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　　國務(wù)院一則開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（以房養(yǎng)老）試點的通知，再次將以房養(yǎng)老話題引入公眾視線。作為一種房產(chǎn)抵押的商業(yè)養(yǎng)老模式，以房養(yǎng)老依然只適合作為諸多養(yǎng)老模式中的一種補充。而產(chǎn)權(quán)問題、理念問題、房價波動等難點，都需要從政策框架上給出解決方法。

　　“以房養(yǎng)老”模式

　　老人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險（放心保）公司等金融機構(gòu)

　　金融機構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房子若干年后的價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金

　　房主去世后，房產(chǎn)歸金融機構(gòu)所有

　　再提“以房養(yǎng)老”

　　9月13日，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（后簡稱《意見》）正式出臺，其中明確提出要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。該文件提出，逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

　　“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年1季度出臺具體操作辦法和實施細(xì)則。

　　《意見》一出臺，立刻引發(fā)爭議，就像前幾次“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)在公眾視線中時一樣。作為一種在歐美已運作多年且相當(dāng)成熟的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”在我國卻直到2003年才由幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇等人引入國內(nèi)。過去10年中，“以房養(yǎng)老”幾次進入公眾視線，地方政府、保險機構(gòu)、銀行等都曾不同程度試圖推進這種養(yǎng)老模式。2007年，上海公積金管理中心曾試推過以房自助養(yǎng)老，規(guī)定65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人。南京公布的“倒按揭”模式則是，60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后老人入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2011年10月，中信銀行率先公布實施“以房養(yǎng)老”方案，成為首家明確推出該項服務(wù)的金融機構(gòu)。不過在各種因素阻礙下，這些嘗試最終都不了了之。

　　困難重重

　　據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”之所以推進困難，主要原因集中在幾點。一是與國外較為穩(wěn)定的房價相比，國內(nèi)近些年房價一直處于快速上漲的階段，同時也有對“房價泡沫”可能出現(xiàn)房價下跌風(fēng)險的憂慮。“最大的阻力不是來自市場，而是保險機構(gòu)因擔(dān)心房價下跌風(fēng)險所產(chǎn)生的猶豫。雖然銀行機構(gòu)一直對這種模式感興趣，但由于擔(dān)心評估和經(jīng)營層面難度較高，均止步于研究層面?！泵蠒蕴K曾在談到以房養(yǎng)老模式推廣困難時無奈地表示。二是70年產(chǎn)權(quán)概念限制，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不長，我國住宅用地70年年限期滿后，產(chǎn)權(quán)如何處置需要政策層面更加明確。三是傳統(tǒng)的置業(yè)觀念之下，老人的房產(chǎn)一般都會被默認(rèn)為子女未來的繼承遺產(chǎn)，如果為了自己的晚年生活寬裕一些，就將房產(chǎn)抵押給銀行，無論是老人還是子女在觀念上都顯得難以接受。

　　對于此前幾次無論是地方政府還是金融機構(gòu)的試行并未有成功先例的情況，業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”在歐美國家之所以流行，與其高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間更容易選擇，而在國內(nèi)目前來看，人們沒有這種動力。同時目前金融機構(gòu)的信用制度體系建設(shè)滯后，大部分金融機構(gòu)提供的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是10年期的，時間過短，難以滿足老人的實際養(yǎng)老需求，“以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度尚不健全。“以房養(yǎng)老”的細(xì)化可行性配套措施缺乏，這些都需要政府出臺政策進行引導(dǎo)和扶持。

　　補充為主

　　《意見》出臺后，對于“以房養(yǎng)老”可能取代傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的質(zhì)疑，民政部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“以房養(yǎng)老”只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點。在隨《意見》同時下發(fā)的重點任務(wù)分工中，也只是45項重點任務(wù)分工中第二十七項有關(guān)保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中的一個子項目。最終形成居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種模式結(jié)合，構(gòu)建多樣化、多層次，以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“以房養(yǎng)老”更適合作為一種養(yǎng)老模式的補充，由商業(yè)金融機構(gòu)與有多套房產(chǎn)的老年人在自愿的基礎(chǔ)上，進行服務(wù)條款的簽訂。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉建議，完善市場定價與資產(chǎn)評估機制，建立公開化、公正化、市場化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競爭，讓銀行等金融機構(gòu)放下身段，以促進“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實惠。

　　“同時還可以逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券，使其具有流動性。金融機構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于"以房養(yǎng)老"資產(chǎn)打包進行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。”張宏偉表示。

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