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　　“一個人30歲按揭買了房子，到60歲退休那年終于還完貸款，但為了養(yǎng)老，他在60歲時通過"倒按揭"方式，把房子賣給金融機構，后者每月給他一定的養(yǎng)老金，直至終老。”

　　日前，國務院出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干服務意見》，提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，公眾對此做了以上解讀，并稱之為“以房養(yǎng)老”。

　　以房養(yǎng)老是“舶來品”

　　因傳統(tǒng)社會保障體制存在諸多問題，輿論對于養(yǎng)老保險（放心保）體系一直存疑，“老無所依”似乎成為普遍隱憂。原本，“以房養(yǎng)老”是想更好地解決這一問題，未料一經(jīng)提出，卻引來更大的社會質疑。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“以房養(yǎng)老”不是養(yǎng)老政策，而是一種政策型金融服務模式，其并非要取代國家養(yǎng)老體系，而是在此基礎上提供更高的養(yǎng)老保障水平。在國外，“以房養(yǎng)老”是一種成熟的金融養(yǎng)老方式。比如，“倒按揭”(即“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”)發(fā)源于上世紀八十年代的美國，隨后，日本、新加坡及一些歐洲國家紛紛效仿。

　　“國外模式一般是由銀行來操作，老人把房子抵押給銀行，銀行按期發(fā)放一定數(shù)額養(yǎng)老金給房主?！鄙虾Ｊ斜ｋU同業(yè)公會秘書長潘漲潮告訴記者，美國的“倒按揭”包括“抵押式”、“搬離式”和“共享式”，其中“抵押式”最為普遍，62歲以上的老人將房產(chǎn)抵押給銀行或理財公司，協(xié)議有效期內(nèi)可按月領取生活費，到期歸還本息，或將房產(chǎn)折價；“搬離式”是老人需搬出抵押住房供放貸方任意處理，并簽署還貸協(xié)議；“共享式”則要求老人出讓25%至30%的住房所有權作為還貸抵押。在新加坡，年滿62歲的老人可申請由新加坡職工總會下屬的保險公司及新加坡華僑銀行提供的“倒按揭”，老人去世前或出售房屋前都不需還貸，貸款到期時如不能支付貸款利息，貸款人將出售房產(chǎn)。

　　或面臨“水土不服”

　　雖然“以房養(yǎng)老”在國外已有成熟運作的實踐，但考慮到國內(nèi)市場環(huán)境遠不如國外經(jīng)濟運作有序完善，因此，“短期內(nèi)，"以房養(yǎng)老"很難實現(xiàn)，還需進一步調查研究，才可能進行正式的產(chǎn)品運作?！迸藵q潮表示。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在諸多不確定性，房價劇烈波動是影響“以房養(yǎng)老”交易雙方博弈的重要因素之一。有專家表示，如果房價上漲，扣除貸款額及各種費用后還有剩余，則歸借款人或其繼承人。繼承人可充分享受房價上漲的好處。但如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。這種背景下，對房產(chǎn)未來價值的評估也將是難題。金融機構擔心房價下跌，抵押人則擔心房價上漲，特別是在中國房地產(chǎn)市場還不成熟、地區(qū)間房價差異開始顯現(xiàn)的情況下，房產(chǎn)估值尤其困難。

　　專家表示，“以房養(yǎng)老”僅靠金融機構很難解決，房屋70年產(chǎn)權到期后的處置辦法也是銀行、保險公司擔憂所在。如《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期滿后可自動續(xù)期，但細節(jié)尚未確定，尤其在續(xù)期是否需要支付土地使用費的問題上，切實關系到銀行接受房屋之后的利益，目前并無定論。不穩(wěn)定的政策環(huán)境，會讓金融機構參與“以房養(yǎng)老”的積極性大打折扣。

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