無憂保資訊：一年多以前，曾有記者問融創(chuàng)掌門人孫宏斌愿意做養(yǎng)老地產(chǎn)嗎？得到的答復(fù)是：“不做，現(xiàn)在老了的人沒錢，有錢的人還沒老”……一語道破目前養(yǎng)老地產(chǎn)的癥結(jié)所在。而除了需求尚未轉(zhuǎn)變成購買力的原因之外，開發(fā)商們的養(yǎng)老困局也是不得不面對(duì)的難題。

　　多年以來，中國人口的老齡化日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是潛藏了10萬億元市場的新風(fēng)口。面臨轉(zhuǎn)型困惑的房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機(jī)，包括萬科、綠地、保利、遠(yuǎn)洋等龍頭在內(nèi)的一眾開發(fā)企業(yè)紛紛扎堆到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中。但遺憾的是，不缺錢、不缺技術(shù)，也不缺政府關(guān)系的開發(fā)商們，“努力”多年，最后拿出手的卻大多是一些四不像的養(yǎng)老項(xiàng)目。有的只是在住宅邊上配建個(gè)醫(yī)院就聲稱養(yǎng)老地產(chǎn)；有的則選在海南、云南等風(fēng)景秀麗的地方蓋個(gè)房子也叫養(yǎng)老地產(chǎn)；更有甚者，在普通住宅里安上緊急按鈕和扶手就聲稱轉(zhuǎn)型養(yǎng)老了。面對(duì)這些噱頭十足的養(yǎng)老項(xiàng)目，有業(yè)內(nèi)人士就指出，開發(fā)商只愿做做表面功夫的最直接原因就是：養(yǎng)老項(xiàng)目是賠錢的，甚至要連續(xù)賠很多年。

　　現(xiàn)狀：前景無限但老人受益卻不多

　　眾所周知，中國正在快速地老齡化，養(yǎng)老項(xiàng)目自然成了開發(fā)商轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)方向。無論是社會(huì)資本還是風(fēng)投資金，都一致認(rèn)為養(yǎng)老未來將是一塊足夠誘人的大蛋糕。

　　截至2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀(jì)50年代，我國老年人數(shù)量將超過4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。這是日前中國社會(huì)科學(xué)院指導(dǎo)發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》中提到的數(shù)據(jù)。

　　這意味著關(guān)乎民生的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大經(jīng)濟(jì)能量。據(jù)中國社科院老年研究所測(cè)算，目前中國養(yǎng)老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機(jī)，到2030年可能增至13萬億元。

　　每當(dāng)講完這個(gè)輝煌的故事，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然養(yǎng)老項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)企業(yè)炙手可熱的轉(zhuǎn)型方向，但真正成功的產(chǎn)品卻屈指可數(shù)。很多開發(fā)商在鑼鼓喧天地進(jìn)入后，又悄無聲息地退出了。

　　開發(fā)商都掙不到錢，那老人又能受益多少呢？

　　“現(xiàn)在是風(fēng)口大開（指養(yǎng)老業(yè)），我們把全世界最好的東西都拿回來了，萬科的養(yǎng)老學(xué)習(xí)日本模式，遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老項(xiàng)目則選擇與美國合作。但即便如此，規(guī)模上看養(yǎng)老項(xiàng)目仍然非常小?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在到底有多少老人真正因?yàn)閲业恼叻龀帧㈤_發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老而受益？比例很小。”

　　“即使在北京，養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展也不大好，想找到一個(gè)合適的養(yǎng)老小區(qū)很不容易。”今年80多歲，一年前入住北京怡園光熙長者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長時(shí)間在北京的養(yǎng)老項(xiàng)目中挑選，發(fā)現(xiàn)有的是在郊區(qū)，醫(yī)療條件不好，也有的是自然條件優(yōu)秀，但卻是小產(chǎn)權(quán)房，而且一租就是50年，更類似于房地產(chǎn)的營銷，卻沒有任何養(yǎng)老的服務(wù)。

　　對(duì)于這樣的困惑，萬科集團(tuán)副總裁、北京公司總經(jīng)理劉肖直言，中國的養(yǎng)老還處在青銅時(shí)代，遠(yuǎn)沒有進(jìn)入黃金時(shí)代。

　　“我們知道中國最有錢的人，大部分是60后、70后，他們?cè)诟邇糁等巳褐姓剂?5%左右。但實(shí)際上，中國的30后才是目前養(yǎng)老的剛需人群?！?/p>

　　“現(xiàn)在是中國養(yǎng)老行業(yè)青銅時(shí)代，進(jìn)入黃金時(shí)代可能還有20年。這些60后、70后，需要一些有特色的、有尊嚴(yán)的、有享受的、有交流的養(yǎng)老，等到他們進(jìn)入，中國養(yǎng)老才可能迎來黃金時(shí)代?！?/p>

　　劉肖認(rèn)為，在黃金時(shí)代來臨之前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場，行業(yè)缺乏規(guī)范，政策缺乏引導(dǎo)，從業(yè)者則充滿困惑。率先進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)，都將經(jīng)歷艱難的探索與反復(fù)。萬科也不例外。但可以在這樣的探索中，得到養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，找出最需要解決的難題。

　　首要難題：專業(yè)人員少

　　在向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)探索和轉(zhuǎn)型的過程中，萬科提出了6+X計(jì)劃，其中養(yǎng)老就是其中的X,被萬科副總裁劉肖視為真正的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。但同時(shí)，養(yǎng)老與地產(chǎn)相比，服務(wù)老人才是最重要的，而習(xí)慣了靠各種手段營銷的房企在涉足養(yǎng)老時(shí)往往面臨不知道如何發(fā)展，沒有專業(yè)人才的困境。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華大學(xué)校友會(huì)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，在銀發(fā)市場來臨的時(shí)候，養(yǎng)老說到底就是一個(gè)服務(wù)業(yè)，不能簡單地劃歸到地產(chǎn)當(dāng)中去。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向應(yīng)該是在重資產(chǎn)端去房地產(chǎn)化，輕資產(chǎn)端由銷售走向服務(wù)，同時(shí)融入“互聯(lián)網(wǎng)+”，融入金融創(chuàng)新。

　　同樣，以高端定位切入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)洋也更多強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)品的服務(wù)屬性。遠(yuǎn)洋·椿萱茂市場營銷總監(jiān)孫健也示，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老模式主要通過投資、租賃或委托管理該類物業(yè)，提供全生命周期的各層級(jí)服務(wù)、護(hù)理，包括生活服務(wù)、生活照料、失智照護(hù)、康復(fù)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理、臨終關(guān)懷、健康管理、養(yǎng)生保健以及日間照料和居家服務(wù)等全周期、鏈條化的養(yǎng)老服務(wù)。其中，失智照護(hù)是椿萱茂獨(dú)樹一幟的特色，在業(yè)內(nèi)享有較高影響力。這都要求專業(yè)護(hù)理和管理人才。因此，遠(yuǎn)洋·椿萱茂的服務(wù)人員都是從專業(yè)的護(hù)理學(xué)校畢業(yè)的專業(yè)人才，經(jīng)過了最初亦莊椿萱茂的鍛煉與成長，慢慢培養(yǎng)自己的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)。

　　醫(yī)療、護(hù)理資源的短缺，正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一大瓶頸。《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》提到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，按照目前我國老齡化速度，我國養(yǎng)老護(hù)理人員數(shù)量嚴(yán)重短缺，缺口達(dá)千萬數(shù)量級(jí)。

　　“專業(yè)人才對(duì)我們來說是最緊缺的?！? 北京萬科醫(yī)養(yǎng)管理公司總經(jīng)理于永玲對(duì)北青報(bào)記者介紹到，萬科最初的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)有的是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)行過來的，也有的是招聘的專業(yè)人才，養(yǎng)老項(xiàng)目上的護(hù)理團(tuán)隊(duì)大多有三甲醫(yī)院經(jīng)驗(yàn)，每天會(huì)到老人房間查房，并會(huì)提供配藥、取藥、服藥以及除瘡處理等醫(yī)護(hù)專業(yè)服務(wù)。但即便如此，仍舊不夠用。針對(duì)國內(nèi)養(yǎng)老護(hù)理人員短缺這一短板，于永玲透露，萬科除了在專業(yè)院校招聘專業(yè)人才以外，未來還有計(jì)劃做自己的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校，以應(yīng)對(duì)未來養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)?；蠹ぴ龅娜瞬判枨?。

　　最終難題：盈利的“硬骨頭”最難啃

　　除專業(yè)人才的服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍的一大“心病”。

　　早在多年以前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股集團(tuán)董事局主席李明在宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的同時(shí)就指出，遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老項(xiàng)目最終是要以盈利為目的的，他認(rèn)為企業(yè)如果不能做到盈利，就很難保證持續(xù)一貫的服務(wù)。

　　但在整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利幾乎不可能。

　　目前，在北京最具代表性的養(yǎng)老項(xiàng)目就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和萬科運(yùn)營的養(yǎng)老產(chǎn)品，收入來源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理（服務(wù)）費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”。對(duì)于需要特殊護(hù)理的失智老人，一個(gè)月的費(fèi)用在一兩萬元左右，而完全能自理的老人甚至每月僅需要5000元左右，但開發(fā)商需要承擔(dān)土地的成本，和設(shè)施建設(shè)及人員成本，相比此前賣房的巨大利潤，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢的行業(yè)。

　　此外，一位開發(fā)商也向北青報(bào)記者介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)不但需要一塊珍貴的土地，而且對(duì)配套、醫(yī)療和人員都有很高的要求，比起簡單地賣房子，前期投資成本過大，但獲得的收益卻像“跑馬拉松”。所以很多開發(fā)商是滿懷熱情地沖入養(yǎng)老地產(chǎn)一看，是個(gè)不確定要投入多少錢的無底洞，只好就做做面子功夫得了。

　　聶梅生在近日遠(yuǎn)洋北苑椿萱茂的開業(yè)儀式上也指出，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案地缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

　　不過，值得欣喜的是，一些企業(yè)在大筆真金白銀的投入后，已經(jīng)開始看到了盈利的可能。萬科就在養(yǎng)老項(xiàng)目的試水上采用了合作的方式，盡量降低土地成本。11月末開幕的萬科嘉園長陽長者中心實(shí)際上就是一個(gè)公建民營的PPP項(xiàng)目，是政府將公有資產(chǎn)，委托于萬科以市場化的方式提供服務(wù)。而今年年中開業(yè)的萬科光熙門怡園項(xiàng)目，也是與國企北控集團(tuán)合作，通過收購一部分資產(chǎn)來設(shè)立自己的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)于永玲介紹，在種種努力后，萬科已經(jīng)在光熙門怡園的項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)了收支平衡。

　　無獨(dú)有偶，同樣是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)先行者的遠(yuǎn)洋也正在逐漸實(shí)現(xiàn)收支平衡。孫健在接受北青報(bào)采訪時(shí)表示，三年前遠(yuǎn)洋第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目亦莊椿萱茂經(jīng)過了三年的運(yùn)營，終于實(shí)現(xiàn)了收支平衡。遠(yuǎn)洋也將經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到了其他的新建椿萱茂項(xiàng)目上，今年開業(yè)的青塔椿萱茂僅用了三個(gè)月，就實(shí)現(xiàn)了七成以上的入住率，達(dá)到了收支平衡。但孫健也同時(shí)解釋道，這個(gè)收支平衡的計(jì)算并未將土地成本計(jì)算在內(nèi)，但相比大多數(shù)賠錢的養(yǎng)老項(xiàng)目來說，已經(jīng)是很大的進(jìn)步?！耙?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實(shí)上所有的服務(wù)行業(yè)其實(shí)都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。

　　老人的困惑：支付能力有限

　　開發(fā)商在極力培養(yǎng)專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，收支失衡的情況也有了一定的改善，但還有一個(gè)困擾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題就是大多數(shù)老人的支付能力有限。

　　聶梅生明確對(duì)北青報(bào)記者表示，在日本，養(yǎng)老由政府扶植，老人實(shí)際只需要支付一小部分費(fèi)用；而在美國，則有醫(yī)保、養(yǎng)老保險(xiǎn)的進(jìn)入覆蓋，但這兩點(diǎn)在中國都尚不具備，國內(nèi)的養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老金仍舊無法支付養(yǎng)老項(xiàng)目的費(fèi)用。

　　在當(dāng)今市場上，遠(yuǎn)洋與萬科的養(yǎng)老項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了價(jià)格從低到高的全覆蓋。對(duì)于能夠完全自理的老人入駐養(yǎng)老項(xiàng)目，每個(gè)月的花費(fèi)大概在6000-8000元左右，而作為高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的代表，遠(yuǎn)洋·椿萱茂的平均費(fèi)用也在12000元/月左右，失智老人和特殊照料的老人會(huì)再增加護(hù)理費(fèi)，每月花費(fèi)在一兩萬元左右。孫健以青塔椿萱茂舉例，一個(gè)房間一個(gè)自理老人的費(fèi)用約為9600元，如果是夫妻入住，只需要加第二個(gè)人的餐費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，大概在13000元左右。不能自理的老人服務(wù)費(fèi)會(huì)隨之增加。不難看出，這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于很多老人來說，仍舊是一筆很大的數(shù)目。

　　聶梅生表示，目前來看，養(yǎng)老客戶的支付能力仍舊是行業(yè)的最大難題，她建議推出更全面的養(yǎng)老保險(xiǎn)或?qū)⑹墙鉀Q途徑之一。同時(shí)，政府應(yīng)該加大對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的扶持力度，從土地端擺脫招拍掛的土地財(cái)政，盡量降低養(yǎng)老項(xiàng)目的土地成本，從資金端引入新的融資渠道，降低融資成本。同時(shí)要調(diào)動(dòng)開發(fā)商將政府的扶持轉(zhuǎn)化到養(yǎng)老項(xiàng)目的服務(wù)商，有效降低成本，使更多的老人能夠享受到養(yǎng)老服務(wù)。

　　同時(shí)，聶梅生也表示，受傳統(tǒng)觀念影響，養(yǎng)老行業(yè)不像醫(yī)療和地產(chǎn)那樣，有長期的積累，社會(huì)還缺少養(yǎng)老服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)；此外，由于居家養(yǎng)老占據(jù)主流，而政府保障性機(jī)構(gòu)提供的又是基礎(chǔ)服務(wù)，因此，對(duì)于中高端的養(yǎng)老需求，沒有與之匹配的市場化標(biāo)準(zhǔn)。

　　趨勢(shì)  三種養(yǎng)老模式或?qū)⑷珖茝V

　　即便面臨種種難題，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路已經(jīng)逐漸清晰。三種養(yǎng)老模式基本得到了開發(fā)商的認(rèn)可。

　　北京萬科醫(yī)養(yǎng)管理公司董事長王垚向北青報(bào)記者介紹到，萬科的養(yǎng)老布局了三條產(chǎn)品線：城市機(jī)構(gòu)型的養(yǎng)老，例如光熙門的怡園，偏重于照顧半自理老人，甚至失能、失智的老人；CCRC即養(yǎng)老社區(qū)模式的項(xiàng)目，例如萬科隨園，一個(gè)更大型的綜合養(yǎng)老社區(qū)，這里的老人大部分能夠自理，社區(qū)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)；最后還有社區(qū)嵌入型的項(xiàng)目，例如萬科長陽嘉園，只是規(guī)模較小，只有幾十個(gè)床位，開在社區(qū)里面，但可以做一些日間照料服務(wù)、康復(fù)上門服務(wù)、衛(wèi)生家政服務(wù)等等。

　　同樣在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上投入重金，并致力于成為養(yǎng)老運(yùn)營商和投資商的遠(yuǎn)洋集團(tuán)也探索出了類似的三條產(chǎn)品線。

　　孫健介紹道，遠(yuǎn)洋的三條產(chǎn)品線，將分為高端老年公寓：包含100到300個(gè)床位，更偏向于護(hù)理，尤其是失智護(hù)理；長者社區(qū)，即兩萬平方米以上的社區(qū)，以自理老人為主，包含了餐廳娛樂健康醫(yī)療配套等；還有就是照料中心，即嵌入社區(qū)提供養(yǎng)老服務(wù)，照顧老人，面積在幾百到幾千平方米不等。

　　同時(shí)孫健也表示，與萬科三種養(yǎng)老模式全部落地不同，遠(yuǎn)洋是先重點(diǎn)打造椿萱茂這樣的高端產(chǎn)品線，以此來打出品牌，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，繼而在向社區(qū)和照料中心發(fā)展。這種模式也在遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部得到了很多支持，孫健透露，不少遠(yuǎn)洋在售的項(xiàng)目，都愿意加入養(yǎng)老產(chǎn)品，以此提高項(xiàng)目附加值。

　　孫健介紹到，北京的老齡化已經(jīng)達(dá)到了百分之二十以上，五個(gè)甚至三個(gè)人中就有一個(gè)老人，所以即便現(xiàn)在養(yǎng)老項(xiàng)目還未實(shí)現(xiàn)完全的盈利，但遠(yuǎn)洋仍然愿意加大投入，賭未來政府會(huì)打通各種渠道，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。

　　對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的推廣，孫健和于永玲在介紹遠(yuǎn)洋和萬科經(jīng)驗(yàn)時(shí)也都提到，這三種養(yǎng)老模式，未來會(huì)在更多的城市推廣。孫健表示，遠(yuǎn)洋計(jì)劃在2020年實(shí)現(xiàn)兩萬張床位的全國布局，將在北京、上海珠三角和成都、重慶優(yōu)先布局養(yǎng)老項(xiàng)目。未來養(yǎng)老項(xiàng)目的輕資產(chǎn)將成為主力，預(yù)計(jì)占比會(huì)達(dá)到七成，而以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為代表的重資產(chǎn)模式在兩成左右，以此降低成本，為老人提供更好的服務(wù)。

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