近期，多個養(yǎng)老專題會議相繼召開，在12月14日舉行的“第二屆中國養(yǎng)老產業(yè)與養(yǎng)老地產高端論壇”上，眾多地產商及保險公司紛紛表示出了對養(yǎng)老地產的高度興趣。而業(yè)內人士指出，養(yǎng)老地產項目的陸續(xù)啟動，也意味著我國推行“以房養(yǎng)老”又近了一步。

“以房養(yǎng)老”呼聲越來越高

“年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構，這些機構根據房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老?！边@就是“以房養(yǎng)老”所描繪的生活。因這種養(yǎng)老方式是把住房抵押貸款反過來做，因此也稱“反向住房抵押貸款”或“倒按揭”。

一般來說，晚年養(yǎng)老資源不外乎兒女、金錢和房子三種。而時下，單靠社會養(yǎng)老金已很難滿足老人退休后的高質量生活，“421”家庭結構下單靠兒女贍養(yǎng)也越來越不現實，因此，“用房產擔當養(yǎng)老重任，部分取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，意義重大且積極”， 浙江大學經濟學院教授柴效武表示。

目前，國家政策方面的風向已漸趨明朗。上月，在全國社會養(yǎng)老服務體系建設推進會上，竇玉沛明確指出，“以房養(yǎng)老”將納入到下一階段工作的引導方向。

首都經貿大學教授庹國柱也指出，與三年前上海試行“以房養(yǎng)老”時的社會環(huán)境相比，如今已大為不同。曾經最為掣肘“以房養(yǎng)老”的“養(yǎng)兒防老”和“有房傳子”的傳統(tǒng)觀念，隨著“40后”子女向“80后”子女的轉變已逐漸淡化。

不過，在我國，真正的“以房養(yǎng)老”還只是停留在口頭上。2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養(yǎng)老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產權人，結果報名者沒超過10人，最后不了了之。同年，北京也開展了“養(yǎng)老房屋銀行”的實踐，該項目由養(yǎng)老服務中心與房產中介公司合作。不久，該實踐也被迫夭折。據悉，原因是服務中心不能保證中介按時給付房租，而老人擔心無法收到房租。

目前，國內金融機構也沒有相應的“以房養(yǎng)老”業(yè)務和產品。三年前，有消息稱，幸福人壽將成為我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司，然而其獲批成立后，這類產品卻遲遲沒有動靜。該公司一位工作人員告訴記者，相關產品目前仍在研發(fā)中，何時推出還不好說。

近日，記者詢問了幾大銀行個貸部的相關人士，他們均表示目前沒有與“以房養(yǎng)老”相關的貸款業(yè)務。農行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未見任何實質進展。

值得一提的是，時下，“曲線”以房養(yǎng)老，如租房養(yǎng)老、以大換小等形式卻在很多城市悄然流行。

幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇近日在接受媒體采訪時表示，仍然看好“以房養(yǎng)老”這塊市場。雖然傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念目前仍然尚未完全改觀，但現在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意“以房養(yǎng)老”。

他指出，此種養(yǎng)老方式在具體操作上非常靈活，可細分為近40種方式，如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金等。

從事多年“以房養(yǎng)老”課題研究的柴效武也認為，目前，國內各方機構對于運營“倒按揭”的思路基本已經成型，公認產品定價應與抵押住房價值的高低、老人預期壽命的長短和利率費率的高低相關。

“對于北京、上海、廣州等大城市來說，""以房養(yǎng)老""的""月收入""應該是可觀的”，據孟曉蘇的初步推算，在北京擁有一套價值300萬-400萬元房產的65歲男性老人，預期壽命為77歲，如果通過“倒按揭”以房養(yǎng)老，其每個月從保險公司拿到的養(yǎng)老金可達到2萬元。

推廣遭遇多重障礙

難題一 養(yǎng)老觀念陳舊

雖然隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押，不留給子女，這樣的現實，他們一下還難以接受。

記者對周圍幾位老人調查發(fā)現，大多數老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產，對兒女以后生活有幫助。

此外，還存在一個客觀因素，目前，我國沒有開征遺產稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產，反對老人“以房養(yǎng)老”。

難題二 養(yǎng)老機構不完善

庹國柱表示，目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構去，很大程度上是因為大多數的養(yǎng)老機構不夠完善，缺少家的感覺。

家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家?！?/p>

養(yǎng)老機構建設不完善是一個現實問題。據竇玉沛提供的數字，現在，我國養(yǎng)老床位總數僅占全國老年人口的1.59%。

“好點的養(yǎng)老機構收費較高，一般家庭付不起；差點的機構服務又不到位”，庹國柱指出，保險公司投資建設養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險發(fā)展的一大趨勢。目前，泰康人壽投資的保險業(yè)首個養(yǎng)老社區(qū)已進入實施階段，合眾人壽也提出了投資20億元建設養(yǎng)老社區(qū)。

此外，萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等地產公司也加入養(yǎng)老地產建設中，均成立了專門的研發(fā)團隊。上月中旬，河北省常務副省長趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個縣將分別建設養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。

難題三 金融機構猶豫不決

據記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。

業(yè)內人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。

農行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關部門的政策扶持，減輕風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣?！暗拱唇摇钡脑u估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內能解決的。

難題四 受70年產權限制

我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產管理法的規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。

業(yè)內人士指出，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。

不過，有法律界人士認為，隨著物權法的出臺，這方面的障礙已經消除。

難題五 適用人群較小

“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產權；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經濟狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。(商報記者 王丹/文)