無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保積極推進(jìn)個(gè)體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問(wèn)題的有效方式。

　　《支點(diǎn)》記者 楊萍

　　編者按：“以房養(yǎng)老”又稱為房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。從明年開(kāi)始，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作即將啟動(dòng)。這種“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式，在國(guó)外曾取得一定成功，在中國(guó)能被老百姓和金融機(jī)構(gòu)所接受嗎？為何先前多地的試點(diǎn)叫好不叫座？作為公共養(yǎng)老的一種新的補(bǔ)充模式，“以房養(yǎng)老”需要跨越哪些障礙？

　　“這房子當(dāng)然得留給孩子們，給銀行算什么事兒呢？”談起是否愿意“以房養(yǎng)老”，63歲的北京市民張先生不假思索地說(shuō)。

　　張先生有兩套房子，一套改造的4層樓房出租出去，用來(lái)給租客開(kāi)飯館和小賣部，每月會(huì)有兩三萬(wàn)元的租金收入。還有一套100平方米的房子供家人居住。張先生和老伴兒都已退休，兩人的退休金加起來(lái)一個(gè)月有八千多元，再加上豐厚的租金收入，生活過(guò)得相當(dāng)殷實(shí)。

　　張先生說(shuō)：“孩子們都已經(jīng)成家立業(yè)，我們老兩口又都有醫(yī)保，養(yǎng)老問(wèn)題不大。要是把房子抵押給銀行，就是孩子們不說(shuō)，我們自己都覺(jué)得不合適啊。”

　　今年9月13日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”的概念十年前就被提出來(lái)，北京、上海、南京等地分別以不同的模式在嘗試“以房養(yǎng)老”， 與此前金融機(jī)構(gòu)倡議不同，此次“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保）試點(diǎn)”被寫入了國(guó)務(wù)院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建議意見(jiàn)中，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。

　　“養(yǎng)兒防老”VS“以房養(yǎng)老”

　　今年上半年，華東師范大學(xué)課題組對(duì)上海1400名50歲以上市民作問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示，即使是無(wú)子女群體家庭，愿意參加“住房反向抵押貸款養(yǎng)老項(xiàng)目”的僅為19.1%。針對(duì)此問(wèn)題，《支點(diǎn)》記者也隨機(jī)采訪了國(guó)內(nèi)幾個(gè)城市的市民。

　　北京市民湯力（化名）對(duì)“以房養(yǎng)老”模式疑慮重重，他表示：“如果把房子抵押給銀行，銀行給我們的價(jià)格不好怎么辦？另外，政策經(jīng)常會(huì)有變化，有很多不確定因素，自家的房子還是留在手里保險(xiǎn)些。如果真的需要錢來(lái)養(yǎng)老，可以把房子在高價(jià)的時(shí)候賣了，然后再租便宜點(diǎn)的房子住。”

　　濟(jì)南市民劉先生對(duì)“以房養(yǎng)老”非常關(guān)注，他坦言：“我們不會(huì)用‘以房養(yǎng)老’的方式，自己有孩子，還是要靠孩子來(lái)養(yǎng)老。至于‘以房養(yǎng)老’政策，可能對(duì)于沒(méi)有孩子或者孩子不孝順的人比較適合，他們不靠?jī)号?，用房子?lái)養(yǎng)老是一種方式。但對(duì)于有兒有女的，不會(huì)采取這種方式，這是一種無(wú)奈之舉。”劉先生認(rèn)為，這種方案也不適合農(nóng)村，農(nóng)村也沒(méi)有房產(chǎn)之說(shuō)。中國(guó)是重視親情的國(guó)家，但是可以用一定的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范那些不孝順的人。

　　在《支點(diǎn)》記者的隨機(jī)采訪中，大多數(shù)老年人與北京張先生一樣，更愿意把房產(chǎn)留給兒女。然而，年輕人和部分中年人表示可以接受“以房養(yǎng)老”。

　　來(lái)自河南的于先生告訴記者，以后等孩子買房時(shí)他會(huì)提供一些幫助。等他退休后，如果孩子愿意為他養(yǎng)老，他會(huì)把自己的房子留給孩子。如果孩子有自己的生活，無(wú)法照顧自己，他會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”的方式。

　　深圳市民趙先生表示：“如果父母愿意把房子抵押給銀行來(lái)養(yǎng)老，我是沒(méi)意見(jiàn)的?，F(xiàn)在深圳有兩套房的老人比較常見(jiàn)，把富余的房子抵押給銀行來(lái)養(yǎng)老，也是可以的。再加上有些子女不在身邊，不方便照顧，以房養(yǎng)老的方式也可以考慮?！?/P>

　　金融機(jī)構(gòu)觀望者居多

　　2011年10月9日，中信銀行總行推出“養(yǎng)老按揭”服務(wù)，規(guī)定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。這一業(yè)務(wù)至今還能在中信銀行官方網(wǎng)站上看到，但是嘗試者寥寥。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)這種“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式，目前大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)持觀望態(tài)度，還沒(méi)有推出相關(guān)產(chǎn)品，也沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)方案。

　　中國(guó)人壽(601628,股吧)深圳分公司副總經(jīng)理李冠瑩在接受《支點(diǎn)》記者采訪時(shí)表示：“公司目前還沒(méi)有推出‘住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)’，大家都在密切關(guān)注這件事，具體措施還沒(méi)有出來(lái)。目前，我們公司更加傾向于個(gè)人養(yǎng)老遞延型產(chǎn)品。”

　　浦發(fā)銀行(600000,股吧)一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴《支點(diǎn)》記者：“對(duì)于‘以房養(yǎng)老’，我們也很關(guān)注新聞報(bào)道和政策動(dòng)向，但是還沒(méi)收到來(lái)自總行的任何方案和信息?！?/P>

　　“我不看好‘以房養(yǎng)老’，現(xiàn)在銀行不愿意做這個(gè)事情?！闭憬裉┥虡I(yè)銀行嘉興分行副行長(zhǎng)孫天宏認(rèn)為，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這種模式占用資金的時(shí)間太長(zhǎng)了。短期存款長(zhǎng)期貸，銀行哪來(lái)收益？另外，房?jī)r(jià)變動(dòng)大也是阻礙因素。房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等都到了改革的時(shí)刻。還有房產(chǎn)70年的限制，也會(huì)阻礙“以房養(yǎng)老”的推行。

　　孫天宏說(shuō)：“現(xiàn)在看來(lái)，大力發(fā)展‘以房養(yǎng)老’還是有些難度的。明年推行試點(diǎn)，關(guān)鍵看有沒(méi)有市場(chǎng)，是否符合人們的心理預(yù)期。以前也有過(guò)試點(diǎn)，為什么不成功呢？為什么國(guó)外可以做，在中國(guó)不能做呢？天時(shí)地利人和，要具備條件才行。中國(guó)最難的是思想變革，傳統(tǒng)思想是很難改變的。在傳統(tǒng)觀念里，房產(chǎn)是可以繼承的。因此對(duì)老人來(lái)說(shuō)，將房產(chǎn)抵押給銀行比較難以接受?！?/P>

　　多地試行效果不佳

　　“住房反向抵押貸款”起源于荷蘭，然而荷蘭卻幾乎沒(méi)有人選擇這一模式。20世紀(jì)80年代，美國(guó)出現(xiàn)大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)運(yùn)而生，并且覆蓋了該國(guó)4％的人群。隨著老齡化的到來(lái)，眾多國(guó)家引入了“住宅反向抵押貸款”。在我國(guó)，近年來(lái)多個(gè)城市也曾嘗試“以房養(yǎng)老”，然而效果不佳。

　　“給我房子、替你養(yǎng)老”。2005年4月，南京湯山留園公寓推出這一業(yè)務(wù)時(shí)，一度引來(lái)不少人關(guān)注。該公寓為這一業(yè)務(wù)規(guī)定的條件是：擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無(wú)兒無(wú)女無(wú)親戚的孤寡老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于繳納養(yǎng)老費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸老年公寓所有。兩年后，當(dāng)?shù)孛襟w的調(diào)查稱，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進(jìn)行工商注銷。

　　華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授汪榮明指導(dǎo)學(xué)生專題調(diào)研了“中國(guó)反向抵押貸款養(yǎng)老”模式，針對(duì)南京在此方面的探索，汪榮明課題組分析，這個(gè)方案的限制條件過(guò)于苛刻，機(jī)構(gòu)公信力不夠，很多老人不敢把房產(chǎn)交給民營(yíng)機(jī)構(gòu)打理。

　　2007年，上海公積金管理中心推出了“以房自助養(yǎng)老”模式，具體內(nèi)容為：65歲以上的老人將自己名下房產(chǎn)賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

　　然而，這一嘗試并未取得預(yù)期效果。汪榮明課題組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這一模式推出初期咨詢者眾多，但是真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅是個(gè)位數(shù)。據(jù)滬媒報(bào)道，2010年，“以房養(yǎng)老”上海試點(diǎn)早已停止，上海公積金管理中心表示，“無(wú)恢復(fù)時(shí)間表”。項(xiàng)目失敗的主要原因，汪榮明課題組分析認(rèn)為，“大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候就變更房屋產(chǎn)權(quán)?！?/P>

　　其他城市的試點(diǎn)也是如此，大多因辦理業(yè)務(wù)的客戶過(guò)少而銷聲匿跡。

　　“以房養(yǎng)老”障礙重重

　　自今年9月《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇就變得異常忙碌。作為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品首個(gè)倡導(dǎo)人，這幾個(gè)月來(lái)，他一邊接受各路媒體采訪，一邊在微博上跟他的20多萬(wàn)粉絲討論“以房養(yǎng)老”的種種問(wèn)題。

　　2011年9月，銀監(jiān)會(huì)在公開(kāi)辦復(fù)全國(guó)政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年致“以房養(yǎng)老”難推行。產(chǎn)權(quán)到期后該如何處置，成為各方討論“以房養(yǎng)老”障礙的熱點(diǎn)話題。

　　“70年房屋產(chǎn)權(quán)是誤讀?！泵蠒蕴K查閱了相關(guān)法律法規(guī)后，就此問(wèn)題專門在微博上發(fā)表言論稱：“ 2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定：‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期’。如何理解‘自動(dòng)續(xù)期’，即70年到期不必辦續(xù)期手續(xù)。而且再到期時(shí)又‘自動(dòng)續(xù)期’，因此它是‘永續(xù)無(wú)期’。”

　　然而，即便如孟曉蘇所說(shuō)70年到期后可以“自動(dòng)續(xù)期”， 但物權(quán)法對(duì)如何續(xù)期、續(xù)期是否收費(fèi)等問(wèn)題都沒(méi)有明確規(guī)定，且至今未出臺(tái)相關(guān)司法解釋。

　　對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題如何處理，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條有這樣的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/P>

　　由于《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定，因此該條規(guī)定現(xiàn)行有效，有可能成為處理土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的依據(jù)。同樣，由于《物權(quán)法》留下的這一法律空白區(qū)，地方性法規(guī)也可能在土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題上“做文章”。

　　如此看來(lái)，“以房養(yǎng)老”不僅面臨傳統(tǒng)觀念的障礙，還存在一些法律法規(guī)的盲區(qū)。除此外，作為一種養(yǎng)老的新模式，是由政府控制，還是市場(chǎng)主導(dǎo)？在實(shí)際操作過(guò)程中，需要哪些監(jiān)管措施？貸款人是否需要擔(dān)保？如何控制房?jī)r(jià)變動(dòng)給貸款人及金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？老年人抵押房產(chǎn)后，如果選擇進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是否真的能獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)？政府對(duì)養(yǎng)老的相關(guān)配套資源將如何配置？

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)60歲以上老人已有約1.94億，2050年將突破3億。這意味著4個(gè)人中就有一位老人，養(yǎng)老壓力可想而知。用房子抵押獲得銀行貸款，以支付養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，成為解決養(yǎng)老金缺口的一種思路。

　　其實(shí)，真正的養(yǎng)老，還是要靠目前國(guó)家基本的養(yǎng)老制度，能夠?qū)崿F(xiàn)大體上每一個(gè)人，通過(guò)他工作的積累，對(duì)自己有一份基本的保障。那么剩下的養(yǎng)老需求，實(shí)際上是一種個(gè)人化的、有差異的養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”僅僅是一種補(bǔ)充。

　　不過(guò)，“以房養(yǎng)老”要想順利推廣，上述種種問(wèn)題和障礙需要解決。作為一項(xiàng)民生項(xiàng)目，“以房養(yǎng)老”的探索還有很長(zhǎng)的路要走。

　　國(guó)外“以房養(yǎng)老”啟示錄

　　盡管“以房養(yǎng)老”在中國(guó)還很新鮮，但在國(guó)外很多地方都存在不同形式的“以房養(yǎng)老”模式。他們有的很成功，被認(rèn)為是“很有效”的養(yǎng)老方式；有的卻并不受歡迎，“倒按揭”幾無(wú)市場(chǎng)。

　　雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

　　日本對(duì)“以房養(yǎng)老”的申請(qǐng)條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。

　　在加拿大，超過(guò)62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬(wàn)-30萬(wàn)加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

　　而英國(guó)“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式 ；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。

　　“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒(méi)有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來(lái)，沒(méi)有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來(lái)過(guò)退休后的生活。

　　新加坡傾向于將“剩余價(jià)值”交給其繼承人。在新加坡，60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。(支點(diǎn)雜志2013年12月刊）

無(wú)憂保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無(wú)法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515