無憂保早報：無憂保積極推進(jìn)個體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問題的有效方式。

　　日前有媒體報道，廣州有望免地價建“頤養(yǎng)公寓”。

　　在此前《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出發(fā)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)（即“以房養(yǎng)老”）時，已引起廣泛關(guān)注。9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案擬在2014年一季度出臺。

　　近日記者采訪了解到，急需“以房養(yǎng)老”的家庭房屋或較老舊，太舊的磚混結(jié)構(gòu)房連購房按揭都無法進(jìn)行。近年來廣州房價波動過大，也成為“以房養(yǎng)老”的“攔路虎”。房地產(chǎn)業(yè)界人士建議，廣州應(yīng)效仿北京等城市，供應(yīng)專門開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的用地，這種“以房養(yǎng)老”形式更具操作性。

　　困境1

　　觀念沖突，市民不“感冒”

　　事實(shí)上，早在2010年，北上廣都曾提出“以房養(yǎng)老”的設(shè)想。2010年，廣州市政府下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險（放心保）業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見》，其中明確提出，要探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險。但由于該意見并沒有給出實(shí)施時間表，至今尚未落地。記者咨詢建設(shè)銀行、工商銀行(601398,股吧)等銀行的廣州客服，幾間銀行均表示對這項(xiàng)服務(wù)不了解。

　　而在市民這里，“以房養(yǎng)老”同樣不受落。方叔退休近10年，目前和兒子住一套房子，另有套樓梯房出租，每月租金有3000元左右。他和太太每月領(lǐng)取的退休金有六七千元，他說，自己完全夠開銷，生病有醫(yī)保，“身邊不少退休朋友也是類似情況，房子肯定要留給子孫，不會拿去做"以房養(yǎng)老"。他認(rèn)為，現(xiàn)在廣州房價和房租都在漲，房子在自己手里，以后留給子孫收租，有急用的話直接賣掉也更方便。

　　困境2

　　真正需要的人或無法入圍

　　廣州市房地產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，除了人們的觀念要改變外，“以房養(yǎng)老”的門檻也比較高。

　　金融機(jī)構(gòu)推“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時就限制了受眾群。首先，房子的業(yè)主必須是相對獨(dú)立的老人，比如孤寡老人，或者是子女不需要這套房子，因此可拿出來“以房養(yǎng)老”。金融機(jī)構(gòu)還要評估這套房子的價值，看是否可作為以房養(yǎng)老的產(chǎn)品。事實(shí)上，雖然現(xiàn)在市內(nèi)不少老人都有房子，但不少房子是樓齡較高的房改房，按照現(xiàn)在的按揭政策，超過20年樓齡的磚混結(jié)構(gòu)房子，銀行不批貸款。因此，銀行會否看中并批準(zhǔn)這批房源作為以房養(yǎng)老產(chǎn)品，也是未知數(shù)，但往往就是這批房源的業(yè)主需要錢來養(yǎng)老。擁有新房的老人家，經(jīng)濟(jì)能力相對寬裕，并不需要“以房養(yǎng)老”。

　　與國外“倒按揭”不同，在廣州“以房養(yǎng)老”，可能還需要不止有一套房。據(jù)悉，2011年開始中信銀行推出養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)，與國外“倒按揭”的不同之處在于，該行養(yǎng)老按揭的借款人不限于老年人本人，即只要有可抵押房產(chǎn)，老年人法定贍養(yǎng)人可以作為借款人，子女可以通過住房抵押貸款方式為父母提供養(yǎng)老資金。但要求老年人或法定贍養(yǎng)人有多套房屋，才能抵押其中一套房屋來“以房養(yǎng)老”。

　　困境3

　　房價波動大成“攔路虎”

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，推動“以房養(yǎng)老”最根源的障礙是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場波動得太厲害，在這種預(yù)期不明朗的情況下，金融機(jī)構(gòu)也不敢設(shè)計(jì)較長期限的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品。推動“以房養(yǎng)老”，需要政府出臺配套政策進(jìn)行引導(dǎo)，而不是僅僅由金融機(jī)構(gòu)來單打獨(dú)斗。

　　而在廣州房價波動很大且普遍看漲的情況下，業(yè)主們也擔(dān)憂房價上漲的紅利會被金融機(jī)構(gòu)拿走。市民溫先生就表示，如果父母要將房子拿去做“以房養(yǎng)老”，自己會比較難接受，“目前輿論多認(rèn)為10年后廣州樓市可能會出現(xiàn)供過于求，但在10年間房價應(yīng)該還是上漲趨勢的，時機(jī)合適的話，家人打算把舊房出售后換個新點(diǎn)的大房，一旦進(jìn)行"以房養(yǎng)老"就無法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值來改善生活了”。

　　據(jù)了解，新加坡的“以房養(yǎng)老”是60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）則交給其繼承人。

　　專家建議

　　需要改變觀念和完善配套政策

　　盡管目前“以房養(yǎng)老”在市場上碰壁，但房地產(chǎn)業(yè)界人士卻普遍看好其長期市場價值。據(jù)悉，截至2012年底，廣州市共有60歲以上老人126.4萬，占戶籍人口總數(shù)的15.4%。2015年，預(yù)計(jì)將達(dá)到140萬人。按每千名老人擁有各類養(yǎng)老床位數(shù)要達(dá)到40張來計(jì)算，未來3年內(nèi)廣州要從目前的3.4萬張養(yǎng)老床位增加到5.6萬張。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”還只是民政部的一個提議，現(xiàn)在市場并不大，時機(jī)也還不成熟。但廣州有條件去做“以房養(yǎng)老”，因?yàn)?0%~90%的廣州人都有房，但要啟動這個市場，需要有更多細(xì)則進(jìn)行引導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜覺得，長久來說，“以房養(yǎng)老”這種模式還是看好的。

　　但是從短期看，首先要突破的是觀念問題，房子涉及到財產(chǎn)遺產(chǎn)分配問題。其次在細(xì)節(jié)上，目前國內(nèi)采用的反按揭模式，設(shè)計(jì)了10年或者20年的年限，并非像國外以房養(yǎng)老產(chǎn)品將年限設(shè)置到業(yè)主故世之時。而且業(yè)主每月領(lǐng)取數(shù)萬元的房款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般養(yǎng)老需求，而對于大病急需用錢來說又不夠用。因此，國內(nèi)的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)還存在問題。

　　提供免地價地塊建“頤養(yǎng)公寓”

　　吳定金建議，廣州市要盡快出臺養(yǎng)老地產(chǎn)政策，在地價方面作出一定的讓利，不能把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成是土地財政的一部分。北京密云已經(jīng)賣出了專門開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地?！梆B(yǎng)老社區(qū)的地塊可以在市區(qū)配點(diǎn)，但更多地可以放在環(huán)境比較好的近郊”。

　　據(jù)了解，針對廣州當(dāng)前的空巢老人養(yǎng)老現(xiàn)狀，廣州市政協(xié)委員楊海清、陳云嫦等9人在今年初聯(lián)名寫了一份提案，建議借鑒香港“彩頤居”以及廣州建設(shè)保障房的成功經(jīng)驗(yàn)，由政府提供免地價地塊，并引入市場機(jī)制，由開發(fā)商通過競投，在廣州建設(shè)一批位于社區(qū)內(nèi)、為中等收入以上老年人而建的“頤養(yǎng)公寓”。

　　“頤養(yǎng)公寓”產(chǎn)權(quán)在政府部門，老年人居住至離世為止，房屋交回政府。支付方式可根據(jù)老年人的實(shí)際情況，采取按月交租或一次性支付長期租約。也可嘗試“以房養(yǎng)老”方式，即以老人原有物業(yè)進(jìn)行置換。“頤養(yǎng)公寓”建成后，應(yīng)由具有老年人照顧專長的營利性質(zhì)的社工或福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)營，收取租金維持運(yùn)營，政府也可視情況給予一定的資助。

　　部門回應(yīng)

　　采取公建民營或企業(yè)投資的模式

　　廣州市國土房管局已回復(fù)“頤養(yǎng)公寓”提案，表示在明確項(xiàng)目單位，并對廣州市老年人養(yǎng)老需求狀況進(jìn)行全面摸查的基礎(chǔ)上，國土房管局允許項(xiàng)目單位提出選址和土地儲備需求。土地儲備部門按程序完成土地儲備并取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，國土房管局也可在年度出讓計(jì)劃中為這些項(xiàng)目單位落實(shí)養(yǎng)老用地項(xiàng)目。

　　此外，國土房管局還表示除將在建設(shè)、運(yùn)營模式上采取公建民營或企業(yè)投資的方式，統(tǒng)一交給有養(yǎng)老服務(wù)或社工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營外，也可借鑒建設(shè)保障性住房的經(jīng)驗(yàn)，由開發(fā)企業(yè)通過競投的方式在社區(qū)內(nèi)建設(shè)一批“頤養(yǎng)公寓”。建成后再由政府引導(dǎo)，其交由有養(yǎng)老服務(wù)或社工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的非營利性服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515