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　　繼商業(yè)地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為各大開發(fā)商轉(zhuǎn)型的熱點方向之一，但是一片熱鬧的呼喊背后，落成的項目卻寥寥無幾。

　　分析人士指出，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初級階段，不排除很多開發(fā)商以此進行新的‘圈地運動’。由于經(jīng)驗不足，養(yǎng)老地產(chǎn)或許還需要很長一段時期的摸索才能找到適合國情的發(fā)展模式。

　　商機還是圈地

　　按目前國際上通用的老齡化判定標準，我國已于2000年步入了老齡化社會。截至2011年底相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國60歲及以上老年人口有1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%。而上海戶籍總?cè)丝跒?419.36萬人，其中60歲及以上老年人口347.76萬人，占總?cè)丝诘?4.5%。上海老齡人口比重遠高于全國。

　　中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦和前建設(shè)部副部長、中房協(xié)名譽主席宋春華在日前舉辦的“2012首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇”上指出，我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)已步入快速發(fā)展階段，老年住宅的需求正急速增加，養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時代到來所形成的特有概念。

　　正是在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)吸引了大量的開發(fā)商加入其中。

　　早在2010年，地產(chǎn)巨頭萬科就高調(diào)宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。2012年3月，萬科地產(chǎn)宣布其在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”將推出146套房源試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　保利地產(chǎn)(600048,股吧)也在2011年的年度股東大會上透出消息，將重點研究養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展前景，并啟動了養(yǎng)老公寓、度假型旅游等產(chǎn)品的試點。

　　綠城集團旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭，已向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設(shè)集團，投資70億元在河北香河開發(fā)了一個養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平方米。

　　同時龍湖、華潤、花樣年等紛紛組成養(yǎng)老地產(chǎn)研究團隊，伺機涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　“雖然不斷有開發(fā)商涌入養(yǎng)老地產(chǎn)，但是大多數(shù)的開發(fā)模式仍然處于初級階段，基本都只是簡單地提供休閑、娛樂、健身等配套設(shè)施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老所必需的管理、經(jīng)營，因此并不能稱得上嚴格意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)?！庇H和源股份有限公司副總裁華山表示。

　　“事實上，房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是通過養(yǎng)老項目圈地。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿地，在土地市場價格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的救急模式。

　　張宏偉還表示，參照國際經(jīng)驗，養(yǎng)老地產(chǎn)項目傾向于“小而精”發(fā)展，這主要是為了防止過多老年人群聚集而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。而國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目動輒幾百甚至上千畝的土地其實并不適合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。之所以會產(chǎn)生這種現(xiàn)象，正是因為比起經(jīng)營項目，開發(fā)商更看重的是如何取得土地。這樣“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象并不在少數(shù)。

　　開發(fā)更需經(jīng)營

　　華山表示，如今全國上下熱鬧一片，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在各地立項，而真正落實操作的項目少之又少。很多大房企雖然看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力，卻行事謹慎，因為按照慣有的房地產(chǎn)開發(fā)商思維來操作養(yǎng)老地產(chǎn)，在如今的市場環(huán)境下風險巨大。對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是其中的一部分，長期的運營和服務(wù)才是成功的關(guān)鍵，這本質(zhì)上與開發(fā)商的概念就完全不同。所以，開發(fā)商想要進入老年產(chǎn)業(yè)，就必須改變其屬性，由房地產(chǎn)開發(fā)商變身為房地產(chǎn)運營、管理及服務(wù)商。

　　華山指出，最早國內(nèi)的開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)項目模仿的是美國的太陽城模式。在北京、天津等地的太陽城，以及上海綠地在昆山的孝賢坊都是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)的思維和模式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。但這并非真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，難以解決養(yǎng)老問題。因為其淡化了養(yǎng)老地產(chǎn)中最重要的一部分專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。

　　正略鈞策管理咨詢合伙人陳晉指出，養(yǎng)老地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有很大不同，養(yǎng)老地產(chǎn)具有跨行業(yè)的綜合屬性，前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，對于產(chǎn)品的質(zhì)量標準更高，功能要求更全，需要配套大量的設(shè)施和精良設(shè)備。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)還存在運營風險，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。另外，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居照料等，都需要打造一支以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團隊。

　　DTZ戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文分析認為，技術(shù)的障礙、開發(fā)主體的結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)模式不夠吸引人以及土地成本高，老人無法承受等都是目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于困境的原因。

　　黎慶文指出，老人社區(qū)對軟件要求非常高，而且服務(wù)需要十分專業(yè)，一般的物業(yè)管理遠不能達到該水平。在專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育尚不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)項目開發(fā)，達不到頤養(yǎng)天年的要求。

　　CRIC研究中心分析師認為，養(yǎng)老地產(chǎn)對于資金要求相當高。其消費群體的特殊性以及盈利模式的綜合性要求投資者在項目建設(shè)期及后期服務(wù)時要比其他項目投入更多的資金和技術(shù)。而且，由于養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施多、投資金額高、運營維護標準高，故投資者需要較長時期的經(jīng)營才可以收回投資。這種長時間的占用資金一方面增加了企業(yè)的成本，另一方面也無形中擴大了投資者的投資風險。

　　國外模式可借鑒

　　目前，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初級階段，但養(yǎng)老地產(chǎn)在國外已發(fā)展了數(shù)十年之久，美國、日本、澳大利亞等發(fā)達國家擁有寶貴的經(jīng)驗值得借鑒。世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)華東區(qū)域顧問部的韓斌君介紹，美國養(yǎng)老社區(qū)分為四大類八種社區(qū)，如居家生活型、獨立生活型、輔助生活型以及輔助醫(yī)療型，能夠滿足多樣化市場需求。

　　美國在上世紀60年代初就已經(jīng)進入老年社會，而受西方傳統(tǒng)文化影響，老年人偏好獨居，因而適合老年人居住的老年住宅需求逐漸產(chǎn)生。經(jīng)歷了長期的市場發(fā)展，美國養(yǎng)老地產(chǎn)已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，建立了一套由投資商、建筑商、運營商形成的極完整的融資、建設(shè)、運營的市場化體系。

　　而日本作為老齡化最嚴重的國家之一，在2000年推行“介護保險制度”迅速推進了養(yǎng)老市場的放大和成熟，此制度下的養(yǎng)老機構(gòu)合作開發(fā)和持有運營是日本養(yǎng)老服務(wù)的主要模式。

　　國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目或多或少都借鑒了一些國外的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。上海首個老年社區(qū)項目親和源老年公寓，占地125畝，建筑面積10萬平方米，共834套居室，面積從58-119平方米不等，可供1600位左右的老人入住。采用無障礙化設(shè)計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供“管家式”的服務(wù)。

　　華山介紹，上海親和源項目的設(shè)計團隊來自日本，在老年公寓的設(shè)計上帶來了不同的理念和思想。日本設(shè)計師提出，老人的居住空間不需要太大，希望老人能夠多走出家門在戶外活動?！耙虼?，我們在戶型配比的設(shè)計上，采取了以一居室的小戶型為主，兩居室大套和中套戶型為輔的配比。然而在實踐中發(fā)現(xiàn)，大戶型一經(jīng)推出就銷售一空，而留下來的全部是小套戶型的產(chǎn)品?！?/P>

　　華山表示，經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，由于小戶型的房間有點像酒店兩人一間的標間，而二居室則更像家。因此老人在決定入住時其實不會在乎一次性多十幾萬元，而更在乎有“家”的感覺，可見大戶型產(chǎn)品更符合當今中國人的思維模式。因此養(yǎng)老地產(chǎn)在吸取國外模式的同時，也要不斷地摸索適合中國的模式。

　　除此之外，世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域顧問部的總監(jiān)韓斌君在世聯(lián)地產(chǎn)日前舉行的聚焦養(yǎng)老主題地產(chǎn)年媒體發(fā)布會上指出，適老化的混合社區(qū)開發(fā)模式或許更適合目前的國情，也是當前國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)較為常見的模式。此類物業(yè)可以有小于30%的持有物業(yè)比例，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。持有的物業(yè)包括健康老年公寓、醫(yī)院、商業(yè)配套設(shè)施等。而另一種會員制的老年地產(chǎn)項目則需要更多的運營及管理上的經(jīng)驗，以及良好的會員制度設(shè)計。

　　華山指出，未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將促使中國的養(yǎng)老模式進入雙軌制。一部分低收入無保障老人還是需要社會養(yǎng)老機構(gòu)的照料。而另一部分老人可以通過市場購買養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品。

　　樂居調(diào)查　　七成網(wǎng)友愿選擇專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)

　　在剛剛過去的重陽節(jié)，東方早報(博客,微博)聯(lián)合新浪樂居展開了“養(yǎng)老地產(chǎn)的專項調(diào)查”。養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標準的核心在于適老化設(shè)計。包含從護理、醫(yī)療、康復(fù)、餐飲到日常起居等方面的服務(wù)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，過七成（70.6%）的受訪者表示，會考慮讓父母或者在自己老后居住在專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，因為養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以有專業(yè)人士照顧老年人的生活。而不到三成（29.4%）的受訪者表示，不會考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目，希望父母或者自己老后可以居家養(yǎng)老。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，租賃模式更為人所接受，有過六成（61.8%）的受訪者表示接受租賃模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，而兩成（23.5%）的受訪者表示可以接受會員制的養(yǎng)老地產(chǎn)。還有14.7%的受訪者表示養(yǎng)老地產(chǎn)最后能購買產(chǎn)權(quán)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，超過五成（52.9%）的受訪者表示，對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言最重要的配套還是所提供的服務(wù)。有35.3%的受訪者表示醫(yī)院也是養(yǎng)老地產(chǎn)重要配套。另外分別有8.8%和2.9%的受訪者表示交通和綠化是養(yǎng)老地產(chǎn)的重要配套。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)每月收取的管理費和服務(wù)費用，有26.5%的受訪者能接受每月1000-2000元的費用，而23.5%的受訪者表示每月2000-3000元的費用可以接受。各有20.6%的受訪者表示只能接受每月500元以下和500-1000元之間的管理費用。另外有8.8%的受訪者表示3000元/月的管理費用也是可以接受的。

　　訪談

　　開發(fā)商需變身運營商

　　東方早報：上海養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展至今數(shù)年，為何養(yǎng)老地產(chǎn)項目依然如此有限？

　　親和源股份有限公司副總裁華山：養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目，重點在于后期的運營管理和提供服務(wù)。對于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)要扭轉(zhuǎn)慣有的開發(fā)模式和思維，從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營商服務(wù)商。這樣的轉(zhuǎn)變是一個漫長而痛苦的過程。這也是為什么全國上下養(yǎng)老地產(chǎn)項目立項的很多，但真正落實的卻寥寥無幾，很多項目在拿地后便銷聲匿跡。

　　東方早報：目前房地產(chǎn)企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)最大挑戰(zhàn)是什么？

　　華山：現(xiàn)今這一代的老人，對于入住專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目這樣的新生養(yǎng)老方式完全沒有概念。老人們的理解和支持是做養(yǎng)老地產(chǎn)項目面臨的最大挑戰(zhàn)。

　　東方早報：上海親和源是否已收回投資？

　　華山：上海親和源總投入接近6億元。2008年營運至今，運營上基本實現(xiàn)收支平衡，也就是每年收的服務(wù)費用與日常運營費用打平，今年希望能夠有所盈余。而最初的投資，計劃是以每張會員卡50萬元的銷售，全部售完即能收回成本，但如今我們的會員卡已經(jīng)漲到了98萬元每張，目前還有10%左右尚未銷售。

　　養(yǎng)老綜合體興起

　　東方早報：你如何看待大量企業(yè)涌入養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　無錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長談義良：養(yǎng)老地產(chǎn)是新興產(chǎn)業(yè)，市場并不穩(wěn)定，很多企業(yè)希望進入養(yǎng)老地產(chǎn)，但是都在看沒有實際的行動?，F(xiàn)在中大集團投下30億元做養(yǎng)老地產(chǎn)項目，同樣也有一些擔心，擔心養(yǎng)老觀念而并不擔心政策影響。在政策方面，據(jù)了解，十八大以后，中央會出一系列有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，由民政部、老齡委聯(lián)合起草，相關(guān)文件已經(jīng)送到中央，現(xiàn)在正在審批。養(yǎng)老地產(chǎn)需要得到政府的大力支持。

　　東方早報：九如城提出的養(yǎng)老綜合體是怎樣的一種地產(chǎn)項目？

　　談義良：養(yǎng)老綜合體是指在城市周邊生態(tài)環(huán)境適宜的地點，由養(yǎng)老院、醫(yī)院、購物中心、體檢中心、食品基地、酒店、學校、公園、公寓等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的，能滿足所有養(yǎng)老需求的建筑群體。

　　九如城首次提出養(yǎng)老綜合體是作為一種新的養(yǎng)老地產(chǎn)形式，是集高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)為一體的綜合開發(fā)模式，它在用地方式、開發(fā)特點、運營規(guī)律、盈利模式和市場前景上都和以往有不同的地方。這種模式的推出和九如城的實踐，將為養(yǎng)老行業(yè)提供新方向，為更多民間資本介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供參照，也解決了未來運營商的功能和運行問題。

　　東方早報：九如城項目的特點在哪里？

　　談義良：作為國內(nèi)首個養(yǎng)老綜合體項目，不僅在住宅設(shè)計上全部采用適合老年人生活的設(shè)計和設(shè)備，還引進國際著名BOBATH康復(fù)醫(yī)院、SEVERANCE體檢中心，和其他生活、醫(yī)療、娛樂、宗教、學校等配套，滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷所有的各個層次的需求。

　　九如城擁有六大中心，康復(fù)護理中心、研究培訓(xùn)中心、醫(yī)療培訓(xùn)中心、運營服務(wù)中心、數(shù)據(jù)信息中心、中央廚房中心。九如城項目直接引進了韓國運營方。在醫(yī)療體檢中心、康復(fù)護理中心均有合作。

　　中高端人群更關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)

　　東方早報：為何會選擇做養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　通用地產(chǎn)（上海）有限公司董事長劉金剛：中國財富增長最快的群體即將開始為他們的退休生活做安排，在財富到達一定水平后，他們的關(guān)注重點從追求事業(yè)到追求生活品質(zhì)，而且是一種穩(wěn)定的、可持續(xù)的生活品質(zhì)，有大量的需求存在。事實上，我們針對的是那些中高端的養(yǎng)老人群。

　　東方早報：堤亞納·昱墅這個養(yǎng)老地產(chǎn)項目與其他項目有何不同？

　　劉金剛：作為崇明首個“私人療養(yǎng)”概念社區(qū)，堤亞納·昱墅斥巨資引進國際高端療養(yǎng)配套，打造修身養(yǎng)性、旅游度假的勝地，規(guī)劃出32萬平方米的生態(tài)養(yǎng)生墅區(qū)。公司還將率先整合集團優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，打造一個國際級的專業(yè)養(yǎng)生會所。從整體規(guī)劃來看，養(yǎng)生會所將打造一個完善的、有持續(xù)性的醫(yī)學養(yǎng)生體系，勢必成為體現(xiàn)崇明養(yǎng)生養(yǎng)老功能的重要窗口之一。

　　東方早報：現(xiàn)在各種養(yǎng)老地產(chǎn)都會找一些概念作為噱頭，那么醫(yī)學養(yǎng)生會所會不會也流于形式？

　　劉金剛：我們從規(guī)劃之初就一直以避免流于形式為主要課題。會所在規(guī)劃之初就明確了建立醫(yī)學養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個完善的、有持續(xù)性的醫(yī)學養(yǎng)生體系的思路。我們將以“養(yǎng)、靜、尊、居”為主題打造標桿養(yǎng)生會所，規(guī)劃為“1+4”五大組團，在功能規(guī)劃上形成醫(yī)學養(yǎng)生服務(wù)鏈。這個五個組團分別是醫(yī)學養(yǎng)生組團、生態(tài)飲食組團、養(yǎng)生安居組團、運動休閑組團、靈修靜養(yǎng)組團。

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