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　　關(guān)鍵詞 困局

　　·成本

　　老齡社區(qū)需要大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3

　　·開發(fā)

　　電梯、休息空間、建筑采光要專業(yè)設計，同時還要橫跨養(yǎng)生、護理、治療等多個專業(yè)領域

　　·破局

　　由于沒有可以借鑒的成熟模式，業(yè)界對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式也是一直處在探討的階段

　　隨著中國老齡化社會的加劇，樓市調(diào)控政策的持續(xù)，一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式之一養(yǎng)老地產(chǎn)，快速進入公眾視野，國內(nèi)多家地產(chǎn)大佬也在近期紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　然而，盡管涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多房企信心滿滿，但具體到政策支持、投資渠道、產(chǎn)品打造、服務構(gòu)建、運營模式、企業(yè)轉(zhuǎn)型等等一系列不確定因素，又無不顯示出在養(yǎng)老地產(chǎn)這個目前“看上去很美”的地產(chǎn)開發(fā)領域，遠遠不是“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老”這樣的簡單加減式，養(yǎng)老地產(chǎn)要駛?cè)氪蟀l(fā)展的快車道，機遇和挑戰(zhàn)并存，在很多方面還亟待破局。

　　困·成本

　　成本高出1/3成本養(yǎng)老地產(chǎn)“看上去很美”

　　在成都，早在多年前，便已出現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的雛形，當年的青城山，各種度假別墅和洋房，雖打著旅游度假地產(chǎn)的旗號，但究其根本卻將目標人群瞄準上了中老年人，即便是年輕群體，購買這里的房子一個最大的愿望源自于以后“養(yǎng)老”居住。然而，時至今日，即便在青城山，由于配套，特別是作為養(yǎng)老的配套依舊嚴重缺位，“養(yǎng)老”用房成為購房者一個美好的愿望而存在。

　　這兩年，在成都，也不斷有房企聲稱將試水養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，但直到如今，依然是雷聲大雨點小，只聞其聲不見其事。一位曾對養(yǎng)老地產(chǎn)報以期望的開發(fā)商人士坦言，不是不想做，但諸多因素制約了其在現(xiàn)階段開發(fā)此類產(chǎn)品。其中，最重要的一環(huán)便是成本難以控制。由于目前并無政策上的支持，開發(fā)商只能以商業(yè)開發(fā)拿地，這樣必將抬高養(yǎng)老地產(chǎn)的成本，且由于養(yǎng)老地產(chǎn)這種產(chǎn)品涉及到醫(yī)療、養(yǎng)生、健康食品、護理休閑等方面的資源整合，資源完善和整合成本更難以測算。

　　“開發(fā)商畢竟是商人，贏利才是開發(fā)商的最終目的，成本居高，盈利模式難以清晰，賬算不過來，養(yǎng)老地產(chǎn)也就只能是大多地產(chǎn)企業(yè)的一個想法。”有業(yè)內(nèi)人士認為，無論是現(xiàn)在有意涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)還是旁觀者，這些開發(fā)商們大多有著這樣的一個共識，那就是目前國家對于養(yǎng)老項目拿地并無優(yōu)惠政策，因為城區(qū)的地塊價格過高，開發(fā)商很難拿這樣的地塊去做養(yǎng)老項目，而過于偏遠的地塊其打造成本、配套難度，以及項目獲得認同等等又太過困難，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，目前尚處于“看上去很美”的一種認知階段。

　　“作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產(chǎn)開發(fā)?！庇袑I(yè)人士指出，老齡社區(qū)需要大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近

　　1/3。此外，需要配備的醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量醫(yī)護及配套設施及其設備，對開發(fā)企業(yè)來說有著沉重的壓力。而在目前國內(nèi)的融資結(jié)構(gòu)背景下，對于絕大部分國內(nèi)開發(fā)商而言，幾乎所有的商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品，如果項目不能滾動開發(fā)，項目不能快速復制，則算不上好項目，這些因素也制約了開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面放開手腳大干一場。

　　困·開發(fā)

　　橫跨多個領域開發(fā)商有些“傷不起”

　　中國是公認的全球老年人口最多的國家，據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計》預測，至2015年，中國60歲以上老年人口將達2億。隨著社會對老人生活重視的呼聲越來越高，養(yǎng)老

　　地產(chǎn)的概念在中國地產(chǎn)界出現(xiàn)了好幾年，但真正能建造出來的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)卻寥寥無幾，大部分只是圈地的噱頭，最多只是些普通地產(chǎn)項目，遠不能達到社會所期待的、能滿足老人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老社區(qū)的標準。

　　為什么這么大的市場基礎仍不能刺激專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展？有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，這是目前國內(nèi)眾多開發(fā)企業(yè)根本還不具備開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的能力?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商需要經(jīng)驗、實力，而市場需要購買力，在養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊，現(xiàn)在國內(nèi)最欠缺的就是開發(fā)商的經(jīng)驗?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)除了建筑本身要求更高，涉及到諸如電梯、休息空間、建筑采光等等更多特別專業(yè)的設計之外，還要橫跨養(yǎng)生、護理和治療等多個專業(yè)領域，而這些領域進入臺階都相當高，要形成規(guī)模和體系就更是難上加難。在這樣的情況之下，養(yǎng)老地產(chǎn)如果只是緊緊介

　　乎于開發(fā)層面，就很難找到著力點，如果僅僅靠“摸著石頭過河”，其開發(fā)出來的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的開發(fā)水平之上。

　　困·運營

　　盈利模式缺位開發(fā)商很審慎很糾結(jié)

　　我國傳統(tǒng)的文化中，一直有“養(yǎng)兒防老”這一說法，在實際的發(fā)展中，也形成了一套完整的家族養(yǎng)老傳統(tǒng)。為此，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，國外十分普遍的高端養(yǎng)老模式一直難以在國內(nèi)產(chǎn)生。同樣基于此，也給國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)后的運營產(chǎn)生了極大的影響。由于沒有可以借鑒的成熟模式，業(yè)界對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式也是一直處在探討的階段。

　　目前在業(yè)界對養(yǎng)老地產(chǎn)后期運營比較集中的爭論大致可以分為三種，第一是持有，第二是出售，第三是持有+出售，但三種運營模式均有利弊。比如，對于持有型經(jīng)營如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利，更是一道令眾多打算進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)糾結(jié)的難題?，F(xiàn)實的情況是，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅五六年時光，除個別大型央企外，具備雄厚實力的開發(fā)商仍是鳳毛麟角，而開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的最大訴求。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇，很難考慮長期持有經(jīng)營。另外一個現(xiàn)象是，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)在國外不乏好的模式，但在國內(nèi)目前卻還沒有幾個相對成功的案例，國內(nèi)目前做過的很多養(yǎng)老公寓也都處在沒有盈利的尷尬狀態(tài)之下。

　　“養(yǎng)老住區(qū)的項目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老住區(qū)項目總體的商業(yè)模式需要審慎考慮，還有運營成本也很關(guān)鍵，應該精心測算。很多準備做老年住區(qū)的，開發(fā)之后怎么運營？是出售型定價還是持有型定價等問題都需要詳盡考慮?！庇袠I(yè)內(nèi)專家指出，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)是一個不錯的契機，甚至是需要去主動培育的一個市場，但這個市場要達到完善，還有很長的一段路需要走。

　　華西都市報記者彭永生

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