一份來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年9月，成都市共有老年人口165.3萬，已占到成都市總?cè)丝诘?5.3%。而老年人口的比例還在不斷增加!“30年后，我們靠誰來養(yǎng)老?”“我們的養(yǎng)老金到時還夠不夠用?”……

　　近期國內(nèi)有一個爆炸性的新聞：本月底，我國首家開展“倒按揭”業(yè)務(wù)（也就是所謂“以房養(yǎng)老”）的保險公司———幸福人壽將要開業(yè)。一個“以房養(yǎng)老”的時代是不是正大踏步向我們走來?
 

重陽節(jié)到來前夕，本報特推出這組關(guān)于養(yǎng)老的策劃報道，共同關(guān)心養(yǎng)老這個敏感話題。

　　一算嚇一跳

　　沒有百萬難養(yǎng)老

　　你究竟需要多少錢養(yǎng)老?

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多人對自己的養(yǎng)老規(guī)劃沒有概念，大多數(shù)人說：“我單位有養(yǎng)老保險?！?，還有的說：“現(xiàn)在還早呢，想那么遠(yuǎn)干嗎?”可是當(dāng)我們跟一些被調(diào)查者算過一筆簡單的賬后，他們便陷入了深思……

　　首先我們用一個保守的算法，暫不考慮通貨膨脹的因素。

　　假如你準(zhǔn)備60歲退休，退休后你每月需花1000塊錢，我們按平均壽命80歲來計算，你將需要：1000×12×20=24萬元的養(yǎng)老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20=48萬元的養(yǎng)老金。

　　如果你的身體很健康，生活也很美滿，活到100歲呢?

　　答案是：活到100歲，每月2000元，你就將需要96萬元的養(yǎng)老金!

　　事實上，幾十年間不可能不發(fā)生通脹，假如我們以3%的通脹計算，如果每月支出1000元，而你的壽命是80歲，那么，你將需要花1000×12×20× （1+3%）×30=24萬×2.42=58萬元；如果按每月支出2000元計算，則為2000×12×20×（1+3%）×30=48萬×2.42= 116萬。

　　上述計算以3%的通脹計算，通過30年的復(fù)利，為30年前的2.42倍。我們可以回顧改革開放近30年來，我們的工資漲了多少倍，我們的物價漲了多少倍，數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2.42倍。

　　“倒按揭”

　　開啟“以房養(yǎng)老”時代?

　　關(guān)鍵詞———“倒按揭”

　　通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“以房養(yǎng)老”，這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的62歲以上的老年人，老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運營這項業(yè)務(wù)的機構(gòu)，按月從該機構(gòu)領(lǐng)取養(yǎng)老金。

　　“倒按揭”后，究竟能拿到多少錢?有消息稱，一套百萬元房產(chǎn)“倒按揭”后可以領(lǐng)取每個月1萬元左右的養(yǎng)老金。

　　關(guān)鍵人———孟曉蘇（中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁）

　　孟曉蘇是“以房養(yǎng)老”（即“反向抵押貸款”）概念的倡導(dǎo)者。10年前，在他的推動下，我國推出了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)；4年半前，他又大膽提出以“倒按揭”方式給老人晚年以最有力的經(jīng)濟保障。

　　日前，有媒體報道，由中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇籌備，中房、山西大同煤業(yè)以及信達(dá)資產(chǎn)管理公司控股的幸福人壽保險股份有限公司已于近日獲得監(jiān)管部門的所有批文，稱“最晚將在10月底掛牌上市”。這意味著，醞釀良久的“倒按揭”將正式擁有運作平臺，中國將走進(jìn)“以房養(yǎng)老”新時代。

　　按照孟曉蘇提出的方案，所謂“倒按揭”模式，是指老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專業(yè)機構(gòu)，按月從該機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。這相當(dāng)于專業(yè)機構(gòu)通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”，因此也被稱作“反向抵押貸款”。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。顯然，這一險種的推出，有望真正實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

　　以房養(yǎng)老：讓“不動產(chǎn)”動起來

　　關(guān)于房產(chǎn)，10年前曾流行一個關(guān)于美國老太太和中國老太太在天堂對話的故事。美國老太說，我奮斗了一輩子，昨天終于還清了住房貸款；中國老太則說，我存了一輩子錢，臨終才買了一套房，卻還來不及住。于是，受這個故事啟發(fā)，很多中國人靠貸款圓了住房夢。

　　然而，近來這個故事又有了新版本，這次，美國老太告訴中國老太，在臨終前她終于把最后一筆錢花完了，原來，美國老太在62歲時向銀行申請了“住房反向抵押貸款”，把自己的房子抵押給銀行，每月多了幾千元美元收入，正是靠著這筆錢，美國老太可以瀟灑地去法國旅游、瑞士滑雪，而銀行則等著老太太去世，收回房產(chǎn)……

　　美國老太的新故事描述了一個“以房養(yǎng)老”的美好前景。然而，事情是不是這般美好呢?上周，記者就此專門采訪了幸福人壽及其掌門人孟曉蘇，對“以房養(yǎng)老”問題進(jìn)行了解。

　　北京、上海有望率先嘗鮮

　　孟曉蘇告訴記者，目前我國大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售，使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產(chǎn)。通過倒按揭模式，“老年人能夠在收入低谷期開啟‘房產(chǎn)金庫’，倒按揭使產(chǎn)權(quán)住房成為一種‘養(yǎng)老儲蓄’，為養(yǎng)老而儲蓄不再成為必要。”

　　孟曉蘇介紹說，作為國內(nèi)首家以經(jīng)營“以房養(yǎng)老”為主的保險公司，目前“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，有望于近期掛牌營業(yè)。對于以房養(yǎng)老的市場前景，他表示看好：“以房養(yǎng)老在歐美等地都實行得很好，并有了較成熟的操作模式。如美、日、英等國于上世紀(jì)80年代先后推出的‘反向抵押貸款’，就有效地解決了部分‘現(xiàn)金窮人，不動產(chǎn)富人’的養(yǎng)老問題。而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，國內(nèi)自有住房比例已經(jīng)達(dá)到了 80%多，實行‘以房養(yǎng)老’的條件已經(jīng)基本成熟了?！?br />
　　“以房養(yǎng)老”的前提，是房主將房子抵押給保險公司，房主去世后，保險公司將收回房產(chǎn)。因此，有人誤認(rèn)為，保險公司會盼望老人早點身故，對此孟曉蘇解釋說：“這里面有很大的誤會?！彼硎?，根據(jù)他們的測算，房價上漲的速度所帶來的升值潛力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比專業(yè)機構(gòu)支付給老人的養(yǎng)老金要高得多。具體產(chǎn)品推出前，將會考慮在老人數(shù)量比較多、房屋升值潛力較大的城市如上海、廣東、北京等地進(jìn)行試點。

　　“倒按揭”后 養(yǎng)老金怎么算?

　　一套百萬元房產(chǎn)“倒按揭”后，是不是每個月可以領(lǐng)取1萬元左右的養(yǎng)老金呢?對此，孟曉蘇表示：“‘倒按揭’后，老人每個月能夠領(lǐng)取多少養(yǎng)老金，包含很多因素，比如評估房屋的現(xiàn)價值、計算老人的預(yù)期壽命等。因此，需要綜合測算?！?br />
　　據(jù)介紹，“以房養(yǎng)老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。

　　即：每月給付金額=（房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)，期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息）/[（預(yù)期壽命-投保時壽命）×12]。

　　此前，曾有媒體對“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老金的領(lǐng)取進(jìn)行了案例說明，透過這些案例，讓我們一起來看看究竟能拿多少錢。

　　案例一：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預(yù)計26萬元，兩者相抵。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%（按年息6%計算），按75%計算給付額為108.75萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

　　案例二：趙女士 62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區(qū)較遠(yuǎn)。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價80萬元。按我國女性人均壽命73.33歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為14年。14年后房屋折損19萬元，房屋與土地增值預(yù)計24萬元，計增5萬元。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息30%（按年息6%計算），按70%計算給付額為59.5萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。

　　規(guī)劃養(yǎng)老

　　30歲就要開始

　　你不知道吧!根據(jù)人口普查及人口研究中心的數(shù)據(jù)，中國到2050年，60歲和65歲以上人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億。這意味著，每3個人中就會有1位是老年人。

　　曾幾何時，“養(yǎng)兒防老”是國人樸素的心理傳統(tǒng)!然而，隨著“421家庭”的潮涌，希冀子女養(yǎng)老越來越不現(xiàn)實。30年后誰來養(yǎng)你?


　　養(yǎng)老僅靠社保是不夠的

　　“我們不是有社保嗎?”是的，但熟悉的人都知道，社保提供的是基本養(yǎng)老費用。對于現(xiàn)在收入比較高的白領(lǐng)階層而言，要想退休后保持較高的生活品質(zhì)，光靠社保是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　2005年5月，世界銀行公布了一份關(guān)于中國未來養(yǎng)老金收支缺口的研究報告。報告指出，在一定假設(shè)條件下，按照當(dāng)時的制度模式，2001至2075年間，我國基本養(yǎng)老保險的收支缺口將高達(dá)9.15萬億元。

　　理財師還告訴記者，社保的繳納比例是按照職工工資來計算的，而且繳納基數(shù)有上限，不超過上一年度社會平均工資的300%，因此對于工資外收入較高、個人養(yǎng)老金繳納比例相對較低的白領(lǐng)來說，退休金與目前收入的反差會更大，生活質(zhì)量的折扣比例會更高。

　　有人曾做過粗略的計算：假設(shè)你的個人月工資一直是1500元不變，全市平均工資也是1500元不變，那么你可以領(lǐng)到的退休養(yǎng)老金大約為每月1100元左右；如果你月薪是5000元，最后的退休金大概是2000元?；?a href="http://www.kcuv.cn/yanglaobaoxian/">養(yǎng)老保險保障的是社會公平，不論現(xiàn)在工資多少，最后的差別并不大。

　　因此，對于收入比較高的白領(lǐng)階層而言，如果光靠社保體系的退休金，就要做好這樣的心理準(zhǔn)備：退休前后的生活將發(fā)生巨大的變化。

　　應(yīng)盡早為退休做準(zhǔn)備

　　法國最大保險商———安盛集團(tuán)曾經(jīng)發(fā)布的“全球退休生活角度調(diào)查”報告建議，所有人都應(yīng)盡早為退休做準(zhǔn)備，而30歲就是不錯的年齡。

　　從2004年始，安盛集團(tuán)每年對美、英、法、德、澳洲等國家和地區(qū)進(jìn)行退休生活的詳細(xì)調(diào)查。其在華合資公司———金盛保險的市場及財務(wù)總監(jiān)黃維建表示，在歐美成熟市場，超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為退休收入不夠用，生活水平比工作時有顯著降低，所以在年輕時就應(yīng)積極籌備今后的養(yǎng)老生活。

　　黃維建稱，以我國香港地區(qū)為例，在職人員平均從32歲就開始為退休做多種財務(wù)準(zhǔn)備，投入的準(zhǔn)備金數(shù)額在所有受訪國家和地區(qū)中高居第二位。他建議，為養(yǎng)老做準(zhǔn)備應(yīng)從30歲就開始。看來，養(yǎng)老，尤其是要過有質(zhì)量的晚年生活，還得靠我們自己。