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周燕珉

　　和訊養(yǎng)老金消息 10月21日，2013中國老齡產(chǎn)業(yè)高端論壇在北京大學(xué)舉行，和訊網(wǎng)養(yǎng)老金頻道獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)直播該論壇。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉在題為“養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式及產(chǎn)品類型定位分析”的主題演講中介紹了四種主流的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。包括：第一，專門建立養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老公寓；第二，大型居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)，第三，普通新建社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品，第四，既有的社區(qū)周邊插建老年設(shè)施或日間照料中心。

　　以下是周燕珉的發(fā)言實(shí)錄：

　　大家下午好！前面的板塊講到了很多我們目前洋蠟的狀況、理論以及政策，咱們這個(gè)板塊是地產(chǎn)板塊，講的是規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)模式的內(nèi)容。我今天要講的內(nèi)容包括以下幾方面：

　　養(yǎng)老地產(chǎn)幾種主要的開發(fā)模式，這兩三年養(yǎng)老地產(chǎn)非?；鸨?，我們接觸了一些甲方、地產(chǎn)公司來看，我們梳理出四種主流的開發(fā)模式，在這個(gè)模式之下又有一些老年產(chǎn)品的類型，我今天舉出我們工作室參與的或者直接設(shè)計(jì)的一些產(chǎn)品的案例。

　　有哪四種模式呢？第一，專門建立養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老公寓；第二，大型居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)，第三；普通新建社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品，在國務(wù)院剛頒發(fā)的政策里提到新建社區(qū)中平均0.1平米/人養(yǎng)老產(chǎn)品面積，對(duì)我們的影響非常大，每個(gè)新建社區(qū)中必須配建養(yǎng)老產(chǎn)品；第四，既有的社區(qū)周邊插建老年設(shè)施或日間照料中心，也有很多插建是逐步改建舊建，并且政府提出了要求，挪移也好，改變功能也好，一定要有這個(gè)內(nèi)容。

　　下面舉一些實(shí)例，模式1--專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老公寓。張家港澳洋優(yōu)居壹佰養(yǎng)老公寓，民辦企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老公寓，面向當(dāng)?shù)刂懈叨烁辉＠先?，有健康老年公寓，還配了護(hù)理房，有餐飲部分、管理部分等等，健康的和護(hù)理的搭配在一起。

　　主要?jiǎng)?chuàng)造了“生活街”公共服務(wù)部分，概念當(dāng)中希望老人在這生活很多年，不要覺得是進(jìn)了旅館或者醫(yī)院，希望有豐富的生活，可以喝茶、打牌，希望過非常有意思的生活，很多還是健康老人，護(hù)理老人受到一些護(hù)理，但是不應(yīng)該老躺在床上，應(yīng)該參與一些活動(dòng)。

　　模式2--大型居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)。廣東惠州養(yǎng)老社區(qū)金融街(000402,股吧)項(xiàng)目，老人集中在一部分，并且分成了兩期開發(fā)，有康復(fù)中心、醫(yī)院，有護(hù)理組團(tuán)，其它的都是健康的，這里有一個(gè)概念，我們做大型社區(qū)公益，一部分是老年組團(tuán)，是很多人的，分成健康部分、護(hù)理部分或者半護(hù)理部分，有醫(yī)院和康復(fù)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)上的特點(diǎn)是希望變成組團(tuán)化，特別大的一個(gè)社區(qū)，由于老人走動(dòng)的距離有一定限制，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)候要形成組團(tuán)。

　　當(dāng)時(shí)做的有點(diǎn)像辦公區(qū)，挺宏偉的，覺得不是很好，希望變成組團(tuán)，改進(jìn)以后成了這樣的模式，這是建成以后的形象，本來容積率就很高，密度也很大，覺得是平和一點(diǎn)的建筑，盡量圍成院，并且有退臺(tái)，顯得更加親切宜人一樣，沿著有會(huì)所和商業(yè)，是生活區(qū)域，而不是醫(yī)院。

　　天津武清民政部養(yǎng)老示范區(qū)，用地面積29000多，示范區(qū)總建筑面積14000平米，在示范區(qū)中，分成公共、居住和護(hù)理的，護(hù)理樓和健康樓的形象不一樣，公共部分其實(shí)有很多功能，比如是培訓(xùn)中心，里邊有旅館，綜合樓里有很多內(nèi)容，有康體的，有會(huì)議，有大講堂、老年大學(xué)、文化中心，還有國醫(yī)館，包括類似旅館這樣的培訓(xùn)中心，并不是老年人居住這么一件事，還有很多配套的建筑，組合起來，既高效，同時(shí)又省地。

　　模式3--普通新建社區(qū)中配件各類養(yǎng)老產(chǎn)品。我們認(rèn)為主要有以下幾種類型：一是在普通社區(qū)中配置老少戶住宅，老人和子女住的近一點(diǎn)，這是很多人家都非常歡迎的，還有老人專用住宅，滿足老人與子女就近居住原則。

　　二是可建設(shè)老人日托中心為社區(qū)的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)，位置怎么配置呢？向外一點(diǎn)的地方，配置老年公寓，比如底下是老年活動(dòng)中心，上面是老年公寓，也許子女在這買了一套普通住宅，可以給老人在這租一套公寓，日間照料中心，可以和幼兒園設(shè)施配置在一起，或者就近配置，我一個(gè)小區(qū)有多種配套產(chǎn)品，可以選擇性的配套，但是必須有，否則，達(dá)不到0.1平米/人的要求，另外，也確實(shí)有需求。

　　萬科幸福匯，在普通社區(qū)當(dāng)中，有的配置成活躍長者之家，是租賃形式，旁邊這棟是活躍長者住宅，搭配一部分就可以了。

　　廣西南寧嘉和城，大部分是正常住宅，其中一部分專門做成老年住宅，比如三棟老人住宅，有一棟是護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等等。

　　適老化住宅案例，里邊是什么樣呢？很多住宅的設(shè)計(jì)要求是非常高，今天來不及講，這種住宅看上去跟普通住宅差不多，其實(shí)不是，還有很多細(xì)節(jié)是不一樣的，在這個(gè)住宅中，爭(zhēng)取使廚房朝南，這就是為老服務(wù)的一個(gè)地方，老人每天就是吃飯、做飯，是老人主要活動(dòng)，我們把廚房設(shè)計(jì)在南側(cè)，非常受歡迎的，另外，廚房的門都變成推拉門，光線特別均勻，另外，老人身體有問題時(shí)候家人能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

　　模式4--既有社區(qū)周邊插建老年設(shè)施。邢臺(tái)愛晚紅楓老年公寓，有醫(yī)療服務(wù)，又有商業(yè)配套，配套一些藥店、超市。樓上有一部分是半自理老人公寓，還有老人設(shè)施，在這種情況下，綜合在一起的樓非常高效，但是也有一個(gè)問題，設(shè)計(jì)比較難，設(shè)計(jì)上有一定的難度。

　　總的來說，模式在創(chuàng)新，有各種各樣的模式，我今天講了四種主流模式，我原來寫過一篇文章，我覺得有15種模式，現(xiàn)在可能不只是15種模式，大家這四種模式是最常見的，希望大家今后能夠共同探討一些新的模式。

　　我們和搞規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的，我們出了一些書，搞了一些設(shè)計(jì)，像《老年住宅》，還有一本《老人.家》，說的是舊建改造，里面都是實(shí)例，希望我們出的相關(guān)書籍能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/P>

　　我就講到這兒，謝謝大家！

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