近幾年，隨著我國進(jìn)入老齡化社會的步伐加快，許多房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向投資老年地產(chǎn)。特別是2013年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》頒布后，一些房地產(chǎn)企業(yè)更是看準(zhǔn)了商機，搶占先機投資開發(fā)老年地產(chǎn)。于是，一處又一處規(guī)模宏大的，冠以“ⅩⅩ健康城”的養(yǎng)老地產(chǎn)項目相繼建成。與之成正比增長的卻是這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的空置率迅速攀升。為緩解這個問題，筆者建議，應(yīng)調(diào)整老年地產(chǎn)的營銷結(jié)構(gòu)，盡快提升老年地產(chǎn)的文化“內(nèi)存”。

是以賣房為主，還是以租房為主?

目前，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，熟悉的都是以往的一般的房地產(chǎn)營銷的老套路。而對老年客戶群的生活方式、消費理念和消費習(xí)慣，特別是對老年人的文化需求，缺乏了解。

根據(jù)我國的國情和老年人生活和消費的習(xí)慣，絕大多數(shù)的老人還是愿意選擇以社區(qū)為依托的居家養(yǎng)老或選擇季節(jié)性、階段性、體驗性，以文化休閑和旅游內(nèi)容疊加的度假式的旅居。我們可以從近幾年每年都有40萬左右的東北老人去海南當(dāng)“候鳥”的事實中受到啟發(fā)，其實更多的老年人對晚年的養(yǎng)老還是以季節(jié)性的遷移和尋租為主，而不是投資大筆資金去購買異地養(yǎng)老住宅。鑒于此，囤積了大量海景房的房地產(chǎn)商們，應(yīng)該盡快從以賣海景房為主的誤區(qū)中擺脫出來，走一條以季或月為期限，為前來休閑度假的老人提供出租房屋和相應(yīng)的文化服務(wù)項目。

如何從賣房子轉(zhuǎn)為賣服務(wù)

現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商，已將主要的精力從賣房子轉(zhuǎn)為賣服務(wù)。國家對支持老年地產(chǎn)的相關(guān)政策正在抓緊研究和制定，但是，對于老年地產(chǎn)中涉及的為老年服務(wù)的特色內(nèi)容并不明晰。

老年人根據(jù)年齡的不同和閱歷的不同，需要提供的服務(wù)內(nèi)容也不盡相同。如何實現(xiàn)老年的差異化、個性化的服務(wù)，是一項很復(fù)雜的工作。因此，老年地產(chǎn)商應(yīng)主動取得老年機構(gòu)、老年團(tuán)體、老年媒體、老年學(xué)者專家、老年消費者的配合和支持，在設(shè)計和配置老年服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)設(shè)施時，除了要有充分的市場調(diào)查，科學(xué)的論證，嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范外，還要善于搞好與有關(guān)部門和團(tuán)體的對接和合作。尤其是涉及到老年文化服務(wù)品牌的推出和運作，無論是設(shè)計還是實施，更多是要靠資源整合式的整合營銷，而不是靠老年地產(chǎn)企業(yè)唱獨角戲，那樣是不能奏效的。

拓寬老年精神文化服務(wù)領(lǐng)域

老年房地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)項目，除了具備完善的針對老年人需求特點的硬件外，開發(fā)商應(yīng)該多考慮老年人在心理溝通和交流，以及精神文化等方面的需求，為老年人提供豐富的人文關(guān)懷，提供多種興趣愛好活動的場所和條件，在滿足老年居住基本需求的同時，還要滿足老年人在生活、心理和社會接觸方面的種種特殊需求。

在滿足老年人度假式的文化休閑需求方面，要根據(jù)老年人的需求，不斷推出老年人喜歡參與的各種文化活動。這些文化活動不僅是老年人喜歡的音樂、歌舞、影視、書法、繪畫、編織、文學(xué)創(chuàng)作等，還要善于根據(jù)目前這些老年人，大多是出生于二十世紀(jì)四五十年代，稱得上是“共和國的同齡人”，他們有相似的人生經(jīng)歷，形成了他們共同的集體記憶，產(chǎn)生了極為相似的懷舊心理和補償心理，應(yīng)有針對性地創(chuàng)意和策劃一些能激發(fā)他們集體興趣和集體記憶的活動。如老歌、老照片、老影片的欣賞活動，回憶老知青題材的文學(xué)創(chuàng)作活動等。有些活動還可以拓展為跨地區(qū)的老年旅游、老年休閑文化、老年文化賽事等，用創(chuàng)意新穎，老年人喜歡參與的老年文化活動，激活當(dāng)?shù)乩夏甑禺a(chǎn)的人氣，將一些老年地產(chǎn)比較集中的地方，打造成老年文化活動、老年產(chǎn)業(yè)論壇、老年文化成果展示的基地或中心，使曾經(jīng)擁有大批閑置海景房的寂靜海灘、海島，成為老年人的歡樂海岸和老年人的歡樂島。這也不失為激活老年地產(chǎn)的一條途徑。

不能只局限養(yǎng)老，要提升老年地產(chǎn)的文化“內(nèi)存”

應(yīng)該趁老年教育產(chǎn)業(yè)、老年家政服務(wù)業(yè)、老年健康產(chǎn)業(yè)方興未艾之時，開發(fā)出更多的可供老年文化休閑，滿足多種興趣愛好的文化娛樂設(shè)施和場所。

去年北京的中科惠澤，在青島韓家村民俗村，利用當(dāng)?shù)匦酆竦拿袼孜幕牡滋N，創(chuàng)建了一座“老年影視拍攝基地”，雖然規(guī)模不大，設(shè)施也是因陋就簡，但是許多中老年步入其中，扮演了一個角色，上了一次鏡頭，圓了他們多年的“電影夢”，反響非常熱烈。這代老人也曾懷有許多夢想，但是由于社會和歷史的原因，給他們留下的更多的是遺憾。比如他們中的絕大多數(shù)人沒有實現(xiàn)上大學(xué)的夢，那么，如今他們老了，若能根據(jù)他們的補償心理，創(chuàng)辦一些“老年文學(xué)院”、“老年藝術(shù)學(xué)院”、“老年書畫藝術(shù)學(xué)院”，既豐富了他們晚年的文化生活，又圓了他們的“大學(xué)夢”，還能提升所在地的人文景觀，豈不一舉多得。應(yīng)該說，老年地產(chǎn)中的老年文化設(shè)施建設(shè)項目，正蘊藏著一桶又一桶的黃金，正等待著房地產(chǎn)商們?nèi)ネ诰?

是自我強化，還是整合資源，借勢乘勢?

房地產(chǎn)企業(yè)不可能在每個環(huán)節(jié)上都有自己的專家和高手。為了更快的做大做強老年地產(chǎn)，從事老年地產(chǎn)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，要善于整合社會資源，利用社會各種力量和各種機遇，通過廣泛合作，達(dá)到借力借勢。

當(dāng)前來講就要盡快打破自我規(guī)劃、自我設(shè)計、自我運作，自我強化的模式，與老年機構(gòu)、老年文化和學(xué)術(shù)團(tuán)體、老年協(xié)會組織，老年媒體、老年健康產(chǎn)業(yè)等建立聯(lián)系，優(yōu)勢互補，聯(lián)手打造，合作共贏。要吸引和吸收一些熟悉老年產(chǎn)業(yè)和老年需求的策劃和創(chuàng)意人才，圍繞激活老年地產(chǎn)，推出繁榮老年地產(chǎn)文化的服務(wù)項目和社會活動。比如，解放前到東三省的“創(chuàng)關(guān)東”的山東人很多，以大連為例，80%左右的市民的老家都是山東的。一部題為《闖關(guān)東》的電視連續(xù)劇，喚起了全國各地“山東人”的記憶。而人到老年又都有懷鄉(xiāng)之情，懷舊之心。如果我們山東沿海城市經(jīng)營海景房的房地產(chǎn)商，會巧借電視連續(xù)劇《闖關(guān)東》的勢，及時推出“闖關(guān)東的那一代和后代，回山東看改革，敘鄉(xiāng)情”的專題老年旅游，或者舉辦請山東老鄉(xiāng)回家鄉(xiāng)度假游的活動，那么充滿鄉(xiāng)情的老年旅游與正在崛起的老年地產(chǎn)，難道不會出現(xiàn)一次成功的組合嗎?還有眼下那么多閑置的海景房，可以通過老年團(tuán)體、群團(tuán)組織、老年媒體等，組織中老年到海邊開展“金婚”、“銀婚”的“蜜月游”，年輕時海誓山盟，老年時大海作證，如此選題立意，不信不會引起社會的關(guān)注和反響。還有暑期可以搞爺爺奶奶、姥爺姥姥帶著隔輩人的“天倫之樂親情游”等度假休閑活動。這樣，在把閑置的海景房利用起來的同時，也創(chuàng)新和豐富了老年旅游文化和敬老孝親文化。

房子好建，住客難請，關(guān)鍵是要想法組織老年人入住。老年人一旦住進(jìn)去了，那么緊跟著的就是豐富多彩的各種文化活動，這樣才能很快地聚起人氣。也就是盤活了房地產(chǎn)后，接踵而來的必須是提升人文環(huán)境的指數(shù)，這樣才能吸引越來越多的中老年，離開自己生活習(xí)慣了幾十年的老巢，來此享受優(yōu)美的自然生態(tài)，嶄新的生活方式，豐厚的文化生活，以此提高晚年的生活和生命的質(zhì)量。 (作者系中國報業(yè)協(xié)會老年報分會顧問、遼寧老年報社原總編輯、北京中科惠澤企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略顧問)