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　　原標(biāo)題: 養(yǎng)老激發(fā)蓋樓熱 打陣地戰(zhàn) 模式不明領(lǐng)域新 論持久戰(zhàn)

　　東方網(wǎng)7月31日消息：據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，隨著老齡化社會的到來，中國的人口紅利正在向老齡市場轉(zhuǎn)移，只不過，這種紅利不是體現(xiàn)在勞動力上，而是在消費(fèi)力上，“有錢老人”們的荷包引來各路資本競逐。養(yǎng)老地產(chǎn)的生意經(jīng)正是認(rèn)準(zhǔn)了老人們“住”的需求。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值早已獲得公認(rèn)，也逐漸成為了各大房企新的發(fā)展重點(diǎn)，不少養(yǎng)老項(xiàng)目如今已經(jīng)亮相。但整體來看，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍缺乏清晰的盈利模式，還處于“摸著石頭過河”的階段，談賺錢還為時(shí)過早。

　　【言】

　　“老年公寓出現(xiàn)剛剛好”

　　高先生看過不少樓盤，但這一次他卻像打了“雞血”自己看過后，他又分別帶著太太和父母去了兩次，還把樓盤的介紹資料分發(fā)給親朋好友。

　　和一般樓盤不同，這個(gè)位于浙江嘉興的項(xiàng)目打出了“老年公寓”的名號。除了滿足日常的居住需求，物業(yè)還提供針對老年人的送餐、送醫(yī)等服務(wù)。就連名字，也滿是古雅之風(fēng)。

　　三代同堂、沒有電梯，在高先生看來，現(xiàn)在的居住條件已經(jīng)不太適合越來越年邁的父母。但如果單獨(dú)居住，又不太放心，“老年公寓的出現(xiàn)似乎剛剛好”。

　　由于還未正式開盤，售價(jià)還是未知數(shù)，從宣傳的精裝修和相關(guān)服務(wù)來看，可想是不菲的。好在高先生本身經(jīng)濟(jì)情況還比較寬裕，父母也是退休的高級教師，收入在同齡老人處于中上水平，加上多年節(jié)儉生活，存下了一筆“養(yǎng)老錢”?！拔椰F(xiàn)在也快50歲了，等到父母百年，我和太太也到了可以入住的時(shí)候了，買一套養(yǎng)老公寓還是很實(shí)在的。 ”他告訴記者。

　　在高先生的推薦下，周圍親朋好友也對這種新型養(yǎng)老公寓產(chǎn)生了興趣。其中多是經(jīng)濟(jì)寬裕、沒有壓力，或子女長期不在身邊的“空巢”老人。

　　這樣的老年公寓近年來也在各地興起，它們收費(fèi)不一，模式不同，有別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，集中化、主題化之下又不缺私密性，針對的主要是老年人群中的中高收入者。某種意義上，他們正是開發(fā)商眼中的第一代“有錢老人”，養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)人群。

　　“適老住宅有85項(xiàng)細(xì)節(jié)”

　　老年公寓究竟什么樣？這也許是所有人最關(guān)心的問題。

　　上海萬科近期在滬舉行品牌發(fā)布會，在推介萬科上海項(xiàng)目之余，發(fā)布會上還罕見地花費(fèi)大量筆墨，介紹了一個(gè)非上海項(xiàng)目杭州良渚文化村，其中的主打產(chǎn)品便是被命名為“隨園嘉樹”的適老住宅。

　　“適老住宅有85項(xiàng)細(xì)節(jié)。 ”萬科上海區(qū)總經(jīng)理孫嘉介紹。單從表面看，適老住宅與普通精裝住宅沒有太大不同，但從細(xì)節(jié)上來看，無論從門廳、臥室、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設(shè)計(jì)，還是相關(guān)配套的設(shè)置管理，都無一例外地針對老年人的生活習(xí)性。

　　例如，電梯設(shè)有安全扶手和輪椅專用按鈕，可進(jìn)擔(dān)架；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)了淋浴坐凳和暖足機(jī)；臥室配有起夜地?zé)?、?yīng)急燈和一鍵報(bào)警按鈕；小區(qū)里還配有老年大學(xué)、閱覽室、棋牌室、門球場等設(shè)施。

　　除了眾多設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，記者在現(xiàn)場資料上看到，適老住宅還有多達(dá)80余項(xiàng)服務(wù)。比如特別膳食服務(wù)、健康體檢、住院探視、定期電器檢查、生活用品代購、房間打掃等。值得一提的是“不活動通知”服務(wù)，可以通過專門的設(shè)備檢測屋內(nèi)老人的活動狀態(tài)，如果長時(shí)間沒有活動，將向物業(yè)發(fā)出通知上門探視。

　　據(jù)孫嘉透露，上海萬科也將會從杭州公司總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，在上海之后的項(xiàng)目中推出類似的適老住宅產(chǎn)品。

　　記者了解到，隨園嘉樹目前的售價(jià)在14000-15000元/平方米，即使是精裝修交付，在其所在的余杭區(qū)也屬于高價(jià)，也高于萬科良渚文化村內(nèi)的其他多層和高層樓盤。

　　銷售人員告訴記者，由于項(xiàng)目用地是旅游地產(chǎn)性質(zhì)，所以僅有30年使用權(quán)。大多數(shù)服務(wù)需要另收費(fèi)，業(yè)主可根據(jù)需求定制個(gè)性化服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用每月2500-3200元不等。業(yè)主入住還有年齡規(guī)定，男性需在55歲以上，女性需在50歲以上。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定賺錢”

　　事實(shí)上，萬科挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場要追溯到近三年前。2010年底，萬科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計(jì)劃也全面啟動。在上月的媒體見面會上，萬科總裁郁亮也多次提及養(yǎng)老地產(chǎn)。郁亮表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也符合萬科欲作城市配套服務(wù)商的定位。而萬科對此也正在探索之中，畢竟第一代的“有錢老人”才剛剛出現(xiàn)。

　　無獨(dú)有偶，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明也在本月初舉行的媒體見面會上著重介紹了公司的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“椿萱茂·凱健”，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能賺錢，雄心可見一斑。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目位于北京亦莊高端項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著小區(qū)內(nèi)，與美國哥倫比亞太平洋(601099,股吧)公司共同開發(fā)和經(jīng)營，將建成一個(gè)近6000平方米的高級養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施。與萬科項(xiàng)目不同的是，該項(xiàng)目為自持經(jīng)營，側(cè)重后期服務(wù)而非賣房，打造的是一個(gè)高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　在李明看來，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)多是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)，還涉及到更多的內(nèi)容，比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。

　　李明顯然對盈利很有信心，反復(fù)表示遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定會賺錢： “我現(xiàn)在可以告訴你，第一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是肯定賺錢的，所以遠(yuǎn)洋在做的時(shí)候，也在探討哪些盈利模式是可以掙錢的。”他同時(shí)表示，雖然各地都非常支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但純做養(yǎng)老地產(chǎn)的還鮮有盈利的。企業(yè)沒有盈利作為驅(qū)動就難以提高效率和質(zhì)量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一定要做全國首家盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　對于盈利模式，李明透露，遠(yuǎn)洋在做兩方面的研究：一是以半護(hù)理為特點(diǎn)的養(yǎng)老模式，方便拓展布局；二是產(chǎn)權(quán)交易模式，但是這種模式公司還沒有特別清晰的脈絡(luò)，需要過一段時(shí)間才能披露。

　　“遠(yuǎn)洋是理論上首家獲得養(yǎng)老拿地資格的企業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司業(yè)務(wù)的第四大板塊，但目前處于全新研究階段，預(yù)計(jì)2-3年后規(guī)模將和目前公司商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)。 ”李明特別強(qiáng)調(diào)，2009年引入中國人壽(601628,股吧)做公司的最大股東，也是為了將養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來發(fā)展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)介紹，今年4月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已與美國最大的養(yǎng)老運(yùn)營商Emeritus、投資商哥倫比亞太平洋簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在北京共同開發(fā)及運(yùn)營養(yǎng)老設(shè)施，并將涵蓋遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下諸多項(xiàng)目。在未來的兩三年，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)示范項(xiàng)目將接連開業(yè)。在未來十年，養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

　　【行】

　　各路資本提前“占地”

　　萬科和遠(yuǎn)洋并非唯一嗅到“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”機(jī)會的開發(fā)商。隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機(jī)愈發(fā)清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)之后的又一個(gè)爭奪熱點(diǎn)。

　　保利地產(chǎn)(600048,股吧)早在2008年就開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，派出高層前往日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。目前公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個(gè)城市規(guī)劃及建設(shè)了7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，主要由中高端切入。臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區(qū)”是保利首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，建筑面積近10萬平方米。

　　保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在是試點(diǎn)，但已被列為公司未來的重要業(yè)務(wù)板塊，公司也正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的發(fā)展模式。

　　此外，綠地、綠城、華潤、首創(chuàng)置業(yè)等知名房企都在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所動作。綠地在江蘇昆山開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，吸引了眾多上海老人異地養(yǎng)老。綠城則在我國首創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老模式，已開辦了二十多家頤樂學(xué)院。有媒體統(tǒng)計(jì)，目前已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　除了各大房企爭相進(jìn)入，保險(xiǎn)（放心保）企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，以平安、泰康、新華、國壽、太保、合眾等為代表。僅在上海這個(gè)國內(nèi)老齡化問題最嚴(yán)峻的城市，就已經(jīng)集結(jié)了國壽、太保、泰康、太平四家險(xiǎn)資巨頭的養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對此表示，保險(xiǎn)企業(yè)資金實(shí)力雄厚，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與企業(yè)主營業(yè)務(wù)也有很大的關(guān)聯(lián)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，投資回報(bào)周期長，投資收益穩(wěn)定，大的發(fā)展方向和前景毋庸置疑，險(xiǎn)資的 “不差錢”，讓其有資本進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　值得注意的是，與養(yǎng)老和地產(chǎn)都全無關(guān)聯(lián)的中國石化(600028,股吧)、中國水電(601669,股吧)等央企也嘗試投身養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月，中石化四川銷售有限公司與四川郫縣簽訂協(xié)議，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，項(xiàng)目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。今年5月，有消息稱中國水電將以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃今年下半年開工，三年內(nèi)投入運(yùn)營。

　　地產(chǎn)市場上拿地?fù)尩?/P>

　　很多人都將各路資本爭相沖進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)猜測為借概念“圈地”。但事實(shí)并不盡然，隨著老齡化的必然性和養(yǎng)老帶來的廣闊空間，“占地”布局也許是更合理的解釋。隨著我國步入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值逐漸被挖掘，成為房地產(chǎn)市場上的一片“藍(lán)?！?。

　　這個(gè)市場有多大？國家“十二五”規(guī)劃指出，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億。中國的人口紅利正在向老齡市場轉(zhuǎn)移，只不過，這種紅利體現(xiàn)在消費(fèi)力上，而非勞動力上。

　　經(jīng)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約為4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

　　同策咨詢研究中心指出，盡管當(dāng)前90%以上的人并不會進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之中，但這不到10%人群當(dāng)中的中高端老年收入者的養(yǎng)老需求，足以支撐開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)市場上拿地?fù)尩乇P。據(jù)該中心推算，未來三年市場上將需要至少4500個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，市場空間巨大。

　　更長遠(yuǎn)未來的趨勢更是不可限量。我國即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均將會有大幅度的增長。參考發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)過程至少需經(jīng)歷20年的時(shí)間，這期間養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。

　　而且，屆時(shí)現(xiàn)在四五十歲的中年人也將步入老年，他們正是當(dāng)前社會消費(fèi)的中堅(jiān)力量，也將成為支撐未來老年產(chǎn)業(yè)的主流人群。

　　同策咨詢研究中心認(rèn)為，房企伴隨中國房地產(chǎn)成長十余年，始終密切關(guān)注行業(yè)內(nèi)的發(fā)展契機(jī)，而養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是未來20年房企所趨之若鶩的新領(lǐng)域。

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無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515