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　　稿件來源：吉雪嬌

　　本報記者 吉雪嬌

　　近日，國務(wù)院發(fā)展研究中心公開的“383”方案中，“深化土地制度改革，集體土地入市交易”作為八大重點改革領(lǐng)域中三大突破口之一，在房地產(chǎn)業(yè)對拉動經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用的當(dāng)下，無疑顯得尤為重要。

　　在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系；已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金；土地改為國有土地資產(chǎn)公司經(jīng)營；建立與現(xiàn)代社會發(fā)展相適應(yīng)的土地財產(chǎn)稅制度—“383”方案中的這些提法觸及到房地產(chǎn)制度的深層次調(diào)整，有評論認為，其一旦推行，或能夠有效防止樓市泡沫膨脹、擴大，對一直處在輿論漩渦的中國房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生重大影響。

　　為此，《金融投資報》記者采訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員王國華、四川大學(xué)不動產(chǎn)市場研究所所長吳豐、四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東，對可能的調(diào)控路徑進行了解讀。

　　《金融投資報》：土地改革政策中最可能的突破口與發(fā)展方向是什么？

　　王國華：十八屆三中全會以后，土改還是要從農(nóng)村的土地確權(quán)突破，加大這方面的工作力度。這是因為農(nóng)地土地的確權(quán)、登記、頒證是深化土地制度改革及其他舉措的根本前提，如果農(nóng)地不確權(quán)、登記、頒證，其他如農(nóng)地的轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作，或是通過信托、抵押等方式與金融捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益等方面的深入土地改革，將無法推進。不管是按照2013年中央“一號文件”的精神，還是十八屆三中全會“深化土地制度改革”的要求，未來5-10年內(nèi)，農(nóng)地的確權(quán)、登記、頒證工作都將持續(xù)下去。

　　朱中一：在土改過程中，首先，總的指導(dǎo)思想是城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤；其次，在城鎮(zhèn)化進程中，將進城落戶農(nóng)民宅基地改為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高其在城市中的住房及租房能力；再次，積極穩(wěn)妥的推進解決小產(chǎn)權(quán)房問題，由政府組織通過規(guī)劃許可的小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楣沧赓U房，由符合條件的人進行承租。與之相同，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)也可以向該方向發(fā)展。（此外，面對當(dāng)前老齡化嚴(yán)重的養(yǎng)老問題，國務(wù)院第35號文件指出，“非營利性養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地?！边@也為土改的一個提供了方向。

　　《金融投資報》：小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”能否實現(xiàn)？會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的變化？

　　吳豐：小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是未來的政策方向，但不會一蹴而就，跟土地政策一樣，應(yīng)該會出臺試點范圍，提出相應(yīng)的補交土地出讓金對策，將小產(chǎn)權(quán)房進行分期分批次的有一個逐步的過渡而不會在短時間內(nèi)形成一個大的沖擊。對于市場而言，擁有一定存量的小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”，一方面能夠釋放出農(nóng)村土地建設(shè)的本身，增加一個土地的增量供給；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房分次分批的放開，能夠改善人民的預(yù)期，分流一部分需求，對于整個房地產(chǎn)市場的供給不足能夠起到一定的平衡作用。

　　蔣華東：改革明確了土改的“雙軌制”方向，也將過去二元結(jié)構(gòu)的土地管理中存在的矛盾與沖突的產(chǎn)物——小產(chǎn)權(quán)房的土地問題向大產(chǎn)權(quán)房過渡理順了。不過，還要注意的是，三中全會提案表示要根據(jù)不同地區(qū)補交土地出讓金，但不同的小產(chǎn)權(quán)房形成的時間不同，年代不同，那么土地出讓金如何計算，是按照建設(shè)當(dāng)時的土地價值還是現(xiàn)在的土地價值？是按照市場評估價還是統(tǒng)一定價？都是必須明確的問題。

　　《金融投資報》：土地壟斷的逐漸破除，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的自由化試驗，被認為是中國房地產(chǎn)未來面對的最大變數(shù)之一，如何看待這一問題？

　　王國華：外界希望農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地在村集體之外進行流轉(zhuǎn)和交易。我認為在現(xiàn)階段對中國土地壟斷的逐漸破除，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的自由化實驗還不太可能實現(xiàn)。因為這涉及到數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”問題和土地用途管制的問題，一旦開閘后果難料。而中國土地壟斷局面將持續(xù)相當(dāng)長的時間，在農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方面，不可能開很大的口子；即便要開也是“走碎步、開小口”。

　　《金融投資報》：十八屆三中全會后，“383”土改部分是否能夠順利通過并落到實處？

　　蔣華東：我認為“383”土改部分的通過沒有問題，且通過過后意義非常大，大型城市建設(shè)用地不足的矛盾能夠得到相當(dāng)?shù)难a充，對農(nóng)村經(jīng)濟的進一步發(fā)展，進一步實踐，對農(nóng)民的收入增加，都能夠起到相當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)性作用。不過，雖然大的方向很好，但其中牽扯到需要研究的問題很多，許多方針政策還需要進一步細化，并等待中央的進一步明確。具體而言，一是兩種建設(shè)用地同地同權(quán)，在用途規(guī)劃與管制之下，怎樣來保證城鄉(xiāng)的建設(shè)用地來統(tǒng)一規(guī)劃？如果是征用，土地出讓金是政府的主要財政收入，如何分配？二是統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，大中小城市的農(nóng)村建設(shè)用地如何來進行平衡與協(xié)調(diào)，能不能公平對待？三是農(nóng)村集體用地可以上市了，在確權(quán)的問題上，有了收入之后怎么分配，有了風(fēng)險之后怎樣公擔(dān)？

　　王國華：目前大家都期望看到農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)政策出臺，遺憾的是這個政策目前并不明朗。由于農(nóng)地確權(quán)的重要性，具體操作過程的復(fù)雜性，確權(quán)后推進各項舉措的謹慎性，必將導(dǎo)致此次新的土地制度改革不會有大的突破，對此也不要寄予過大的期望。

　　吳豐：“383”方案中對房地產(chǎn)的改革力度是很大的，我認為在實際實行過程中會進行過渡，會在局部區(qū)域做試點，加以選擇再來推行；而不會從一開始就做深度廣泛的改革，或者說進行農(nóng)村土地的開發(fā)。此外，一兩年內(nèi)，與雙軌制的供地模式配套的房產(chǎn)稅也是必須要做的一個動作，因為房價的結(jié)構(gòu)來說對地方政府形成一個相對比較穩(wěn)定的稅源，對住房需求有一定的調(diào)整作用。整體從調(diào)控來說將會呈現(xiàn)出比較偏向于市場化手段的一個較長期的穩(wěn)健發(fā)展。

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515