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　　壽險(xiǎn)業(yè)涉足養(yǎng)老社區(qū)系列觀察：

　　泰康人壽試水高端壽險(xiǎn) “幸福有約”依舊霧里看花

　　泰康“養(yǎng)老模式”引眼球 客戶期待了解更多細(xì)節(jié)

　　險(xiǎn)企暗戰(zhàn)銀發(fā)市場 搶灘養(yǎng)老社區(qū)成趨勢

　　6月初，保監(jiān)會下發(fā)13項(xiàng)保險(xiǎn)投資新政的征求意見稿，隨之，險(xiǎn)資加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的呼聲便一直高漲。泰康人壽成為保險(xiǎn)領(lǐng)域第一家吃螃蟹的企業(yè)，隨后新華、國壽、和眾、平安等大型險(xiǎn)企也紛至沓來。

　　誠然，在債券、股市等投資渠道收益情況并不盡如人意的情況下，謀求新的投資渠道實(shí)現(xiàn)險(xiǎn)資的保值增值成為保險(xiǎn)公司的一大課題。幾大壽險(xiǎn)公司爭建養(yǎng)老社區(qū)，都是看中了未來幾十年中國巨大的養(yǎng)老市場空間。

　　但與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同、養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長、資金流動(dòng)性弱，對于險(xiǎn)企和開發(fā)商來說，一邊是廣闊的市場前景，一邊是步步為艱的實(shí)際操作情況，前景充滿不確定性。在相關(guān)政策限制和尚無成熟盈利模式借鑒的情況下，險(xiǎn)資涉水的養(yǎng)老項(xiàng)目仍然面臨各方面的困境。

　　相比一些險(xiǎn)企對投資養(yǎng)老社區(qū)的“低調(diào)”，泰康養(yǎng)老社區(qū)描繪的規(guī)劃較為明晰。今年5月，泰康人壽對外推出了國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，產(chǎn)品為繳費(fèi)起點(diǎn)200萬元的分紅型養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳，由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，提前鎖定了入住成本。

　　6月，位于昌平新城的泰康之家旗艦養(yǎng)老社區(qū)一期工程破土奠基，這也意味著保險(xiǎn)公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面邁出實(shí)質(zhì)性一步。泰康之家占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，共可容納3000戶入住。剛剛開工的項(xiàng)目一期建筑面積約9.1萬平方米，可容納800余戶。

　　險(xiǎn)資養(yǎng)老社區(qū)摸索開發(fā) 資金投入存在不確定性

　　據(jù)悉，泰康養(yǎng)老旗艦社區(qū)將按照居民年齡和身體狀況，分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發(fā)一系列公建項(xiàng)目，提供不同層次的個(gè)性化服務(wù)，使其成為集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學(xué)習(xí)、娛樂、交友為一體的“小社會”。這些吸引高端消費(fèi)者的重要因素，意味著一筆不菲的前期投入。

　　與泰康之家一期規(guī)模相似，由地產(chǎn)商開發(fā)的上海親和源是國內(nèi)較為成功的高檔養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。其建筑面積近10萬平方米，推出834套房源。自2008年?duì)I運(yùn)至今，總投入接近6億元，基本實(shí)現(xiàn)收支平衡。參照上海親和源的情況，結(jié)合泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位，和后續(xù)大面積的自建工程，光是一期工程所需投入只會高不會低。

　　不過，泰康人壽尚未公布其項(xiàng)目規(guī)劃資金及相關(guān)前期后期工程預(yù)算。而去年12月，北京保監(jiān)局在對泰康養(yǎng)老社區(qū)對接產(chǎn)品幸福有約的處罰公告中指出，目前泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及與其對接的產(chǎn)品開發(fā)仍處于研究論證階段。這在一定程度上反映了泰康的養(yǎng)老社區(qū)“走一步看一步”的策略，這也是當(dāng)下險(xiǎn)企涉水養(yǎng)老地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象。

　　泰康人壽曾表示，養(yǎng)老社區(qū)計(jì)劃除了在北京，還會相繼在三亞等30多個(gè)省區(qū)布局，發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。等五年、十年后將真正實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、跨國連鎖。去年5月，董事長陳東升曾宣布三亞養(yǎng)老社區(qū)爭取在三年后投入使用。但鑒于“投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%”的規(guī)定，使險(xiǎn)企每年不動(dòng)產(chǎn)的投資額受到限制，給這一龐大規(guī)劃按期推進(jìn)造成一定約束。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院副院長劉冬姣指出，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到開發(fā)都處于摸索期。很可能因未來規(guī)劃的不確定性引起的資金投入的不確定性。

　　“只租不售”經(jīng)營收入偏低 投資回報(bào)期長

　　從投資回報(bào)上看，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，保險(xiǎn)投資新政對，“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，令保險(xiǎn)商只能長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以“只租不售”的模式經(jīng)營實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，沒有產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長至10年、甚至20年以上。而回報(bào)周期相對漫長，加大了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，市場前景也不容易預(yù)測。

　　就目前的市場經(jīng)驗(yàn)來看，地產(chǎn)商推出的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，整體經(jīng)營狀況并不好，經(jīng)營6年的上海親和源算是國內(nèi)較為成功的項(xiàng)目，盡管目前運(yùn)營上基本實(shí)現(xiàn)平衡，但目前投入的成本還沒有完全收回，仍有200多套沒有售出。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上，險(xiǎn)資養(yǎng)老社區(qū)無疑是想以軟性服務(wù)來吸引高端消費(fèi)者，隨之就要大手筆投資公建項(xiàng)目和配套設(shè)施，回報(bào)周期有可能長達(dá)20年以上?！边@就需要保險(xiǎn)公司有充分明確的市場規(guī)劃、品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、較強(qiáng)的投資實(shí)力、有效的盈利模式和充足的資金供應(yīng)，從而獲得市場的信任感和品牌認(rèn)知度。

　　泰康人壽相對樂觀，其對中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，在一般情況下，若養(yǎng)老社區(qū)4-5年住滿，屆時(shí)預(yù)計(jì)可以保證運(yùn)營平衡。合眾人壽董事長戴皓也曾在年初表示，養(yǎng)老社區(qū)的主要特點(diǎn)是投資規(guī)模巨大、投資周期長，經(jīng)營收入偏低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險(xiǎn)資金理想的長期性戰(zhàn)略投資渠道，使資產(chǎn)負(fù)債的久期匹配趨于合理，因此需長期經(jīng)營。

　　目前，外界較為樂觀的估計(jì)認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。較為保守的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資。

　　由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，保險(xiǎn)公司必須面對土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。

　　前期成本高 無成熟盈利模式借鑒

　　依泰康人壽對其養(yǎng)老社區(qū)未來規(guī)劃的描述，整個(gè)社區(qū)及輔助項(xiàng)目均由泰康自建，采取“只租不售”的純持有經(jīng)營，以后續(xù)養(yǎng)老經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目為主要利潤來源，并以“分時(shí)度假”操作模式，在公司在所有城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源為基礎(chǔ)，提供養(yǎng)老、休閑、度假服務(wù)。

　　在觀望了一段時(shí)間后，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃也浮出水面。將采用租售搭配模式，即租賃部分進(jìn)行持有經(jīng)營，而出售部分則可短期內(nèi)回籠資金和成本。

　　其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式分三條主線，有目前保險(xiǎn)公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)人士分析，平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源可能不僅限于保險(xiǎn)資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實(shí)現(xiàn)資金較快回流。

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發(fā)建設(shè)、持有、把服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老服務(wù)商；或者獲得土地后，把項(xiàng)目直接包給服務(wù)商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù)。服務(wù)商去評估是否能夠盈利。

　　保險(xiǎn)公司涉水養(yǎng)老地產(chǎn)免不了在“掙高毛利承擔(dān)高運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，還是低毛利率、長期持有、掙穩(wěn)定租金收入”之間來回權(quán)衡。業(yè)內(nèi)專家指出，但無論是哪種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前尚無成熟模式可借鑒。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之困除了反映在經(jīng)營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)的相關(guān)政未不明確，導(dǎo)致拿地成本高是養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的重要原因之一。

　　目前各地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因?yàn)椴煌再|(zhì)土地成本、使用年限、政策等區(qū)別較大。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比較為特殊，雖然也是商業(yè)化運(yùn)作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，將大大提高養(yǎng)老社區(qū)的成本。

　　前景廣闊操作有難度 土地及稅負(fù)需政策突破

　　早在2009年，保監(jiān)會便出臺了《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》，允許保險(xiǎn)公司直接投資企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)。去年的《中國保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中再次明確支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體。這既是政府對保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的表態(tài)，更是對未來中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的探索。

　　目前來看，從中央到地方對險(xiǎn)企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給予了一定支持，關(guān)于《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》對于投資不動(dòng)產(chǎn)的限制，細(xì)化到了“禁止分拆銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)”。并規(guī)定，投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關(guān)扶持政策。

　　某保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資的人士稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)投資土地成本是很重要的因素。雖然險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監(jiān)管的跡象。項(xiàng)目從拿地、開發(fā)到項(xiàng)目規(guī)劃，都需上報(bào)到職能部門報(bào)批，導(dǎo)致其間操作時(shí)間很長。”

　　今年兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關(guān)部門應(yīng)明確用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，這樣可單獨(dú)對該類產(chǎn)業(yè)推出政策以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　對此，市場人士認(rèn)為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發(fā)成本高企和后續(xù)經(jīng)營不定的原因。就目前來說，政策突破的時(shí)間表和力度仍有很大不確定性。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策扶持，這樣作為長期性經(jīng)營性的項(xiàng)目，才不會因?yàn)槌林氐亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)而無法持續(xù)經(jīng)營。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱指出，盡管中國養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場需求和發(fā)展前景，但保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)還是有一定的困難的。

　　對于相關(guān)政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應(yīng)該高度重視對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵(lì)與監(jiān)管,抓住機(jī)遇,應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系,出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法,明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等,完善保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。

眾所周知，社保斷繳的風(fēng)險(xiǎn)非常大，會影響到醫(yī)保就醫(yī)、買房、搖號、子女入學(xué)諸多方面，因此穩(wěn)定、便捷、成熟、官方認(rèn)證成了評價(jià)社保服務(wù)業(yè)的首要因素。無憂保自成立以來，專注個(gè)體社保和公積金服務(wù)，五大優(yōu)勢六大保障確保社保繳納無憂，安全無憂，調(diào)基無憂，資金無憂，成為C端客戶的首選品牌信任品牌。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515