無(wú)憂(yōu)保早報(bào)：無(wú)憂(yōu)保積極推進(jìn)個(gè)體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問(wèn)題的有效方式。

　　9月13日國(guó)務(wù)院全文頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。反向住房按揭模式的以房養(yǎng)老再次成為社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn)。雖然媒體對(duì)這個(gè)話(huà)題討論較多，但對(duì)“反向住房按揭”政策實(shí)質(zhì)的理解上仍有不少誤區(qū)，對(duì)可行性和可操作方案更有很多爭(zhēng)議。筆者從三個(gè)角度解讀“反向按揭”模式。文/陳杰

　　要點(diǎn)

　　“反向按揭”的背后真實(shí)驅(qū)動(dòng)力

　　本文試圖把政府推行“反向住房按揭”作為一項(xiàng)公共政策創(chuàng)新案例來(lái)看待，運(yùn)用公共政策學(xué)中的經(jīng)典MOR理論框架(Mohr 1969)，來(lái)審視政策主導(dǎo)者推出這項(xiàng)公共政策背后的動(dòng)機(jī)、所面臨的阻力和政策創(chuàng)新者所擁有的可以用來(lái)克服阻力的資源，從而更深層次來(lái)理解這項(xiàng)政策創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。

　　盤(pán)活住房存量

　　政府現(xiàn)在重提“以房養(yǎng)老”和“反向住房按揭”，最直接的作用就是盤(pán)活住房存量，使大批閑置的死的實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成流動(dòng)性強(qiáng)的活起來(lái)的金融資產(chǎn)。而有了這個(gè)融資需求，銀行就可以有標(biāo)的物進(jìn)行貸款發(fā)放，增加金融市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　推行反向住房按揭，可看做是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)金融深化的一部分。1990年代房改實(shí)現(xiàn)從福利分房到貨幣分房，實(shí)質(zhì)就是金融深化過(guò)程。中國(guó)M2/GDP的比值從1995年的100%突飛猛進(jìn)到2000年的140%，再到現(xiàn)在的190%之多，很大一部分是住房、教育、社保這些原先實(shí)物或免費(fèi)提供的物品和勞務(wù)，進(jìn)入市場(chǎng)，被貨幣化、金融化。1998年個(gè)人住房按揭的出現(xiàn)，在這個(gè)過(guò)程中起到關(guān)鍵作用。這個(gè)資源配置方式的重組，對(duì)資源配置效率和社會(huì)福利的改變有多大是可以再討論的，但創(chuàng)造了大量直接就業(yè)機(jī)會(huì)、推動(dòng)GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)卻無(wú)可置疑。

　　住房反向按揭重要目標(biāo)是助推金融創(chuàng)新。中國(guó)金融業(yè)在1998年后放開(kāi)個(gè)人住房按揭貸款之后，長(zhǎng)期沒(méi)有與老百姓密切相關(guān)的重大金融創(chuàng)新。如果“反向按揭”一旦做起來(lái)，將以點(diǎn)帶面，大大刺激相關(guān)的金融衍生品，例如觸發(fā)資產(chǎn)證券化，保險(xiǎn)（放心保）也將更加開(kāi)放，甚至與自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)結(jié)合，加快利率市場(chǎng)化和人民幣自由兌換，進(jìn)而助推全面金融創(chuàng)新與改革。

　　“反向按揭”更直接的作用是，死錢(qián)變活錢(qián)，拉動(dòng)消費(fèi)。這也符合本屆政府主要領(lǐng)導(dǎo)人強(qiáng)調(diào)的“十二五”期間最大任務(wù)是刺激內(nèi)需的宗旨。

　　住房反向按揭，是一項(xiàng)房地產(chǎn)制度創(chuàng)新。在美國(guó)，住房反向按揭主要是由美國(guó)聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展署(HUD)進(jìn)行監(jiān)管、由其下屬美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)進(jìn)行違約保險(xiǎn)，而不是由養(yǎng)老相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)來(lái)主持，就是一個(gè)例證。由美國(guó)FHA提供保險(xiǎn)的“住宅凈值轉(zhuǎn)換按揭”(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)占全美反向按揭市場(chǎng)的90%以上。

　　穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　現(xiàn)時(shí)提出這個(gè)政策，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)，希望房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，那么居民將增值預(yù)期很強(qiáng)的住房去抵押來(lái)申請(qǐng)反向按揭的意愿就會(huì)很低；但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，那銀行就不會(huì)有積極性提供反向按揭產(chǎn)品。

　　發(fā)展住房反向按揭，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，就是加快住房資源的循環(huán)利用，保持住房的持續(xù)需求。包括財(cái)政部有官員曾表示要對(duì)按揭還款支出進(jìn)行稅前抵扣，都是防止樓市因?yàn)檫M(jìn)入老齡化而過(guò)快出現(xiàn)滑落，造成系統(tǒng)性危機(jī)。所以這次政策一出來(lái)，不僅中央政府，很多地方政府都表現(xiàn)出很高的積極性。對(duì)穩(wěn)定地方樓市是利好。

　　反向按揭還有利政府持續(xù)進(jìn)行城市更新。將房產(chǎn)抵押給銀行，抵押期結(jié)束或居住者過(guò)世后銀行將獲得住房轉(zhuǎn)售給地方政府的土地儲(chǔ)備中心，政府舊區(qū)改造的難度會(huì)大大減少，相當(dāng)于市中心土地資源可以被一次又一次再開(kāi)發(fā)和循環(huán)利用，政府土地財(cái)政有了長(zhǎng)期性保障。

　　增加養(yǎng)老資金來(lái)源

　　回到養(yǎng)老本身，以房養(yǎng)老盡管不能推卸政府養(yǎng)老責(zé)任，但確實(shí)能減少政府在養(yǎng)老問(wèn)題上的壓力。

　　以房養(yǎng)老-住房反向抵押，首先是一項(xiàng)房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項(xiàng)金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。從具體承辦部門(mén)來(lái)看，應(yīng)該是由住建部來(lái)牽頭，銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)來(lái)共同設(shè)計(jì)制定住房反向按揭產(chǎn)品及其違約保險(xiǎn)的規(guī)章制度，并樹(shù)立相關(guān)的監(jiān)管體系。民政部在這個(gè)方面應(yīng)該是參與和配合的角色，做好市場(chǎng)無(wú)法做的基本養(yǎng)老保障。

　　綜合以上視角，住房反向按揭，政府會(huì)下相當(dāng)決心去推動(dòng)。因?yàn)閷?duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展、對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、對(duì)金融創(chuàng)新改革和推力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有相當(dāng)大的戰(zhàn)略意義。

無(wú)憂(yōu)保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無(wú)法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話(huà)說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515