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　?。ㄒ唬?、2001年起房地產(chǎn)市場價格急速上漲，人心惶惶

　　中國大中城市的房地產(chǎn)在1993—2000年期間是處于被調(diào)整，下跌過程中的，朱镕基作為常務(wù)副總理親自兼任中國人民銀行行長，下大力氣打壓“股市熱”、“開發(fā)區(qū)熱”、“房地產(chǎn)熱”。但從2001年起，各地政府開始關(guān)注這一影響極大的市場，想盡辦法提供各種優(yōu)惠政策，比如上海市給買房者提供藍(lán)印戶口，讓“新上海人”的子女憑藍(lán)印戶口考大學(xué)，錄取分?jǐn)?shù)可比外地學(xué)子低100分。此外，買上海房的人，還可以個人所得稅抵房款（即免交個人所得稅）。從2001年起，上海房地產(chǎn)市場開始啟動、升溫，以致到后面誰也不知道它會漲到多少，它的上升空間有多大，人心惶惶，人心浮動。

　　從2001年起，中國大中城市房地產(chǎn)急速上漲，結(jié)果證明2001年的搶房者，特別是通過銀行按揭的搶房者所作的都是對的，他們避免了在新一輪貧富分化中落入窘境。

　?。ǘ⒅袊笾谐鞘蟹康禺a(chǎn)大漲10年，有不可抗拒原因

　　很多人對房地產(chǎn)上漲過快耿耿于懷，其實，它的上漲是多種原因造成的，有很多原因是不可抗拒的，認(rèn)識到這一點，在當(dāng)時搶買一套房就是十分必要的。這些不可抗拒的原因是：

　?、?、美國9.11事件?？植乐髁x襲擊，標(biāo)志著美國必然要發(fā)動一場報復(fù)戰(zhàn)爭，必打塔利班，美國一開戰(zhàn)，必大量印美元，實行十分寬松貨幣政策。美元多了，必向中國等新興國家流動，中國人民幣要升值，利率又是美國的10多倍，美元等外匯必大量進入中國，中國的外匯占款必急劇增加，國內(nèi)不得不多發(fā)貨幣。這樣，黃金、石油與中國大中城市房地產(chǎn)就會吸引大量貨幣而急劇上漲。

　?、?、房地產(chǎn)確是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)聯(lián)19個產(chǎn)業(yè)，間接影響42個產(chǎn)業(yè)。一業(yè)興，百業(yè)興。地方政府要發(fā)展經(jīng)濟，把GDP搞上去，就一定會呵護、發(fā)展房地產(chǎn)，而只有在上漲的勢頭中，這一行業(yè)才可大發(fā)展。

　?、邸⒚磕曛袊髮W(xué)生畢業(yè)600多萬，全部不肯離開大中城市，等于300萬個家庭，需300萬套房子。

　?、?、每年農(nóng)民工有300萬500萬進城，進來了，就動態(tài)地留下來了（有進有出，總體是進多，出少），要100年才能進完。他們買不起房就租，租就是分期付款地買。這都構(gòu)成了剛性需求。

　?、荨⒌胤截斦枰u地才能維持。2010年，北京、上海、天津的賣地收入，占了三地財政收入額60%以上。這就是“土地財政”。土地是地方政府的通靈寶玉、命根子，他們是鼓勵房地產(chǎn)漲，而怕跌的，一跌，土地賣不掉了，地方財政就限于破產(chǎn)邊緣。

　?、?、在內(nèi)外夾擊的種種因素下，中國的貨幣越發(fā)越多，有的是主動多發(fā)的，有的是無奈多發(fā)的。2000年，中國的M2為11.8萬億，它與GDP比例是1.38倍。而2011年，，M2已達80萬億了，它和GDP的比例是1.9倍，而美國這一數(shù)據(jù)僅0.65倍。

　　當(dāng)大量資金、貨幣集中到來時，它并不一定會導(dǎo)致全面通脹，而會集中進入一些地方、產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品，而這些地方、產(chǎn)業(yè)供不應(yīng)求，又不可能再生。這就是黃金、石油、古董、古詩畫及大中城市的房地產(chǎn)。資金集中涌入，日漲夜大，無法壓抑。

　?。ㄈ?、目前的房地產(chǎn)調(diào)控是極嚴(yán)厲的，非正常市場行為下的現(xiàn)象

　　2011年起，我國大中城市的調(diào)控取得了明顯效果。2012年春節(jié)，首都北京，七天出現(xiàn)了零成交，上海成交量也急劇下降，各地新房價格也有了20%的下跌。但這種下跌、成交量的萎縮是在極嚴(yán)厲的調(diào)控下發(fā)生的，可以說是古今中外，從未發(fā)生過的。由于房地產(chǎn)低迷引起的副作用，對宏觀經(jīng)濟之影響還在持續(xù)、發(fā)生之中。

　　（四）、三、五年前不買房，賣掉房的人，對小孩的傷害是災(zāi)難性的

　　中國大中城市房地產(chǎn)的大漲，使中國貧富分化加劇。

　　有一位復(fù)旦大學(xué)的女生，2001年，爸爸媽媽說，“我們只能給你50萬做嫁妝，你自己去運作吧?！边@個女生對宏觀經(jīng)濟及上海房地產(chǎn)市場作一番調(diào)查后，用50萬元，在銀行按揭一下子買了5套房。我們非常為她擔(dān)心，萬一房價波動，跌下去，她的利息，實價付得出嗎？她笑著說：“老師，你們講了那么多上漲原因，我感到，房價必漲?！?0年過去了，她的五套房子都漲到250萬300萬了。她在房子漲到60萬時，賣掉一套，還清了全部銀行貸款，另外4套房子就是白得了。她成了標(biāo)準(zhǔn)的富姐。

　　另一種人，卻在不斷上漲的房價面前，總是算實價，算總賬，不敢買房子。一位作家，從湖北到北京，不斷地存款，存到100萬時，房價漲到150萬了，存到150萬時，房價漲到250萬了，他寫了個文章，哀嘆房價之急漲，他怎么拼命寫文章也趕不上房價，寫文章掙的錢，都淹沒在房價上漲之中，白干了很多年。

　　特別令人遺憾與難過的是，有的人是不聽勸告，在四年前堅決把房賣掉，現(xiàn)在成了終生的遺憾。

　　一位親戚，四年前來短信，說杭州市政府給了他們一套動遷房指標(biāo)，讓我去杭州看看，出出主意，我于周末匆匆趕去，一看，非常好。一套90萬，一套138萬，兩套任選一套。我親自騎車，到美麗的西湖僅10分鐘，而西湖，是中國最美的地方啊。我確認(rèn)這里的房價必然大漲，勸這位親戚及夫人，堅決買下來。他們只有80萬元，我說我們可以湊給你。他“人窮志不窮”，堅決不要，有賣掉之意。我真的怕了，當(dāng)晚請了杭州一家銀行的副行長（我的MBA學(xué)生），他的年輕的妻子是杭州一家著名房地產(chǎn)發(fā)展商的售樓小姐，他們做東，請我和親戚全家吃飯，從晚上6：30到10：30，一直勸他們買房，錢不夠，銀行可以借。他們點頭，又不可置否，猶豫不決。我把他夫人悄悄拉到一邊，說：“一定要把這套房子買下來，大小均可，這是你們家最后一塊黃金。最后一塊金磚啊！它必漲啊！”她吱吱唔唔地猶豫著應(yīng)承著，但明顯地想賣掉。

　　一周以后，親戚來了個信，他以158萬將大房買進后又賣掉了，掙了20萬，他說：“我一個月工資僅3000元，要很多年才掙到這20萬?。柲銈円唤?，欠債更多??！”我氣極，讓他立即同樣買一套回來，幾年后必漲，契稅等由我出。他干脆關(guān)機，不回信了。四年過去了，這套近西湖的房漲了約200萬。他們夫妻從此不敢騎車經(jīng)過此地，說每每經(jīng)過心里像刀割一樣的疼。現(xiàn)在，他們的小孩26歲了，談戀愛要買房那個了，但100萬怎么在大城市買房呢？

　　貧富差別就此大距離拉開了。

　　唉，有的事，是可以預(yù)測的。宏觀經(jīng)濟是可以預(yù)測的，微觀經(jīng)濟是不可預(yù)測，明明可以預(yù)見的，何以不聽勸告呢？

　　【本周股市處于反彈之中，人們都盼著養(yǎng)老金盡早入市。養(yǎng)老金進入股市肯定是一個利多，但是全國的養(yǎng)老金余額是1.92萬億。據(jù)我們所知，真正入市的只能占30%，而且這也是要求非常嚴(yán)格的，入市也就是5000多億，而深滬兩地的股票市值已經(jīng)達到20萬億。此外要提醒大家的是，養(yǎng)老金是保命錢，我國很多城市已經(jīng)進入老齡化城市，養(yǎng)老金是只能賺不能賠的，是來保值升值的，他不是來救市，即使規(guī)定他們3月份4月份入市，他們也不一定入市的，他們一定會選擇一個低點，這是個商業(yè)秘密，不能在哄高時去買股票?！?/p>

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