無憂保早報(bào)：無憂保積極推進(jìn)個(gè)體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問題的有效方式。

　　9月13日國(guó)務(wù)院全文頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。反向住房按揭模式的以房養(yǎng)老再次成為社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn)。雖然媒體對(duì)這個(gè)話題討論較多，但對(duì)“反向住房按揭”政策實(shí)質(zhì)的理解上仍有不少誤區(qū)，對(duì)可行性和可操作方案更有很多爭(zhēng)議。筆者從三個(gè)角度解讀“反向按揭”模式。

　　要點(diǎn) 1 “反向按揭”的背后真實(shí)驅(qū)動(dòng)力

　　本文試圖把政府推行“反向住房按揭”作為一項(xiàng)公共政策創(chuàng)新案例來看待，運(yùn)用公共政策學(xué)中的經(jīng)典MOR理論框架(Mohr 1969)，來審視政策主導(dǎo)者推出這項(xiàng)公共政策背后的動(dòng)機(jī)、所面臨的阻力和政策創(chuàng)新者所擁有的可以用來克服阻力的資源，從而更深層次來理解這項(xiàng)政策創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。

　　盤活住房存量

　　政府現(xiàn)在重提“以房養(yǎng)老”和“反向住房按揭”，最直接的作用就是盤活住房存量，使大批閑置的死的實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成流動(dòng)性強(qiáng)的活起來的金融資產(chǎn)。而有了這個(gè)融資需求，銀行就可以有標(biāo)的物進(jìn)行貸款發(fā)放，增加金融市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　推行反向住房按揭，可看做是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)金融深化的一部分。1990年代房改實(shí)現(xiàn)從福利分房到貨幣分房，實(shí)質(zhì)就是金融深化過程。中國(guó)M2/GDP的比值從1995年的100%突飛猛進(jìn)到2000年的140%，再到現(xiàn)在的190%之多，很大一部分是住房、教育、社保這些原先實(shí)物或免費(fèi)提供的物品和勞務(wù)，進(jìn)入市場(chǎng)，被貨幣化、金融化。1998年個(gè)人住房按揭的出現(xiàn)，在這個(gè)過程中起到關(guān)鍵作用。這個(gè)資源配置方式的重組，對(duì)資源配置效率和社會(huì)福利的改變有多大是可以再討論的，但創(chuàng)造了大量直接就業(yè)機(jī)會(huì)、推動(dòng)GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)卻無可置疑。

　　住房反向按揭重要目標(biāo)是助推金融創(chuàng)新。中國(guó)金融業(yè)在1998年后放開個(gè)人住房按揭貸款之后，長(zhǎng)期沒有與老百姓密切相關(guān)的重大金融創(chuàng)新。如果“反向按揭”一旦做起來，將以點(diǎn)帶面，大大刺激相關(guān)的金融衍生品，例如觸發(fā)資產(chǎn)證券化，保險(xiǎn)（放心保）也將更加開放，甚至與自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)結(jié)合，加快利率市場(chǎng)化和人民幣自由兌換，進(jìn)而助推全面金融創(chuàng)新與改革。

　　“反向按揭”更直接的作用是，死錢變活錢，拉動(dòng)消費(fèi)。這也符合本屆政府主要領(lǐng)導(dǎo)人強(qiáng)調(diào)的“十二五”期間最大任務(wù)是刺激內(nèi)需的宗旨。

　　住房反向按揭，是一項(xiàng)房地產(chǎn)制度創(chuàng)新。在美國(guó)，住房反向按揭主要是由美國(guó)聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展署(HUD)進(jìn)行監(jiān)管、由其下屬美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)進(jìn)行違約保險(xiǎn)，而不是由養(yǎng)老相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)來主持，就是一個(gè)例證。由美國(guó)FHA提供保險(xiǎn)的“住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭”(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)占全美反向按揭市場(chǎng)的90%以上。

　　穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　現(xiàn)時(shí)提出這個(gè)政策，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)，希望房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，那么居民將增值預(yù)期很強(qiáng)的住房去抵押來申請(qǐng)反向按揭的意愿就會(huì)很低；但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，那銀行就不會(huì)有積極性提供反向按揭產(chǎn)品。

　　發(fā)展住房反向按揭，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，就是加快住房資源的循環(huán)利用，保持住房的持續(xù)需求。包括財(cái)政部有官員曾表示要對(duì)按揭還款支出進(jìn)行稅前抵扣，都是防止樓市因?yàn)檫M(jìn)入老齡化而過快出現(xiàn)滑落，造成系統(tǒng)性危機(jī)。所以這次政策一出來，不僅中央政府，很多地方政府都表現(xiàn)出很高的積極性。對(duì)穩(wěn)定地方樓市是利好。

　　反向按揭還有利政府持續(xù)進(jìn)行城市更新。將房產(chǎn)抵押給銀行，抵押期結(jié)束或居住者過世后銀行將獲得住房轉(zhuǎn)售給地方政府的土地儲(chǔ)備中心，政府舊區(qū)改造的難度會(huì)大大減少，相當(dāng)于市中心土地資源可以被一次又一次再開發(fā)和循環(huán)利用，政府土地財(cái)政有了長(zhǎng)期性保障。

　　增加養(yǎng)老資金來源

　　回到養(yǎng)老本身，以房養(yǎng)老盡管不能推卸政府養(yǎng)老責(zé)任，但確實(shí)能減少政府在養(yǎng)老問題上的壓力。

　　以房養(yǎng)老-住房反向抵押，首先是一項(xiàng)房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項(xiàng)金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。從具體承辦部門來看，應(yīng)該是由住建部來牽頭，銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)來共同設(shè)計(jì)制定住房反向按揭產(chǎn)品及其違約保險(xiǎn)的規(guī)章制度，并樹立相關(guān)的監(jiān)管體系。民政部在這個(gè)方面應(yīng)該是參與和配合的角色，做好市場(chǎng)無法做的基本養(yǎng)老保障。

　　綜合以上視角，住房反向按揭，政府會(huì)下相當(dāng)決心去推動(dòng)。因?yàn)閷?duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展、對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、對(duì)金融創(chuàng)新改革和推力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有相當(dāng)大的戰(zhàn)略意義。

　　要點(diǎn) 2 “反向按揭”阻力在哪里

　　反向住房按揭已不是新鮮名詞，在2004年就有不少人大代表和政協(xié)委員向國(guó)務(wù)院提議開展基于反向住房按揭的以房養(yǎng)老，2007年上海住房公積金中心也曾力推“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，不少其他地方也都曾努力嘗試過，但都無疾而終，困難重重。推行難的根本原因在于對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)品的需求與供給都不足。

　　子女普遍反對(duì)抵押

　　從需求角度看，需求方面最大的阻力來自老年人家庭內(nèi)部。子女不愿意放棄父母的房產(chǎn)，希望過世后能自然繼承。中國(guó)大多數(shù)老年人自身也有強(qiáng)烈的饋贈(zèng)動(dòng)機(jī)，希望給子女盡可能支持，同時(shí)大多數(shù)認(rèn)為應(yīng)該靠子女來養(yǎng)老。這些因素都導(dǎo)致對(duì)反向按揭的需求幾乎沒有。

　　從供給角度看，房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、老年人房屋產(chǎn)權(quán)難以確權(quán)及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等制度性因素都抑制了銀行等金融機(jī)構(gòu)提供反向按揭產(chǎn)品的積極性。同時(shí)本身銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)豐厚，無動(dòng)力創(chuàng)新。

　　反向按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)有局限

　　目前國(guó)際上主流的反向按揭產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)上也有不少局限。

　　反向按揭的進(jìn)入門檻較高，普通人難以進(jìn)入。即使美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供保險(xiǎn)的“住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭” (HECM)方案，也有很多準(zhǔn)入門檻：比如：1.反向按揭人必須年滿62歲；2.房子已還清債務(wù)；3.房產(chǎn)必須為主要住房，抵押期間實(shí)際居??；4.具有一定行為能力和資信評(píng)級(jí)，完成一系列準(zhǔn)備工作。如要事先接受按揭顧問輔導(dǎo)，找估價(jià)師對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，做律師咨詢和產(chǎn)權(quán)證明，辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，通過專業(yè)按揭保險(xiǎn)公司評(píng)估后才能申報(bào)。所以一開始申報(bào)就有不少相關(guān)雜費(fèi)，如按揭業(yè)務(wù)開辦費(fèi)(Origination fee)就至少2500美元或更多。另外，房屋最高估值有上限(2013年為62.5萬美元)，最高的反向按揭可貸金額也存在上限(2006年為36.3萬美元)。

　　反向按揭本身也很復(fù)雜，存在不少放款人惡意欺詐的案例。從付款角度，反向按揭最基本的就有5種方法：分別是：一次性發(fā)放全部貸款(lump sum)、抵押期間隨時(shí)可以提取任意的信貸額度(line of credit)、每個(gè)月發(fā)放固定付款—又區(qū)分固定年限發(fā)放(term option)和一直發(fā)放到抵押人過世為止(tenure option)，還有的是以上幾種方式的不同組合。然后一般又允許抵押有效期間隨時(shí)轉(zhuǎn)換付款方式，只要繳納一筆20美元的費(fèi)用。然后還可以隨時(shí)推出和中斷。特別一次性放款的反向按揭，往往被不少老人短期內(nèi)就揮霍掉，很快陷入貧困。

　　反向按揭財(cái)務(wù)成本不菲。從反向按揭本身機(jī)制來看，由于不像普通按揭那樣隨著還款而不斷減少貸款本金和利息，前期的貸款利息不斷利滾利，后面的貸款利息就像氣球一樣爆發(fā)，貸款周期較長(zhǎng)的抵押人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)很大。而且由于貸款期限較長(zhǎng)，不存在固定利率，都是浮動(dòng)利率，所以按揭人和放款人的風(fēng)險(xiǎn)都很大。美國(guó)HECM貸款利率常年在6%～8%，遠(yuǎn)高于普通按揭利率。

　　反向按揭公平定價(jià)難。住房本身就異質(zhì)性強(qiáng)，地區(qū)差異大，周期性強(qiáng)，普通按揭的定價(jià)合理都很難，而老年人健康情況不穩(wěn)定，抵押人和放款人之間的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，更加使公平合理的貸款定價(jià)十分困難。

　　發(fā)達(dá)市場(chǎng)亦推進(jìn)緩慢

　　基于以上問題，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)從1987年運(yùn)行HECM一開始就要求HECM抵押人必須只能從FHA認(rèn)定的合格按揭公司那里購(gòu)買按揭，然后抵押人和按揭公司都必須從FHA購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，相當(dāng)于FHA實(shí)行雙向保險(xiǎn)。

　　FHA按揭保險(xiǎn)的功能是，一方面保障抵押人在放款人壞賬的時(shí)候仍然收到預(yù)期付款，一方面保障抵押人壞賬的時(shí)候放款人的債權(quán)得到保護(hù)。如果到了還款期，抵押房產(chǎn)資不抵債，則剩余債務(wù)由FHA來償還給放款人。而且如果選擇終生付款模式，抵押人無論房產(chǎn)貶值到何種程度，都可以居住在房屋中直到過世。這點(diǎn)極大保護(hù)了抵押人的利益，免除一旦房產(chǎn)貶值則無家可歸的風(fēng)險(xiǎn)，消除了他們這方面的憂慮。

　　但抵押人除了一開始就要按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的2%收取保險(xiǎn)開辦費(fèi)，在按揭期中每年都要按照當(dāng)年按揭債務(wù)余額的1.25%繳納保險(xiǎn)年費(fèi)。保險(xiǎn)開辦費(fèi)和年費(fèi)都可計(jì)入貸款來融資，但同時(shí)利息滾動(dòng)。

　　按揭保險(xiǎn)的介入固然一定程度上消除了不確定性和信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，但這又給抵押人帶來很大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，減少了從反向抵押能夠帶來的預(yù)期收益。而且，對(duì)抵押人和對(duì)按揭公司的雙向保險(xiǎn)，可能引發(fā)各自的道德風(fēng)險(xiǎn),降低借款人和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎性。

　　根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)費(fèi)城分行一項(xiàng)最新研究，反向按揭即使大幅度降低門檻、改善信息披露和調(diào)節(jié)到適當(dāng)利率，最樂觀的估計(jì)，在美國(guó)老年人的市場(chǎng)份額也就能達(dá)到5.5%。

　　要點(diǎn)　3　中央和地方政府是否有動(dòng)力去做

　　未來“以房養(yǎng)老”-“反向住房抵押”需求會(huì)有較大迸發(fā)，供給意愿也將提高，中央和地方政府也都有積極性去推動(dòng)需求和供給。

　　首先，產(chǎn)權(quán)方面的法律阻力不是太大。2007年《物權(quán)法》頒布之后已經(jīng)基本掃清這方面障礙，“70年產(chǎn)權(quán)”大限距離尚遠(yuǎn)，其實(shí)并不構(gòu)成真正實(shí)質(zhì)障礙，相信最終能妥善解決。

　　從需求來看，潛在需求很大，而且將快速增長(zhǎng)。隨著這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，社會(huì)上逐漸已經(jīng)有預(yù)期，未來房產(chǎn)增值不可能像過去十年那樣再出現(xiàn)狂飆突進(jìn)的景象，在“高位”套現(xiàn)住房資產(chǎn)的風(fēng)氣已經(jīng)悄然出現(xiàn)。

　　另外一個(gè)角度，越來越多的80后獨(dú)生子女，愿意接受父母將房產(chǎn)去反向抵押為自己養(yǎng)老的做法。

　　2012年全國(guó)60歲及以上老年人口1.93億人，占總?cè)丝诘?4.3%，其中65歲及以上人口1.27億人，占總?cè)丝诘?.4%。而根據(jù)民政部《2012年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年全國(guó)各類4.43萬個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，只擁有床位416.5萬張（其中社區(qū)留宿和日間照料床位19.8萬張），收養(yǎng)老年人293.6萬人，雖然比上年增長(zhǎng)12.7%，但每千名老年人仍只擁有養(yǎng)老床位21.5張（比上年增長(zhǎng)7.5%)。雖然基本養(yǎng)老保障這塊有政府托底，但想要得到高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，光靠養(yǎng)老金肯定不夠。

　　此外，經(jīng)歷這十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，中國(guó)居民積累了巨額的房地產(chǎn)財(cái)富。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)研報(bào)告提出，2011年中國(guó)城市戶籍住房資產(chǎn)價(jià)值為152萬億元。

　　根據(jù)六普數(shù)據(jù)推算，中國(guó)老年人持有的住房資產(chǎn)總值在14萬億元左右，平均到每戶老年人家庭，約有價(jià)值40萬元的住房資產(chǎn)。這大概相當(dāng)于2012年城鎮(zhèn)全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。而美國(guó)住房資產(chǎn)凈值平均也就18萬美元，相當(dāng)于美國(guó)家庭5萬美元年收入的4倍不到。

　　金融市場(chǎng)也對(duì)這筆資源垂涎已久。只要14萬億元老年人住房資產(chǎn)中的1%被盤活，就能帶來巨大業(yè)務(wù)空間。尤其目前金融和保險(xiǎn)被要求放開，民營(yíng)銀行和保險(xiǎn)進(jìn)入加快，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，急需開辟新市場(chǎng)空間。

　　前述的刺激內(nèi)需、推進(jìn)金融創(chuàng)新、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，都是強(qiáng)有力的動(dòng)機(jī)，所以中央和地方政府動(dòng)力都很足，可以動(dòng)用大量政策資源誘導(dǎo)更多老人選擇反向按揭的以房養(yǎng)老模式。

　　具體而言，政府可能會(huì)通過設(shè)立具有政府背景的反向按揭保險(xiǎn)公司，對(duì)借貸雙方提供保險(xiǎn)，對(duì)反向按揭住房所得收入和房產(chǎn)的持有、出售豁免相關(guān)稅收等優(yōu)惠鼓勵(lì)措施來刺激反向按揭的需求與供給。此外，政府為之可以調(diào)動(dòng)的政策資源還有很多?？梢宰⒁饨诹硗庖粋€(gè)政策信號(hào)，開征遺產(chǎn)稅被寫入中共十八屆三中全會(huì)決議草案。同時(shí)擴(kuò)大乃至全面推行房產(chǎn)稅的呼聲越來越大。這些政策演變都可能會(huì)刺激反向按揭在中國(guó)的落地與生長(zhǎng)。

　　（作者陳杰系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系教授，本文為房地產(chǎn)上海圓桌論壇以房養(yǎng)老專題研討會(huì)主題報(bào)告部分內(nèi)容。）

無憂保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對(duì)小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515