位于雙橋的恭和家園項(xiàng)目目前打出“北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)”試點(diǎn)的概念，不但自稱(chēng)可以獲得房地產(chǎn)預(yù)售證、拿到房本，更獲得政府獨(dú)家政策支持。然而北京商報(bào)小編調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)六年前醫(yī)衛(wèi)慈善用地拿地項(xiàng)目，雖然確實(shí)獲得房地產(chǎn)預(yù)售證，卻存在屬性不明、共有產(chǎn)權(quán)執(zhí)行政策不清、涉嫌違規(guī)分割銷(xiāo)售等問(wèn)題。

　　醫(yī)衛(wèi)慈善用地卻獲房地產(chǎn)預(yù)售證“北京現(xiàn)在有養(yǎng)老院可以買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，還不限購(gòu)。”近日，有消費(fèi)者向北京商報(bào)小編反映，北京一家名為恭和家園的養(yǎng)老院正在賣(mài)產(chǎn)權(quán)，不但不限購(gòu)，還能獲得房本，那么，這到底是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是一個(gè)養(yǎng)老設(shè)施呢？

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，雙橋恭和家園與一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不同，由于是公開(kāi)市場(chǎng)拿地，政府又有特批，因此是北京惟一的“有房本”的養(yǎng)老院，產(chǎn)權(quán)年限為50年，購(gòu)房者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。

　　不過(guò)，這位銷(xiāo)售人員也強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者必須滿(mǎn)足以下條件才可購(gòu)買(mǎi)：需要簽訂協(xié)議確認(rèn)住戶(hù)中至少有一位60歲及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部門(mén)登記備案審核；對(duì)于非京籍購(gòu)房人，項(xiàng)目還規(guī)定了持有北京居住證、連續(xù)在京繳納五年以上社保，或者連續(xù)在京繳納五年以上個(gè)稅的條件，但是名下是否有其他住房、有多少套并無(wú)限制。換句話(huà)說(shuō)，購(gòu)房者如果想買(mǎi)到雙橋恭和家園，除了要滿(mǎn)足部分北京房地產(chǎn)限購(gòu)政策以外，還必須滿(mǎn)足一般養(yǎng)老院的標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京商報(bào)小編調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙橋恭和家園是樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司于2010年9月30日以協(xié)議出讓的方式獲得的地塊，土地性質(zhì)為醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地，土地出讓金2451.3912萬(wàn)元。按照當(dāng)時(shí)土地出讓信息，這個(gè)現(xiàn)在被開(kāi)發(fā)商命名為“雙橋恭和家園”的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)拿地名為“雙橋老年康復(fù)醫(yī)院”， 具體四至范圍為：東至廣播設(shè)備制造廠(chǎng)家屬區(qū)，南至規(guī)劃廣渠路，北至雙橋小區(qū)，西至杜仲公園，建設(shè)項(xiàng)目為“以亞急性康復(fù)治療為主要功能的專(zhuān)業(yè)民營(yíng)康復(fù)醫(yī)院，是為綜合醫(yī)院急性治療后需要繼續(xù)接受專(zhuān)業(yè)康復(fù)訓(xùn)練、恢復(fù)身體機(jī)能的患者提供服務(wù)”。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，一般來(lái)講，可以出售的房屋均屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照當(dāng)時(shí)的土地出讓方式以及性質(zhì)來(lái)看，這宗用地不能建設(shè)成住宅產(chǎn)品，并且不能對(duì)外銷(xiāo)售。協(xié)議出讓的土地一般都有政策性安排，土地出讓價(jià)格很低，如果協(xié)議土地轉(zhuǎn)變成商業(yè)銷(xiāo)售行為，可以從中謀取暴利，這是需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)國(guó)土部發(fā)布的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》顯示，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地登記為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，使用權(quán)出讓最高按50年確定，依據(jù)營(yíng)利性、非營(yíng)利性的性質(zhì)差異，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可分別采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式供地。其中，經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。營(yíng)利性養(yǎng)老用地應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。

　　“雙橋恭和家園是劃撥出讓?zhuān)绻麑?duì)標(biāo)國(guó)土部的文件，應(yīng)該是非營(yíng)利性，但又繳納了土地出讓金，因此在土地出讓方面，很難界定是營(yíng)利還是非營(yíng)利。”一位不愿具名的土地專(zhuān)家如此分析。

　　雖然項(xiàng)目所屬土地性質(zhì)并非商品房，但雙橋恭和家園卻蹊蹺地獲得了商品房才有的預(yù)售許可證。根據(jù)北京市住建委提供的信息顯示，該項(xiàng)目在2016年4月7日拿到預(yù)售許可證，編號(hào)為京房售證字35號(hào)，案名恭和養(yǎng)老中心；土地用途為地下車(chē)庫(kù)及綜合，使用年限50年；開(kāi)發(fā)企業(yè)為樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司，位于雙井的恭和苑老年健康生活中心也是由該企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　對(duì)于為何這樣一個(gè)以醫(yī)衛(wèi)慈善用地拿地的項(xiàng)目，最終可以獲得商品房的預(yù)售許可證，日后該項(xiàng)目到底是應(yīng)按照商品房管理，還是養(yǎng)老設(shè)施管理的問(wèn)題，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)小編明確回應(yīng)：“恭和家園肯定不是普通的商品房，應(yīng)該定義為養(yǎng)老設(shè)施，樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司也只是養(yǎng)老設(shè)施的提供者，而并不是開(kāi)發(fā)商，該項(xiàng)目的管理是由北京市民政局來(lái)主導(dǎo)?！?/p>

　　不公開(kāi)的試點(diǎn)方案

　　除了以醫(yī)衛(wèi)慈善性質(zhì)拿地、卻獲得了房地產(chǎn)預(yù)售許可證這一點(diǎn)特殊外，雙橋恭和家園的另外一個(gè)特殊之處在于產(chǎn)權(quán)方面采用“共有產(chǎn)權(quán)”的管理方式。

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)，指一地產(chǎn)項(xiàng)目有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

　　銷(xiāo)售人員告訴北京商報(bào)小編：“恭和家園在出售時(shí)采取共有產(chǎn)權(quán)的模式，這是市住建委特批的?！本唧w模式為：住宅部分產(chǎn)權(quán)將按照企業(yè)持有5%、購(gòu)房人持有95%的形式分配，購(gòu)房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。

　　既然項(xiàng)目擁有產(chǎn)權(quán)，為何出售時(shí)采用共有產(chǎn)權(quán)這種方式呢？恭和家園銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目是用來(lái)養(yǎng)老的，采取共有產(chǎn)權(quán)也是為了在房屋買(mǎi)賣(mài)及出租時(shí)，對(duì)入住人條件進(jìn)行審核控制，必須具備60歲及以上老人這一條件方可。

　　根據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，北京市民政局曾公開(kāi)表態(tài)，為了支持樂(lè)成公司利用位于朝陽(yáng)區(qū)雙橋的自有用地進(jìn)行試點(diǎn)試水建設(shè)北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)，民政局還聯(lián)合住建委印發(fā)了《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》，但北京商報(bào)小編無(wú)論是從北京市政府網(wǎng)站首都之窗，還是北京市民政局亦或北京市住建委的官網(wǎng)，均未能找到這一方案。

　　為此，北京商報(bào)小編試圖采訪(fǎng)北京市民政局與北京市住建委，北京市民政局宣傳處的負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，只是聽(tīng)說(shuō)有這樣一個(gè)方案，但從未見(jiàn)到過(guò)方案全文，該負(fù)責(zé)人表示查詢(xún)后會(huì)給予回復(fù)，但是截至發(fā)稿前，北京商報(bào)小編未收到北京市民政局任何回復(fù)。

　　北京商報(bào)小編輾轉(zhuǎn)獲得了這份名為《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》的文件，其中確實(shí)寫(xiě)明“該方案是支持樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司利用雙橋養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”的養(yǎng)老公寓服務(wù)模式。但蹊蹺的是，這份文件最終簽發(fā)并不是民政局對(duì)外聲稱(chēng)的“多個(gè)委辦局聯(lián)合發(fā)布”，印發(fā)者僅為北京市民政局辦公室，且文件沒(méi)有公章，對(duì)于北京商報(bào)小編想了解這樣一份文件的出臺(tái)背景、流程、目的，北京市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示需要公函采訪(fǎng)申請(qǐng)才可以回復(fù)，但截至發(fā)稿前，小編并未收到回復(fù)。

　　北京市住建委方面回復(fù)表示，在2015年下半年時(shí)便收到了上述《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》，該《方案》中也對(duì)土地出讓合同做了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的模式進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，也對(duì)購(gòu)房人的具體資質(zhì)、項(xiàng)目管理做了明確的規(guī)定。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，該項(xiàng)目之所以能夠拿到商品房的預(yù)售許可證，也是根據(jù)該《方案》來(lái)執(zhí)行的。

　　沒(méi)有上位法支撐的共有產(chǎn)權(quán)

　　在二手房交易中，過(guò)戶(hù)時(shí)要求所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，那么，共有產(chǎn)權(quán)房屋在出售時(shí)是否會(huì)受到影響呢？是否有政策保障，上述銷(xiāo)售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)，恭和家園的房屋在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)不會(huì)受到影響。

　　但北京商報(bào)小編卻了解到，雖然2014年住建部曾召集了部分城市在北京召開(kāi)了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，在會(huì)上北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，但是一方面，當(dāng)初的共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)主要是針對(duì)保障性住房，目的是為了讓更多買(mǎi)不起房的家庭能夠通過(guò)有限產(chǎn)權(quán)的方式解決居住需求 ；另一方面，知情人士也透露，北京市在共有產(chǎn)權(quán)政策推動(dòng)方面分歧很大，“之前確實(shí)有過(guò)討論稿，都已經(jīng)上了人大，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)的持有比例、政府扮演角色、再上市的規(guī)定都有很多不同的意見(jiàn)，而且風(fēng)險(xiǎn)也很高”。上述知情人士透露，出于多方考慮，北京市在共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策層面的討論已經(jīng)擱置。

　　一方面是上位政策已經(jīng)擱淺，另一方面所謂試點(diǎn)方案又無(wú)處可尋，在包括財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)等業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目很少見(jiàn)，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)是敞口的。包括鄒曉云在內(nèi)的國(guó)土部專(zhuān)家均表示，不能以試點(diǎn)的方式去違反土地出讓的有關(guān)規(guī)則。

　　但也并非全都是反對(duì)的聲音，也有專(zhuān)家認(rèn)為，恭和家園是共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老的試點(diǎn)項(xiàng)目，這種模式之前并未出現(xiàn)過(guò)，房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)以及后續(xù)是否存在風(fēng)險(xiǎn)尚不明確，恭和家園也可以說(shuō)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在出售時(shí)采用共有產(chǎn)權(quán)模式，開(kāi)發(fā)商持有5%產(chǎn)權(quán)，可以防止投資客滲入。

　　“特殊政策”下的分割銷(xiāo)售

　　除了預(yù)售許可證的諸多問(wèn)題與沒(méi)有上位法支撐的“共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)外”，北京商報(bào)小編在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，如果對(duì)標(biāo)國(guó)土部政策，雙橋恭和家園恐涉嫌違規(guī)分割銷(xiāo)售與戶(hù)型設(shè)計(jì)超標(biāo)。

　　國(guó)土部也明確，根據(jù)國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)文件，嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為此《意見(jiàn)》從五個(gè)方面明確提出了監(jiān)管措施，其中便有“在核發(fā)劃撥決定書(shū)、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定或者約定建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，但不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租”，同時(shí)《意見(jiàn)》也強(qiáng)調(diào)，對(duì)養(yǎng)老用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以?xún)?nèi)。

　　然而，恭和家園的銷(xiāo)售人員介紹，這個(gè)將于明年一季度開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，一共包含七棟樓，總建筑面積5萬(wàn)平方米，其中住宅部分92%的戶(hù)型是79-95平方米/套的精裝修一居室，公共區(qū)域配有含60-70張床位、3000平方米的醫(yī)護(hù)中心，以及2000平方米的節(jié)慶長(zhǎng)廊等設(shè)施。

　　換句話(huà)說(shuō)，恭和家園不但涉嫌違規(guī)進(jìn)行了分割銷(xiāo)售，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上也涉嫌違反醫(yī)衛(wèi)慈善用地的規(guī)定，高達(dá)92%的單套戶(hù)型超過(guò)40平方米。但上述銷(xiāo)售人員也強(qiáng)調(diào)，“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)”是這個(gè)項(xiàng)目獲得的特殊政策，因此可以不受?chē)?guó)土部政策的限制。

　　“開(kāi)發(fā)企業(yè)資金層面的壓力是共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)的原因之一。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著人口老齡化加速以及生活水平的提高，養(yǎng)老需求加速釋放，給養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)都帶來(lái)了機(jī)遇，但是由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)相對(duì)微薄的情況，因此，如何破解盈利難題是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題。

　　另外，目前市場(chǎng)上也有許多養(yǎng)老項(xiàng)目并不擁有產(chǎn)權(quán)，按照土地用途來(lái)看是不能出售的，如本報(bào)曾報(bào)道的西山養(yǎng)老公寓等，但這類(lèi)項(xiàng)目會(huì)通過(guò)會(huì)員入會(huì)的方式或者長(zhǎng)租的方式“變相售賣(mài)”，這一市場(chǎng)亂象值得警惕，不利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。也有行業(yè)人士指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更應(yīng)該“去地產(chǎn)化”，注意適老化服務(wù)的推進(jìn)，而不應(yīng)變成以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主的項(xiàng)目，關(guān)于這一問(wèn)題，加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從事養(yǎng)老應(yīng)該做專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。目前遠(yuǎn)洋所有產(chǎn)品均沒(méi)有銷(xiāo)售，都是自己持有、運(yùn)營(yíng)，輸出的是服務(wù)。

　　除了共有產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)的擔(dān)憂(yōu)，讓準(zhǔn)購(gòu)房者擔(dān)心的還有購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后的巨額服務(wù)費(fèi)。據(jù)了解，恭和家園在出售時(shí)，不僅要持有5%的房屋產(chǎn)權(quán)，每月還會(huì)收取一定數(shù)額的服務(wù)費(fèi)。

　　據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，這個(gè)服務(wù)費(fèi)類(lèi)似物業(yè)費(fèi)，服務(wù)內(nèi)容包括每月代拿一次藥、基礎(chǔ)診療、物業(yè)管理、各種老年課程等，目前暫時(shí)沒(méi)有確定每月服務(wù)費(fèi)的數(shù)額。不過(guò)，之前有報(bào)道稱(chēng)，恭和家園項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)數(shù)額為3000元/月/套。這一標(biāo)準(zhǔn)，如果按照養(yǎng)老院來(lái)收取相對(duì)正常，但如果是按照物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)看，部分戶(hù)型的“物業(yè)費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)32元/平方米/月，多數(shù)準(zhǔn)購(gòu)房者認(rèn)為，既然是買(mǎi)賣(mài)，那么相關(guān)事后服務(wù)費(fèi)就不應(yīng)按照養(yǎng)老院，特別是民營(yíng)養(yǎng)老院的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取。

　　關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)、巨額服務(wù)費(fèi)等系列問(wèn)題，北京商報(bào)小編試圖采訪(fǎng)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)方樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司，但是截至發(fā)稿該公司并未給予任何回復(fù)。

　　北京商報(bào)小編 彭耀廣/文 宋媛媛/制圖