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　　調控之下，養(yǎng)老地產作為契合老齡化國情的“主題地產”成為新熱點。位于天津市寶坻區(qū)的雲(yún)杉鎮(zhèn)養(yǎng)老社區(qū)項目率先亮相，并試行“全國輪轉模式”養(yǎng)老，同時推出產權式和會員制兩款養(yǎng)老產品雙規(guī)運行。

　　6地建相同標準老年公寓

　　記者了解到，全部建成后，雲(yún)杉鎮(zhèn)的社區(qū)面積將達65萬平方米，其中配套體量達19.4萬平方米，占比30%，住區(qū)人口可達10000人，是一個超大規(guī)模的新型養(yǎng)老社區(qū)。

　　“公司不僅在天津寶坻"造城"，還將在內蒙古呼和浩特、吉林琿春、廣西欽州、天津靜海、武清等地建設相同標準的老年公寓，將雲(yún)杉鎮(zhèn)的品牌全國復制?！痹擁椖控撠熑死钫芙榻B道，6大區(qū)域全部建成后，老人可在這幾個區(qū)域內輪轉居住，將養(yǎng)老生活和度假體驗融合。

　　據(jù)了解，雲(yún)杉鎮(zhèn)的投資建設公司是天津濱海發(fā)展投資控股有限公司，隸屬于天津市國資委。公司大手筆投建養(yǎng)老社區(qū)的底氣，一是足量的土地、二是充裕的資金。“我們擁有十幾萬畝的外埠土地，巨量的土地儲備足以支撐公司的全國布局?！崩钫鼙硎?，其余5處的土地規(guī)模都比寶坻雲(yún)杉鎮(zhèn)要大，土地成本的最小化是品牌復制的前提保障。

　　會籍可繼承、轉讓、交易

　　相較于國企的大手筆，不少做養(yǎng)老地產的房企更顯謹慎。記者了解到，萬科在北京試點養(yǎng)老地產項目“萬科幸福匯”之前，已經(jīng)研究了8年，在上馬項目時仍控制了規(guī)模。而雲(yún)杉鎮(zhèn)項目的研究時間不足一年，萬科天津公司的總經(jīng)理曾表示，這樣的速度“令人驚嘆”。

　　李哲介紹，雲(yún)杉鎮(zhèn)的速度，也是“被推著走的”?！白鳛閲螅鎸α烁鄟碜怨俜降膲毫痛叽?。雲(yún)杉鎮(zhèn)幾乎沒有先例可循，也沒有哪家咨詢機構能給出指導，我們是一邊研究、一邊設計、一邊開發(fā)?！?/P>

　　對于養(yǎng)老社區(qū)的建設，國內運營成功的案例不多，較知名的有北京太陽城和上海親和源，這兩家的掌門人朱鳳泊和奚志勇關于“會員制”的舌戰(zhàn)，至今也未見勝負。上海親和源的會員模式已經(jīng)在爭議中前行了近10年。

　　在考察我國國情并綜合了美國、新加坡等國家的先進經(jīng)驗之后，雲(yún)杉鎮(zhèn)選擇了“最靈活、最徹底”的會員制，會籍可繼承、可轉讓、可自行交易。目前，雲(yún)杉鎮(zhèn)的會籍最低門檻為50萬元。

　　此外，雲(yún)杉鎮(zhèn)還推出了產權式發(fā)售的住宅產品，戶型以一居、二居的居家小戶型為主。李哲認為，“做商品住宅產品，可以避免社區(qū)內"暮氣"太重，可以形成全家定居、共享天倫的養(yǎng)老氣氛。后期還將配建幼兒園、小學等，吸引家庭定居。”目前，雲(yún)杉鎮(zhèn)的產權式和會員制產品的比例是2：1。這兩類產品、兩種模式的雙軌并行，可以實現(xiàn)有效互補和聯(lián)動。

　　養(yǎng)老項目期盼政策扶持

　　記者了解到，截至今年年底，雲(yún)杉鎮(zhèn)系列產品的投資總額將突破13億元，但目前的銷售回款不足2000萬。李哲說：“目前投入的主要是公司自有資金，后期會考慮多樣的融資方式。公司頂住壓力，也要做長線的生意?！?/P>

　　在盈利模式方面，產權發(fā)售的產品主要靠一次銷售回款，而會員制產品的會籍銷售僅能收回成本，營收主要來自后期運營中的3萬-3.5萬/年的年費。同時，雲(yún)杉鎮(zhèn)的所有商業(yè)配套、生活配套都將采取自持的方式，不外包、不出售，長線的運營也將貢獻長線的營收。

　　投資大、周期長、盈利模式尚未清晰等原因，是投資者對養(yǎng)老地產“望而卻步”的原因。全國工商聯(lián)商業(yè)不動產專委會主任朱凌波認為，從民生的角度來講，做養(yǎng)老產業(yè)是“替國家分憂”，應在金融等方面獲得政策支持。

　　“雖然目前資金鏈沒有風險，但我們也迫切希望進一步打開融資渠道?！崩钫苷J為，如果能適當獲得低息、無息的貸款，融資成本的下降，會籍的銷售門檻也能下降，從而打開中低端的市場，成為更惠眾的養(yǎng)老產品。

　　新京報記者 徐進

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