無憂保早報：無憂保積極推進個體社保的普及與宣傳，擴大市場的布點與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實民生問題的有效方式。

　　核心提示：建立公開化、公正化的市場化“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)競爭，以促進“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，可讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實惠。

　　《支點》記者 楊萍

　　中國已成為世界上養(yǎng)老形勢最為嚴峻的國家之一。在“以房養(yǎng)老”試點正式啟動前夕，社會各界針對這一全新的養(yǎng)老模式引發(fā)廣泛熱議。作為公共養(yǎng)老的補充，“以房養(yǎng)老”的市場潛力究竟有多大？在實際推動過程中，面對種種阻力和現(xiàn)實問題，應如何應對？針對這些問題，上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所副所長陳杰、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受了《支點》記者的采訪。

　　“以房養(yǎng)老”潛在需求很大

　　《支點》：“以房養(yǎng)老”模式在國內(nèi)的幾個地方試點并不太成功，是這種構(gòu)想有問題還是沒有市場需求？

　　陳杰：未來“以房養(yǎng)老”的需求會有較大迸發(fā)，供給意愿也將提高，中央和地方政府也都有積極性去推動需求和供給。首先，產(chǎn)權(quán)方面的法律阻力不是太大。2007年《物權(quán)法》頒布之后已經(jīng)基本掃清這方面障礙，“70年產(chǎn)權(quán)”大限距離尚遠，其實并不構(gòu)成真正實質(zhì)障礙，相信最終能妥善解決。

　　從需求來看，潛在需求很大，而且將快速增長。隨著這幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，社會上逐漸形成心理預期，未來房產(chǎn)增值不可能像過去十年那樣再出現(xiàn)狂飆突進的景象，在“高位”套現(xiàn)住房資產(chǎn)的風氣已經(jīng)悄然出現(xiàn)。

　　從現(xiàn)實來看，2012年全國60歲及以上老年人口1.93億人，占總?cè)丝诘?4.3%，其中65歲及以上人口1.27億人，占總?cè)丝诘?.4%。而根據(jù)民政部《2012年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》，2012年全國各類4.43萬個養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，只擁有床位416.5萬張（其中社區(qū)留宿和日間照料床位19.8萬張），收養(yǎng)老年人293.6萬人，雖然比上年增長12.7%，但每千名老年人仍只擁有養(yǎng)老床位21.5張（比上年增長7.5%)。雖然基本養(yǎng)老保障這塊有政府托底，但想要得到高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，光靠養(yǎng)老金肯定不夠。

　　此外，經(jīng)歷這十多年房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，中國居民積累了巨額的房地產(chǎn)財富。西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)研報告提出，2011年中國城市戶籍住房資產(chǎn)價值為152萬億元。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)推算，中國老年人持有的住房資產(chǎn)總值在14萬億元左右，平均到每戶老年人家庭，約有價值40萬元的住房資產(chǎn)。這大概相當于2012年城鎮(zhèn)全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。

　　金融市場也對這筆資源垂涎已久。只要14萬億元老年人住房資產(chǎn)中的1%被盤活，就能帶來巨大業(yè)務(wù)空間。尤其目前金融和保險（放心保）被要求放開，民營銀行和保險進入加快，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競爭激烈，急需開辟新市場空間。

　　鼓勵民間資本參與競爭

　　《支點》：在推行“以房養(yǎng)老”模式的時候，該怎樣解決以前試點時遇到的難題？

　　張宏偉：首先要完善市場定價與資產(chǎn)評估機制，建立公開化、公正化的市場化“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)競爭，讓銀行等金融機構(gòu)放下身段，以促進“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實惠。

　　同時，逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性。這樣，金融機構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。對現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處置要有法可依。如補繳少量土地出讓金，可多延長一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強“以房養(yǎng)老”方式的市場參與活力，使金融機構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。

　　在新建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也要重視養(yǎng)老服務(wù)配套及服務(wù)體系建設(shè)，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。如新增床位使用時，應切實考慮養(yǎng)老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無障礙設(shè)施等相關(guān)問題，避免配套服務(wù)與養(yǎng)老項目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認可度不足，設(shè)計、配套和服務(wù)等難以滿足老年人的需求而使床位陷入“空置”的窘境。

　　養(yǎng)老可能不再僅靠“退休金”

　　《支點》：若“以房養(yǎng)老”政策全面啟動，對我國現(xiàn)行的養(yǎng)老模式會有哪些影響？

　　張宏偉：此次國務(wù)院首提發(fā)展“以房養(yǎng)老”試點，引起市場對于“以房養(yǎng)老”焦點話題的關(guān)注，這意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將會有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展?！梆B(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。

　　對于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場來講，也可以通過“以房養(yǎng)老”模式進行創(chuàng)新，盤活存量房資產(chǎn)，使老年群體擁有相對寬裕的資金進行養(yǎng)老，這對于國內(nèi)躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)來講，也會迎來新的市場發(fā)展機會。

　　陳杰：從完善養(yǎng)老機制、刺激內(nèi)需、推進金融創(chuàng)新、保持經(jīng)濟增長速度等方面看，“以房養(yǎng)老”都是強有力的動機，所以中央和地方政府動力都很足，可以動用大量政策資源推動“以房養(yǎng)老”模式的試點。具體而言，政府可能會通過設(shè)立反向按揭保險公司，對借貸雙方提供保險，對反向按揭住房所得收入和房產(chǎn)的持有、出售豁免相關(guān)稅收等優(yōu)惠鼓勵措施來刺激反向按揭的需求與供給。(支點雜志2013年12月刊）

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515