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中國養(yǎng)老地產(chǎn)十大趨勢
2017-09-23 08:00:01
無憂保
2015年將是我國養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展，市場探索逐步深入，企業(yè)分工日益專業(yè)的階段。
1、國家動真格——養(yǎng)老地產(chǎn)真的要受惠了
2013年國務院對中國養(yǎng)老服務體系進行頂層設計，發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，將養(yǎng)老服務體系建設納入國家戰(zhàn)略。2014年4月23日，國土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，針對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策落地，養(yǎng)老地產(chǎn)開始享受國家優(yōu)惠政策，養(yǎng)老優(yōu)惠政策逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜提出指導意見。這意味著建設性養(yǎng)老用地有了國家規(guī)范;出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
2、撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化
在一大批養(yǎng)老項目啟動之后，市場反應并沒有預期的那么熱烈，能成功運營的僅僅是少數(shù)。可喜的是，一些企業(yè)對中國式養(yǎng)老地產(chǎn)作了很多有益的探索，例如親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、綠城的“學院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。
3、眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進來
常規(guī)地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)過去，會有越來越多的地產(chǎn)企業(yè)進入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)里來。
國內(nèi)保險公司對養(yǎng)老地產(chǎn)市場一直非?？粗?。泰康、平安等大型保險企業(yè)都在積極謀求養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。
據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。
相信隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗，會有更多的企業(yè)參與進來。
4、三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業(yè)分工專業(yè)化
剛剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其他金融投資企業(yè)，但角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開發(fā)商，甚至還兼具運營商的角色。
隨著養(yǎng)老地產(chǎn)市場的快速推進，各類企業(yè)的短板會暴露得更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業(yè)不斷分工，將是2015年的主旋律。
5、萬丈高樓平地起——服務配套體系完善化
《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，從國家戰(zhàn)略高度提出完善養(yǎng)老服務配套體系：政策上，健全養(yǎng)老服務政策法規(guī)體系、行業(yè)規(guī)范;服務上，生活照料、醫(yī)療護理、精神慰藉、緊急救助等養(yǎng)老服務覆蓋所有老年群體;產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養(yǎng)老服務業(yè)全面發(fā)展。
中央對養(yǎng)老服務體系建設定了調(diào)子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的政策紅利，會吸引更多企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節(jié)中。
6、八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化
目前，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道偏少，但是政府和民間都進行了很多有意義的嘗試，融資渠道逐步呈現(xiàn)多樣化趨勢。
首先，2013年9月13日國務院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務領域”，這為保險資金大規(guī)模進入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路。
其次，原本熱衷于投資常規(guī)地產(chǎn)的資本已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)領域，如美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。2015年預期會有更大范圍的養(yǎng)老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。
7、飛入尋常百姓家——客群大眾化
當前養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，主流的產(chǎn)品為高端養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，客戶群體主要為具備較高支付能力的高端老年人群。例如杭州金色年華押金50萬+年費。這種收費水平，遠超普通消費群體的接受能力，普通大眾還只能依靠低水平的國家兜底方式養(yǎng)老。
隨著大量養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進入市場，會有更多企業(yè)在大眾化養(yǎng)老地產(chǎn)領域加大投資，從而推動養(yǎng)老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉(zhuǎn)變。
8、子孫繞膝享天倫之樂——養(yǎng)老項目社區(qū)化
養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專門建設型綜合養(yǎng)老社區(qū)模式如親和源;景區(qū)景點+養(yǎng)老社區(qū)(公寓)模式，如烏鎮(zhèn)雅園;養(yǎng)老公寓模式，如和熹會;普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)(養(yǎng)老公寓)的社區(qū)養(yǎng)老模式，如萬科隨園嘉樹，其中，普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)模式更容易被大眾接受。
養(yǎng)兒防老、子孫繞膝、天倫之樂等傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念對老年群體影響深刻，大多數(shù)老人不愿遠離子女獨自居住。普通社區(qū)配建養(yǎng)老公寓(社區(qū))的社區(qū)化養(yǎng)老是老年群體最容易接受的形式。
這種模式的好處有三點：一是心理層面，這種“混居”社區(qū)能夠讓老年人接觸到其他年齡段的居住者，保持與外界環(huán)境的接觸;二是經(jīng)濟層面，相對其他類型的養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老社區(qū)，入住成本和服務成本較低;三是配套層面，比如北京就規(guī)定，新建社區(qū)必須配建800平方米以上的養(yǎng)老服務用房，從政策上對養(yǎng)老地產(chǎn)的社區(qū)化做出引導。
預計2015年，其他地區(qū)也會有相似的政策跟進，市場方面也會有更多項目涉足。
9、異曲同工——養(yǎng)老項目連鎖化
跟傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個專業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類型。目前一些取得先機的企業(yè)已經(jīng)開始探索養(yǎng)老項目的品牌化、連鎖化經(jīng)營。連鎖化可以將優(yōu)勢資源共享，降低成本，快速占領市場，形成規(guī)模擴張。
2015年，養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖化會取得快速發(fā)展。
10、運籌帷幄之中決勝千里之外——養(yǎng)老智能化
養(yǎng)老智能化是對養(yǎng)老護理人員不足的有益補充，是大數(shù)據(jù)在康復、醫(yī)療、護理領域的重要實踐，是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個重要方向。智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務。預計2015年將有更多的智能化技術在養(yǎng)老項目中得到實踐。
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