內(nèi)，銀行只收取利息，借款人不用還本或者本息都不用償還，但銀行仍按規(guī)定計(jì)算利息，并在還款期時(shí)向借款人收?。贿€款期是指從借款合同規(guī)定的第一次還款日起至全部本息清償日止的這段時(shí)間。按照我國法律規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最長年限為30年。
8.貸款程序
（1）購房人與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，并且交納了首期購房款（必須是已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司）。
（2）購房人到銀行委托的律師事務(wù)所辦理按揭申請手續(xù)：交驗(yàn)個(gè)人資料、交納相關(guān)費(fèi)用、填寫法律文件。
（3）律師事務(wù)所對(duì)購房人的申請進(jìn)行初審，然后由銀行審批，如果銀行審查不合格，將退回購房人所提供的資料和所繳納的費(fèi)用。
（4）由銀行委托的律師事務(wù)所代辦保險(xiǎn)、公證和抵押物的抵押登記、備案等手續(xù)。
（5）銀行將貸款款項(xiàng)劃撥到房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬戶上，同時(shí)通知購房人開始交納月供。
9.貸款的償還方式
（1）按照簽訂的貸款合同規(guī)定，每月交納等額的償還貸款。通常情況下，購房人在貸款合同規(guī)定的還款日前（每月），主動(dòng)在購房儲(chǔ)蓄賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本金和利息，由銀行直接劃撥購房人每月應(yīng)還款。
（2）購房人如果想提前還款，應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月向貸款銀行提出申請，這樣能免去提前時(shí)間的貸款利息，但利率仍然按照原貸款期限的同期利率執(zhí)行。
10.貸款的額度、期限和利率
（1）個(gè)人住房商業(yè)貸款的最高額為所購住房總房款的70％；個(gè)人住房公積金貸款的最高額為所購住房總款的80％，且單筆貸款金額不能超過30萬元。
（2）貸款期限不超過30年，通常為10～25年之間。
（3）利率隨著貸款期限的長短有所不同，按貸款時(shí)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
11.購房按揭貸款與房產(chǎn)抵押貸款
按揭是指購房人在支付部分購房款后，將合同名下房產(chǎn)的期房產(chǎn)權(quán)讓給銀行，以作為取得銀行貸款的擔(dān)保。只有當(dāng)購房人還清所有貸款（本息及相關(guān)費(fèi)用）后，才能將期房的產(chǎn)權(quán)贖回，從而取得房屋產(chǎn)權(quán)。如果購房人沒有依照相關(guān)約定繳納本息及有關(guān)費(fèi)用，銀行有權(quán)處理合同名下的房產(chǎn)。
抵押是指購房人將所購自用住房作為貸款抵押物，從而取得貸款。從本質(zhì)上講，它與按揭類似，但是，又多少存在著不同。
首先，兩種貸款的設(shè)立方式不同。抵押是抵押權(quán)人（銀行）限制抵押人（購房人）對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，將抵押人的房產(chǎn)支配權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人（銀行），也就是將抵押物設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的方式設(shè)立。
按揭是指按揭權(quán)人（銀行）對(duì)按揭樓宇享有債權(quán)，而并非享有物權(quán)，也就是按揭人（購房人）是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的債權(quán)給按揭權(quán)人（銀行）作為條件，獲得銀行貸款的。
其次，法律關(guān)系的主體不同。在抵押關(guān)系中，如果債務(wù)人就是抵押人，那就只有兩個(gè)法律關(guān)系主體：抵押權(quán)人和抵押人。在按揭關(guān)系中，最少應(yīng)該有三個(gè)法律關(guān)系主體：按揭權(quán)人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（房地產(chǎn)開發(fā)商）。
第三，先期的抵押條件不同。購房人在向銀行申請按揭貸款前，需要先向貸款銀行存入一定數(shù)額的存款，一定時(shí)間后，購房人才能向該銀行提出按揭貸款申請，而且，這部分抵押貸款可以用作購房，也可以有其他用途；而按揭貸款就只能用來購房。
第四，雙方對(duì)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)不同。抵押貸款，抵押物風(fēng)險(xiǎn)由抵押權(quán)人（銀行）或抵押人（購房人）承擔(dān)。按揭貸款，樓宇的風(fēng)險(xiǎn)既不由按揭權(quán)人承擔(dān)，也不由按揭人承擔(dān)，而是由第三者（房地產(chǎn)開發(fā)商）承擔(dān)。如果樓宇在工程竣工驗(yàn)收前遭到毀損，按揭人與按揭權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任。
二、如何辦理商業(yè)性銀行貸款
個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）
貸款條件
依據(jù)有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請住房商業(yè)貸款：其一是參加住房儲(chǔ)蓄的居民；其二是住房出售商和貸款銀行有約定、由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔(dān)保的。具體而言，全國各地情況雖然存在一些區(qū)別，但都是大同小異，下面我們以北京為例進(jìn)行介紹。
目前北京市商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款的貸款對(duì)象必須是具有完全民事行為能力的法人。同時(shí)，借款申請人必須具備以下條件：
1.具有北京城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；
2.具有符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議；
3.購買的新建商品房已經(jīng)獲得《北京市商品房銷售許可證》，購買公房的具有經(jīng)上級(jí)主管部門房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；
4.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；
5.有貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。
商業(yè)貸款合同必須由售房人、購房人、貸款銀行三方共同簽訂合同，方能生效。個(gè)人住房商業(yè)貸款金額限制在總房價(jià)的70％，在申請商業(yè)貸款之前，個(gè)人必須先付出總房價(jià)30％的購房款。
貸款全程
第一步：提出申請
借款人向貸款銀行提供借款申請時(shí)，必須填寫《××銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款借款申請表》，并隨申請表提交以下資料：
1.借款人的合法身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；
2.借款人的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或償債能力證明；
3.符合北京市政府規(guī)定的購房合同或協(xié)議；
4.購買新建商品房，應(yīng)提交《北京市商品房銷售許可證》；購買公房的，應(yīng)提交經(jīng)上級(jí)主管部門房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；
5.申請抵押或質(zhì)押貸款的借款人須提交抵押物質(zhì)押權(quán)利憑證清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明；申請保證貸款的須提交保證人同意保證的書面意見及保證人的資信證明；
6.貸款銀行要求提供的其他證明文件或資料。
第二步：貸款審核
貸款銀行按照有關(guān)規(guī)定審查借款人申請資料，并在收齊貸款申請資料之日起3個(gè)月內(nèi)向申請人作出正式答復(fù)。
第三步：簽訂合同
貸款銀行批準(zhǔn)借款人的申請后，雙方簽訂借款合同，并同時(shí)根據(jù)貸款擔(dān)保方式簽訂抵押合同、權(quán)利質(zhì)押合同或保證合同。申請抵押貸款的需要依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，還須購買貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司承保的個(gè)人住房擔(dān)保貸款保證保險(xiǎn)及房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。申請權(quán)利質(zhì)押貸款的須將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證交貸款銀行收押。第四步：貸款劃撥
借款合同在借款人擔(dān)保手續(xù)落實(shí)后生效。貸款銀行于借款合同生效后，將貸款款項(xiàng)直接劃入借款合同中指定的售房單位在該銀行開立的存款賬號(hào)，借款人從合同生效后次月的約定時(shí)間開始按月還款。
貸款擔(dān)保
目前，商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己的情況選擇其中一種。
1.住房抵押貸款擔(dān)保
以住房抵押作貸款擔(dān)保的貸款銀行可接收的抵押物有：所購買的住房、自己已經(jīng)擁有（有產(chǎn)權(quán)）的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)借款人來說可以節(jié)省一筆評(píng)估費(fèi)用，如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，抵押人需要支付一筆評(píng)估費(fèi)用，目前評(píng)估費(fèi)用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人承擔(dān)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還須按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期，保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。采取抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評(píng)估費(fèi)用，如果借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔(dān)保方式。
2.權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保
以權(quán)利質(zhì)押作貸款擔(dān)保，銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國庫券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10％。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購房消費(fèi)的需要，只是購房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。
3.第三方保證貸款擔(dān)保
以第三方保證作貸款擔(dān)保，此種方式需要借款人提供貸款銀行認(rèn)可的保證人，按照貸款銀行的要求保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤銷的連帶責(zé)任保證，借款人選擇這種擔(dān)保方式，首先要了解銀行認(rèn)可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關(guān)貸款規(guī)定來看，借款人要提供第三方法人的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；第三方法人能獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，有相當(dāng)于AA級(jí)以上的企業(yè)信用等級(jí)；在銀行開有存款賬戶；無重大債權(quán)債務(wù)糾紛等。若第三方法人不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔(dān)保，但需要貸款銀行認(rèn)可才行。選擇第三方保證作貸款擔(dān)保有一定難度。首先，第三方法人是否愿意做這種承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；其次，第三方法人做承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人的資格是否會(huì)被銀行認(rèn)可。因此，對(duì)大多數(shù)購房借款人來說，這種方式不易成功，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔(dān)保外，這里仍存在銀行對(duì)擔(dān)保資格審查的問題。