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21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論2013年第20期

港版“以房養(yǎng)老”三年來(lái)只做了400多個(gè)案例，參與各方皆有苦水要吐，誰(shuí)是真正的受益者？如果內(nèi)地推廣此法，關(guān)鍵要看是以商業(yè)原則來(lái)運(yùn)營(yíng)，還是以福利政策為導(dǎo)向。

　　十一黃金周，耳順之年的劉正輝帶著老伴兒子到香港走親戚，住在遠(yuǎn)親鄧永清家。剛吃完晚飯，劉正輝趁兒子出去買(mǎi)電子產(chǎn)品，立刻悄悄把鄧永清拉到房間里。

　　近來(lái)劉正輝的日子不太好過(guò)。他在上世紀(jì)90年代下了崗，多年來(lái)就靠著在街市擺個(gè)水果攤勉力維持。今年底他33歲的兒子要結(jié)婚了，為了給他在北京五環(huán)準(zhǔn)備一間二手新房，劉正輝拿出了幾乎所有的積蓄。今年秋天他的咳嗽比去年加重了很多，老伴的白內(nèi)障手術(shù)也迫在眉睫。他越來(lái)越擔(dān)心每況愈下的身體，迫切需要尋找其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源。但是兒子臉上那些在北京打拼的風(fēng)霜痕跡已經(jīng)深深刻在他心里，這手是怎么也伸不出的，實(shí)際上伸了也沒(méi)用。劉正輝現(xiàn)在就像望天打卦的老農(nóng)民，只能眼巴巴地祈求一場(chǎng)甘霖從天而降，拯救他本就貧瘠的土地上那幾根稀稀疏疏的稻秧。

　　在廠里下崗老職工聚會(huì)的時(shí)候，他聽(tīng)說(shuō)國(guó)家準(zhǔn)備出臺(tái)“以房養(yǎng)老”的政策照顧老人，不免有些心動(dòng)。9月中旬，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)要營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體，并明確提出在有條件的地區(qū)試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

　　《意見(jiàn)》才剛印發(fā)，這個(gè)信息就在劉正輝的工友圈里炸開(kāi)了鍋。不過(guò)劉正輝并不關(guān)心那些紛紛擾擾的爭(zhēng)論，只想搞清楚以房養(yǎng)老具體細(xì)節(jié)將會(huì)如何制定，以便實(shí)實(shí)在在地未雨綢繆做準(zhǔn)備。有工友的小孩告訴他，以房養(yǎng)老在內(nèi)地是個(gè)新鮮事物，政府肯定要參考別的地區(qū)成熟的例子，與內(nèi)地文化趨同的香港和臺(tái)灣等華人社會(huì)最有借鑒價(jià)值。想起在香港的遠(yuǎn)親鄧永清提過(guò)，前年已把房子抵押做了逆按揭，到百年歸老每個(gè)月都有一萬(wàn)多塊錢(qián)到賬，劉正輝認(rèn)為自己絕對(duì)不能放過(guò)這個(gè)刨根問(wèn)底的機(jī)會(huì)。

　　聽(tīng)完劉正輝的擔(dān)憂，鄧永清久久沒(méi)有說(shuō)話。他在想，是不是要戳破最后那層希望的泡沫，把香港同樣血淋淋的事實(shí)鋪在這個(gè)遠(yuǎn)親小表弟面前?

　　港版“以房養(yǎng)老”

　　“總之我一分錢(qián)都沒(méi)看到，就先要支出各種名目的錢(qián)。”

　　76歲的鄧永清膝下沒(méi)有兒女。自從2005年老伴肝癌去世后，他就一直獨(dú)自生活。除了位于天水圍一個(gè)400呎(約40平方米)左右的老房子，以及政府每個(gè)月發(fā)放的幾千港元養(yǎng)老金，他沒(méi)有其他任何資產(chǎn)或資金來(lái)源。所以當(dāng)香港特區(qū)政府在2011年7月正式推出“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”(也稱“逆按揭”)的時(shí)候，天水圍的社工阿祿立刻動(dòng)員鄧永清申請(qǐng)。

　　逆按揭實(shí)際上是一項(xiàng)貸款安排，讓符合條件的老人以自住物業(yè)為抵押品向銀行貸款，在固定年期內(nèi)每個(gè)月領(lǐng)取年金，這在西方不少發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)是很成熟的按揭產(chǎn)品。香港版“安老按揭”的操作思路是，由隸屬于政府的香港按揭證券有限公司牽頭，厘定年期、息率、費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的逆按揭產(chǎn)品，并為按揭產(chǎn)品日后的虧損風(fēng)險(xiǎn)兜底，再與感興趣的銀行簽約，向市民宣傳推廣。

　　阿祿認(rèn)為，安老按揭就是為鄧永清量身打造的：“鄧伯沒(méi)有兒女，很需要人照顧。但他和大多數(shù)老人一樣，很抗拒養(yǎng)老院。安老按揭讓他既能舒舒服服地住在原來(lái)的房子里，每個(gè)月拿的那筆錢(qián)立刻就能讓他的資金狀況大為改觀，能請(qǐng)阿姨在家照顧或者看私人醫(yī)生，不用去公立醫(yī)院排幾個(gè)月的隊(duì)了?！?/P>

　　在大家的建議下，76歲的鄧永清成為安老按揭的第一批客戶。正式申請(qǐng)之前，他被安排準(zhǔn)備3000港元的輔導(dǎo)費(fèi)，由法律輔導(dǎo)顧問(wèn)向他詳細(xì)解釋安老按揭的產(chǎn)品特點(diǎn)、主要的法律權(quán)益及違約的后果。鄧永清覺(jué)得這個(gè)輔導(dǎo)過(guò)程很痛苦：“我年紀(jì)大了，買(mǎi)菜的時(shí)候有時(shí)連加減乘除都算不清楚，更別提又是利率又是年金又是物業(yè)估值這么多復(fù)雜的東西，記都記不住。但是他們最后還有個(gè)變相小考核，特別要確認(rèn)你徹底明白自己要交多少利息多少保費(fèi)，律師才給你發(fā)證明書(shū)。沒(méi)有證明書(shū)，銀行是不會(huì)和你簽約的。”

　　鄧永清告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》(下稱《21CBR》)記者，在他研究了接近兩個(gè)月之后，終于搞清楚自己到底要交多少錢(qián)：“他跟我說(shuō)安老按揭的本質(zhì)是你把自己的房子抵押給銀行借錢(qián)，借錢(qián)總是要給利息的吧?所以銀行首先要根據(jù)我的總欠款，以復(fù)息收我利息，利率就是P減2.5%?！?/P>

　　在香港，住房按揭利率計(jì)算有兩種方式，一是以“最優(yōu)惠利率”(Prime Rate)減去固定利率，又名“P按”;另一種是“隔月香港銀行同業(yè)拆息”(Hibor)加上一個(gè)固定利率，又名“H按”。相對(duì)而言，“P按”更為穩(wěn)健，也是銀行側(cè)重考慮風(fēng)險(xiǎn)時(shí)會(huì)選擇的方式。安老按揭規(guī)定，“最優(yōu)惠利率”以香港按揭證券有限公司宣布的港元最優(yōu)惠利率為準(zhǔn)，并且會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。目前的最優(yōu)惠利率在2008年11月更新為5.25%，所以逆按揭的貸款年利率即為2.75%。

　　除了貸款利率，鄧永清還被告知要交付按揭保費(fèi)，“這個(gè)按揭保費(fèi)還要交兩種：一種叫基本按揭保費(fèi)，另一種叫每月按揭保費(fèi)?；景唇冶ＹM(fèi)從我拿到貸款當(dāng)年算起，第4年到第10年每年支付一次，一共7次，每次收我房子價(jià)值的0.28%。每月按揭保費(fèi)就以我欠銀行的全部費(fèi)用來(lái)計(jì)算，按月交年利率1.25%的錢(qián)。搞清楚這些東西之后，我還要根據(jù)他們給的物業(yè)估值計(jì)算我要交多少錢(qián)?！?/P>

　　不過(guò)這還沒(méi)完，法律顧問(wèn)告訴他，以后如果想更改年金年期或者一次性提取貸款，也需要支付1000港元的手續(xù)費(fèi)。如果物業(yè)的樓齡超過(guò)50年，原則上是不受理按揭的。不過(guò)他可以交錢(qián)要求出一份驗(yàn)樓報(bào)告，讓按揭公司看看物業(yè)的價(jià)值是否還有回旋余地。“總之我一分錢(qián)都沒(méi)看到，就先要支出各種名目的錢(qián)。我耗掉的氣血就算以后靠他們給的年金買(mǎi)人參吃，估計(jì)也吃不回來(lái)了?！闭f(shuō)到這里，76歲的鄧永清露出無(wú)可奈何的苦笑。

　　在確認(rèn)鄧永清費(fèi)盡九牛二虎之力獲得的證明書(shū)后，銀行著手為他的房子進(jìn)行估值，再根據(jù)物業(yè)估值調(diào)整物業(yè)價(jià)值，而物業(yè)價(jià)值則直接決定了鄧永清每個(gè)月能拿到的年金數(shù)額。他那個(gè)400呎的小房子最后的估值為360萬(wàn)港元。根據(jù)安老按揭計(jì)劃中800萬(wàn)港元以下的物業(yè)，價(jià)值最高金額可為物業(yè)估值100%的規(guī)定，這360萬(wàn)港元可以全部轉(zhuǎn)化為物業(yè)價(jià)值。

　　不過(guò)比鄧永清晚一年多申請(qǐng)按揭的王陽(yáng)就沒(méi)那么幸運(yùn)了。她的房子估值為1500萬(wàn)港元，但她只獲得了1050萬(wàn)港元的物業(yè)價(jià)值。每每談及此事，王陽(yáng)總覺(jué)得郁悶：“他們規(guī)定房子估值800到1200萬(wàn)港元的，物業(yè)價(jià)值只能拿到估值的80%;1200萬(wàn)到1600萬(wàn)港元的，可拿估值的70%。超過(guò)1600萬(wàn)港元的豪宅，物業(yè)價(jià)值是估值的60%。再貴的房子，都是1500萬(wàn)港元封頂。剛開(kāi)始實(shí)施安老按揭計(jì)劃的時(shí)候，物業(yè)價(jià)值的上限更低，才800萬(wàn)港元，后來(lái)政府頂不住輿論壓力才調(diào)高到1500萬(wàn)港元。但現(xiàn)在我那個(gè)估值1500萬(wàn)港元的房子，通脹利息什么都還沒(méi)算，一下子就縮水了三分之一?！?/P>

　　物業(yè)價(jià)值出來(lái)之后，鄧永清開(kāi)始思考年金方案。時(shí)間長(zhǎng)度一共有四種，分別是10年、15年、20年和終身參與。鄧永清很害怕老來(lái)窮，膝下又無(wú)子女，就選擇了終身的方案，每個(gè)月可以領(lǐng)15120港元年金：“他們都說(shuō)我笨了，如果選擇10年的方案，我就可以領(lǐng)21600港元。但是就算我挑了10年的方案，真活過(guò)了10年，年金總額也不到260萬(wàn)港元。身邊所有人難以想象年金竟然這么低，都覺(jué)得是個(gè)大忽悠?！?/P>

　　鄧永清的圍城

　　安老按揭的年金為什么設(shè)置得如此之低?根本原因是安老按揭產(chǎn)品的貸款與估值比率定得過(guò)低。

　　雖然幾乎所有辦理安老按揭的香港老人家都和鄧永清一樣顧慮重重，但是在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，它并不是那么一無(wú)是處。香港永成保險(xiǎn)（放心保）公司執(zhí)行董事李昭音覺(jué)得，能在原來(lái)的房子里住到百年歸老就是逆按揭最大的優(yōu)點(diǎn)：“老年人適應(yīng)能力很差，讓他搬去養(yǎng)老院，新的床、新的鄰居，不知道護(hù)士會(huì)對(duì)自己怎么樣，所有的東西都是之前未接觸過(guò)的，他會(huì)很害怕，寧愿待在已經(jīng)生活了十幾年的地盤(pán)里。告訴朋友去養(yǎng)老院住，自己感覺(jué)特別凄涼。所以養(yǎng)老院的模式不但在內(nèi)地不受歡迎，在香港也推得不怎么樣?！崩钫岩舭l(fā)現(xiàn)，像內(nèi)地南京那種將老人房屋抵押出租，然后把老人送去養(yǎng)老院的“租售換養(yǎng)”模式最不招老人待見(jiàn)，試點(diǎn)效果也是最差的。

　　另外，安老按揭在樓價(jià)和租金均非常高的香港，確實(shí)是少數(shù)能為老年人解決資金問(wèn)題最穩(wěn)妥的方式。在咨詢過(guò)安老按揭業(yè)務(wù)之后，由于嫌年金低，鄧永清曾想過(guò)將原來(lái)的房子賣(mài)掉，套現(xiàn)的300多萬(wàn)港元可以在附近租一個(gè)小一點(diǎn)的房子，剩下的錢(qián)安度余生。不過(guò)李昭音一番掏心掏肺的話，當(dāng)場(chǎng)就打消了他的想法：“我問(wèn)他先不說(shuō)搬新家能不能習(xí)慣，現(xiàn)在香港隨便租個(gè)400呎的單位都是五位數(shù)字，還有每個(gè)月的生活費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)用，這筆錢(qián)能不能撐到終老?萬(wàn)一活到八九十歲才發(fā)現(xiàn)所有錢(qián)都花光了，是不是要流落街頭?不管你覺(jué)得安老按揭怎么在年金上坑了你，至少在你有生之年都能像釘子一樣牢牢釘在自己的房子里。就算你不選擇終老的方案，選個(gè)10年的每個(gè)月多拿一點(diǎn)錢(qián)，按揭計(jì)劃結(jié)束之后，銀行同樣要等你百年歸老了才能處置你的房子?！?/P>

　　鄧永清不得不認(rèn)同李昭音的話：“老年人最大的弱點(diǎn)就是抗不了風(fēng)險(xiǎn)，安老按揭恰恰抓住了這一點(diǎn)。他們給我制定的方案一旦確定下來(lái)，無(wú)論樓價(jià)怎么跌，或者貸款利率升到天上去，我每個(gè)月拿的年金都是固定不變的。我年紀(jì)大，也力不從心了。我還能到哪里去找到一種理財(cái)方式，能夠在完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下安安樂(lè)樂(lè)地每個(gè)月拿一筆錢(qián)呢?”

　　安老按揭最讓鄧永清覺(jué)得鬧心的地方就是年金低，回報(bào)不理想。到底安老按揭的年金有多低?曾為安老按揭年金計(jì)算提供參考意見(jiàn)的永隆銀行高層葉韋一舉了個(gè)專業(yè)例子：“就拿按揭證券公司自己的官方模型來(lái)看，申請(qǐng)人如果擁有的物業(yè)估值有600萬(wàn)港元，選10年的計(jì)劃每個(gè)月可以領(lǐng)取19800港元。用最簡(jiǎn)單的算法，19800元乘以12個(gè)月再乘以10年，總年金收入才237.6萬(wàn)港元。就是說(shuō)，你拿600萬(wàn)港元的物業(yè)抵押10年才領(lǐng)回237.6萬(wàn)港元，這個(gè)差額有多大一目了然?！?/P>

　　他同時(shí)指出，上述算法連貨幣會(huì)隨時(shí)間貶值等變量都沒(méi)有考慮進(jìn)去：“有句名言叫‘今天的一塊錢(qián)不等于明天的一塊錢(qián)’。上面的算法沒(méi)有任何變量，至少我們要把美元孳息率(US Dollar yield)算上。借款時(shí)間越短，獲利越少，年金的期數(shù)變量也要算上去。所以真正的總年金現(xiàn)值至少要包括這兩個(gè)最重要的變量?！?/P>

　　顯而易見(jiàn)，只有在少數(shù)市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)濟(jì)前景悲觀及出現(xiàn)嚴(yán)重通縮的時(shí)候，才有機(jī)會(huì)出現(xiàn)所謂孳息曲線逆向，i將趨跌，公式中分母變小而總年金現(xiàn)值增加的情況。“如果算上這些變量，年金只會(huì)比237.6萬(wàn)更低?！崩钫岩粽f(shuō)。

　　然而安老按揭的年金為什么設(shè)置得如此之低?李昭音一針見(jiàn)血地指出，根本原因是安老按揭產(chǎn)品的貸款與估值比率(loan-to-value ratio，簡(jiǎn)稱“LTV”)定得過(guò)低：“在官方給出的例子中，如果10年計(jì)劃的年金才拿到200多萬(wàn)港元，再加上需要還的利息100來(lái)萬(wàn)，貸款與估值比率(可簡(jiǎn)單理解為按揭成數(shù))才為樓價(jià)的五成左右。在香港樓市一片火紅的情況下，LTV至少是七成?！?/P>

　　于是在明擺著資產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大幅折扣的情況下，鄧永清覺(jué)得自己被拖進(jìn)了進(jìn)退維谷的圍城，他將所有損失都?xì)w咎于貪婪的銀行：“老人屬于弱勢(shì)群體，香港的銀行居然還好意思將按揭成數(shù)壓到五成，想錢(qián)想瘋了也不能這樣!”

　　委屈的銀行

　　香港按揭證券公司說(shuō)服了更多中資銀行參與安老按揭計(jì)劃，但是匯豐銀行、恒生銀行等香港大型外資銀行都不感興趣。

　　盡管在鄧永清心中，銀行已經(jīng)成為“一切向錢(qián)看”最無(wú)恥的代表，可是幫他處理安老按揭業(yè)務(wù)的銀行信貸部業(yè)務(wù)員魏成私下里向《21CBR》記者大吐苦水：“安老按揭的風(fēng)險(xiǎn)特別大，但收益到我退休都不知道能不能看見(jiàn)。這完全是吃力不討好的事情，我們都不想做!”

　　魏成認(rèn)為，銀行的性質(zhì)決定了它“小心駛得萬(wàn)年船”的業(yè)務(wù)風(fēng)格，所有業(yè)務(wù)先考慮風(fēng)險(xiǎn)再衡量回報(bào)。然而安老按揭的三個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)足以讓香港的外資大行退避三舍，李昭音提到的“利率不確定”就是其中之一：“因?yàn)槊绹?guó)長(zhǎng)期實(shí)行量化寬松，香港現(xiàn)在的利率接近30年來(lái)最低的水平。目前安老按揭的利率是2.75厘，已經(jīng)較10年平均的按揭利率4厘低了超過(guò)100個(gè)點(diǎn)，這還有什么利潤(rùn)可言呢?而且，安老按揭的貸款人基本都是沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)收入的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力不堪一擊。一旦利率上升，利息和本金疊加后貸款總額也會(huì)大幅度上升，而他唯一抵押的資產(chǎn)就是房子，銀行的風(fēng)險(xiǎn)立刻就上去了?！?/P>

　　由于銀行唯一的抵押品是房子，使問(wèn)題回到了房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的指標(biāo)：樓價(jià)?；仡櫹愀蹣鞘薪甑谋憩F(xiàn)，其價(jià)格波動(dòng)完全可以用“過(guò)山車(chē)”來(lái)形容：1997年至2003年的亞洲金融危機(jī)，樓價(jià)下跌了70%。2003年至2008年樓價(jià)升幅翻倍。2008至2009年次貸危機(jī)期間，樓價(jià)一度大幅回落兩三成，2009年之后逐步越升越高，目前已經(jīng)超過(guò)1997年金融危機(jī)爆發(fā)前的最高水平。

　　魏成認(rèn)為，這種大起大落的樓價(jià)令逆按揭的風(fēng)險(xiǎn)管控難度大增：“過(guò)去3年時(shí)間，香港樓價(jià)已經(jīng)上升超過(guò)50%，整個(gè)上升通道也已持續(xù)了七八年。一般樓市的周期也就8年左右，如果現(xiàn)在樓價(jià)接近周期頂部，后面調(diào)整的日子銀行的壓力會(huì)很大。”

　　就像美國(guó)樓市的暴跌推倒了次貸危機(jī)的多米諾骨牌一樣，魏成認(rèn)為如果香港和內(nèi)地發(fā)生經(jīng)濟(jì)大變動(dòng)，樓價(jià)同樣會(huì)成為震源：“無(wú)論在世界哪個(gè)地區(qū)，無(wú)論過(guò)去現(xiàn)在還是未來(lái)，樓價(jià)從來(lái)都沒(méi)有只升不跌的神話。內(nèi)地樓價(jià)表面很猛，但升得越高跌得越急越慘，不是說(shuō)鄂爾多斯(600295,股吧)一年之內(nèi)樓價(jià)就跌了70%嗎?一旦樓價(jià)暴跌，那些安老按揭的房子首先就會(huì)成為銀行的噩夢(mèng)?！?/P>

　　在魏成看來(lái)，逆按揭“欠款逾增”的特性也使銀行大為憂慮：“正常的物業(yè)按揭貸款，隨著貸款人每年累積還清的金額越來(lái)越多，銀行的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越小。逆按揭是貸款人壽命越長(zhǎng)，欠的款就像滾雪球一樣越來(lái)越多，銀行風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。另外，申請(qǐng)逆按揭的房子大都是位置偏遠(yuǎn)、有幾十年樓齡的老房子，折舊程度特別高。怎么降低風(fēng)險(xiǎn)?唯一的辦法只能從壓低LTV下手。”

　　雖然風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)低，但魏成所在的銀行為逆按揭的付出卻不少：“銀行不是小商小販，都是系統(tǒng)化作業(yè)。從前期研究可行性，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r做產(chǎn)品模型，與各部門(mén)溝通，社會(huì)推廣，到實(shí)施階段派專門(mén)的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)作，整個(gè)后臺(tái)電腦系統(tǒng)配合跟進(jìn)，服務(wù)的客戶不多，投入?yún)s不少。”

　　對(duì)銀行而言，逆按揭現(xiàn)在唯一能看到的所謂前景，就是未來(lái)養(yǎng)老業(yè)務(wù)和產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)在的客戶基礎(chǔ)或許意味著優(yōu)先占有這部分市場(chǎng)?！暗抢夏耆舜蠖际〕詢€用，本身就是相對(duì)沒(méi)有收入沒(méi)有需求、不能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的群體。真要做生意，與其花那么多精力向他們解釋安老按揭，還不如把時(shí)間花在說(shuō)服幾個(gè)大客戶做私人投資理財(cái)?！蔽撼烧f(shuō)。

　　一言以蔽之，魏成覺(jué)得銀行參與安老按揭就是一項(xiàng)類(lèi)公益行為：“因?yàn)槟承┰颍愀郯唇易C券公司說(shuō)服了更多中資銀行參與，但是像匯豐銀行、恒生銀行等香港大型外資銀行都不感興趣?！薄?1CBR》記者查閱最新的安老按揭計(jì)劃參與銀行官方名單，7家參與銀行分別是中銀香港、交通銀行(601328,股吧)、上海商業(yè)銀行、東亞銀行、南洋商業(yè)銀行、富邦銀行及永隆銀行，首批參與的渣打銀行及永亨銀行已經(jīng)不見(jiàn)蹤影。

　　誰(shuí)是真正的受益者

　　如果申請(qǐng)人把逆按揭看成投資行為，本身就是錯(cuò)誤的，那樣只會(huì)導(dǎo)致無(wú)謂的憤怒。

　　并不是所有安老按揭計(jì)劃的參與者，都這么消極地看待這個(gè)問(wèn)題。盡管爭(zhēng)議很大，香港的安老按揭這兩年仍在如火如荼地進(jìn)行，關(guān)于產(chǎn)品調(diào)整的新舉措不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。

　　鄧永清告訴《21CBR》記者，當(dāng)初推廣這項(xiàng)新鮮業(yè)務(wù)的時(shí)候，香港金融管理局總裁陳德霖掛帥香港按揭證券公司的副主席，不遺余力地向金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)推銷(xiāo)。按揭證券公司執(zhí)行總裁劉怡翔也親自披掛上陣，在長(zhǎng)達(dá)30分鐘的宣傳特輯中充當(dāng)講解員，面帶微笑分析個(gè)案、答疑解惑。

　　香港按揭證券公司向記者表示，為了更好地惠及老年人，公司在去年11月對(duì)安老按揭進(jìn)行了三項(xiàng)優(yōu)化，包括將借款人的最低年齡從60歲降至55歲，將物業(yè)價(jià)值上限上調(diào)至1500萬(wàn)港元，以及提高一次性貸款的金額上限等。根據(jù)他們提供的截至今年9月底的最新數(shù)據(jù)，安老按揭累計(jì)申請(qǐng)宗數(shù)為472宗，申請(qǐng)人的平均年齡為69歲，每月領(lǐng)取的平均年金是13600港元。

　　不過(guò)對(duì)于申請(qǐng)人關(guān)于按揭成數(shù)過(guò)低等困惑，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局明確表示，安老按揭并非一項(xiàng)福利安排，而是讓老年人多一個(gè)財(cái)務(wù)選擇，因此以商業(yè)原則運(yùn)營(yíng)是合適的。

　　劉正輝覺(jué)得，香港政府主導(dǎo)的按揭證券公司能為樓價(jià)下跌導(dǎo)致的逆按揭虧損兜底，也算是有情有義。不過(guò)鄧永清卻有另一種看法：“按揭成數(shù)壓得這么低，樓價(jià)腰斬一半才需要兜底，你一生中見(jiàn)過(guò)多少樓價(jià)腰斬一半、天下大亂的時(shí)候?”年金低令鄧永清如鯁在喉，他相信這也是未來(lái)內(nèi)地“以房養(yǎng)老”政策進(jìn)入實(shí)操階段后最大的爭(zhēng)議點(diǎn)。

　　但是魏成認(rèn)為這種看法是對(duì)逆按揭的目標(biāo)受眾的一種誤解：“顯而易見(jiàn)，那些資產(chǎn)稍有松動(dòng)的老人，或者有子女贍養(yǎng)的老人都不會(huì)首選逆按揭，沒(méi)有房子的老人也不行，但是鄧永清的情況就特別合適。劉正輝有兒子，肯定會(huì)考慮房屋繼承的問(wèn)題，他不一定需要選逆按揭。如果申請(qǐng)人把逆按揭看成投資行為，本身就是錯(cuò)誤的，那樣只會(huì)導(dǎo)致無(wú)謂的憤怒?！?/P>

　　中國(guó)“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)孟曉蘇也認(rèn)為，內(nèi)地“以房養(yǎng)老”的推廣應(yīng)先以失獨(dú)老人作為首批試點(diǎn)對(duì)象：“兒女養(yǎng)老，仍然是未來(lái)養(yǎng)老的主渠道。但是中國(guó)現(xiàn)在老齡人口有兩億，大約10%的老人是沒(méi)有子女的。若入保終身抵押保險(xiǎn)，老人將有終身花不完的錢(qián)，醫(yī)療護(hù)理服務(wù)都不在話下，生活質(zhì)量能得到極大改善。”

　　歸根到底，為什么要推行以房養(yǎng)老?在眾多紛紜的觀點(diǎn)中，劉正輝覺(jué)得還是經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平的話最能代表他心中所想。郎咸平引用另一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征的數(shù)據(jù)發(fā)問(wèn)：“以房養(yǎng)老最近很火，其實(shí)更大的危機(jī)是養(yǎng)老金虧空嚴(yán)重。目前虧空18萬(wàn)億，20年之后可能虧空68萬(wàn)億。就算今天用國(guó)有資產(chǎn)勉強(qiáng)彌補(bǔ)了18萬(wàn)億的虧空，可是社保只有2%投資回報(bào)，必然導(dǎo)致20年后41萬(wàn)億的虧空，這么大的虧空怎么辦?”

　　魏成認(rèn)為內(nèi)地的“以房養(yǎng)老”要落地，有太多細(xì)節(jié)需要厘清。因?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)、老人觀念和社會(huì)環(huán)境最相似，香港這兩年的操作細(xì)則將是內(nèi)地最實(shí)際的借鑒樣板：“港版安老按揭與歐美的最大區(qū)別在于，香港政府兜底的按揭證券公司扮演的只是催化劑的協(xié)調(diào)角色，不是福利安排。但是相對(duì)不完善的養(yǎng)老保障體系決定了市民不會(huì)像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一樣看待這個(gè)問(wèn)題。市民感覺(jué)養(yǎng)老金不足，也使他們對(duì)安老按揭能大幅度補(bǔ)貼生活存在過(guò)高期望?，F(xiàn)在內(nèi)地的這些大討論，香港兩年前全部都經(jīng)歷過(guò)?！?/P>

　　劉正輝仍然不知道內(nèi)地版以房養(yǎng)老細(xì)則會(huì)何時(shí)出臺(tái)，但香港的安老按揭讓他心里有了底。臨別時(shí)，鄧永清開(kāi)了個(gè)玩笑鼓勵(lì)他：“船到橋頭自然直。至少內(nèi)地搞逆按揭以后，沒(méi)人敢隨便半夜雞叫調(diào)控樓價(jià)了，開(kāi)發(fā)商還是很開(kāi)心的?！?應(yīng)部分采訪對(duì)象要求，文中鄧永清等均為化名)

無(wú)憂保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無(wú)法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515